התחזקות הדולר - פיקציה או מימוש רווחים?
השבוע החולף היה מצוין לדולר - אפשר אפילו להגדירו כחודש הטוב ביותר בשנה החולפת, למרות שהשנה עדיין לא הסתיימה. הדולר התחזק במעל ל-2% מול רוב המטבעות העיקריים למעט הדולר הקנדי, שמולו התחזק הדולר רק בכ-1.8%.
הגורמים העיקרים שדוחפים את התחזקות הדולר הם בעיקר סגירת פוזיציות סוף שנה ולקיחת רווחים על ידי המשקיעים. פקטור משמעותי נוסף הינו התעצמות הגרעון בגוש האירופאי, שמעמיק במקביל להתאוששות הכלכלה האמריקאית. בצד האמריקאי כבר מדברים על הפסקת זרם הנזילות לשווקים הפיננסים, וכל הגורמים הללו חוץ מהראשון ימשיכו לתוך הרבעון הראשון של 2010.
דצמבר ידוע בשוק המט"ח כחודש תזזיתי. בנוסף, ניתן לראות כי בסוף כול שנה ישנה תופעה שחוזרת על עצמה, כאשר המגמה מתהפכת אבל לא בצורה של קביעת מגמה בשוק לטווח הארוך יותר, אלא כשינוי כיוון זמני בלבד.
מה עומד מאחורי תנועת המחיר הזו? כנראה המחשבה הדפנסיבית של הסוחרים - שאם הם לא ייקחו רווחים השנה, מישהו אחר יעשה את זה. במילים אחרות, החודש האחרון בלוח השנה מתאפיין בסיבוב פרסה לכיוון מנוגד לתנועה של החודשים האחרונים, מצב זה קורה גם בניגוד לתוצאות הנתונים הכלכלים שלרוב לא משתנים לקראת סוף השנה.
קחו את שנה שעברה לדוגמא: במהלך רוב שנת 2008 האירו התחזק אל מול השטר הירוק. עם נפילת ליהמן ברדרס בחודש ספטמבר, האירו המשיך והתחזק עוד יותר. כשהגיע חודש דצמבר של אותה שנה, שלושה חודשים לאחר מכן, התהפכה המגמה ואילו האירו נחלש בכ 17%(!) מול הדולר, תוך שבועיים בלבד.
סיום אותה שנה בשווקים לא רמז הרבה לגבי השנה החדשה (2009) בה המגמה המשיכה ללא קשר לתנועה שהייתה בדצמבר 2008 והאירו שב להתחזק. בהמשך לדברים לעיל, התנועה החדשה של חודש דצמבר 2008 לא הייתה קשורה לנתונים כלכליים, אלא להוראות 'הפסקות הפסד' (Stop Loss) שנתפסו תוך כדי אותו חודש, לקיחת רווחים וסגירת פוזיציות.
התנועה ההפוכה של סוף שנת 2008 לא הייתה ייחודית: גם בשנים 2005, 2006 ו-2007 היה אפשר לראות תנועות דומות, אבל אי אפשר היה להגדיר את זה כתבנית סוף שנה. הסיבה היא שבשנים 2003 ו-2004 התנועה המשיכה לתוך השנה העוקבת...
מבולבלים? זכרו דבר חשוב: שם המשחק בסוף שנה הוא לקיחת רווחים בחודש האחרון. הסיבה לכך - החודש האחרון של השנה פשוט "מכריח" לסחור בצורה דפנסיבית עוד יותר.
במעבר אל 2010
בגוש האירו, הבעיה העיקרית שמכבידה הינה החוב העצום שנוצר בהנפקת האג"חים של האיחוד האירופאי. בשבוע שעבר שמענו את קולו בכותרות במדינות: יון, ספרד,אירלנד ופורטוגל שם ישנם גירעונות עמוקים מאוד שמאיימים על דירוג האשראי של המדינות והתשואות העתידיות של האג"חים אשר הן הנפיקו לקהל המשקיעים.
הדאגה העיקרית באיחוד האירופי הינה כוחה של הסמכות המוניטארית על חבריה. אחד מקווי היסוד של האיחוד ליציבות כלכלית הוא שאסור לחברי האיחוד לעבור יחס חוב של 3% מהתמ"ג השנתי. אז מה נגיד על יון, שהחוב שלה עומד כבר על כ-12.7% מהתמ"ג? לא הרבה. פשוט נסתכל על צרפת וגרמניה, שכבר עברו את הגבול ממזמן...
הפחד העיקרי של המשקיעים בנכסים הפיננסים של האיחוד האירופי הוא שהריבית בכל המדינות היא אותה הריבית אבל החוב, הסיכונים והמצב הפוליטי שונים ולכן אין להם את הכלים ליציבות כלכלית או למלחמה מוניטארית. הרי הריבית ביוון לא יכולה להיות מקבילה לריבית בגרמניה, מה שמפחית את האמצעים המוניטארים של המדינה ומחייב אותה לעבוד עם ריבית אחידה. בתקופה אחרונה, כמעט בכל יום עוברת יון תהליך של הורדת דירוג אשראי וכעת היא מדורגת, על פי רוב חברות הדרוג, בדירוג BBB+ (כמעט הדירוג הכי נמוך שאפשר לתת למדינה).
בשעת המשבר הרעיון של האיחוד מתחיל להראות מדאיג. החששות הללו מתחילים לצוץ בכותרות...
בינתיים, בצד השני של הגלובס
בארה"ב, איש השנה הנבחר הוא לא אחר מבן ברננקי. התזמון - בדיוק שהוא מתחיל להכין את השווקים להפסקת נזילות פיננסית. זהו לא דבר חדש - גם לא התאריך (אמצע פברואר 2010). החידוש האמיתי הוא שהרעיון מוצג לכל ונאמר בקול רם.
מדדי הצרכנים והקנייה השנתיים שיצאו בחודש דצמבר העלו חששות, כי האינפלציה מרימה ראש. תוצאה זו פוגעת בחברות שזרם הנזילות שלהם הולך ומתקצר מצד הממשלה, אך מצד שני המחירים עולים במקביל. אומנם התחזקות השטר הירוק מונעת אינפלציה, אך המטבע עדיין נמוך בכ-30% מהנקודה שבה הוא התחיל את המשבר.
אז לאן מפה? הגורמים שתומכים בדולר בחודש האחרון לא הולכים להשתנות לתוך השנה החדשה, כך לפחות זו הערכה בשווקים. כנראה שהפעם מדובר בשינוי מגמה אמיתי ואנו נצפה להתחזקותו של השטר הירוק גם במהלך השנה הבאה.
כותב: יועד דרוז, סמנכ"ל מסחר ב-Real Forex
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
