אבל תל אביב היא רק הקצה של הקרחון. מבט מעמיק על הנתונים מגלה כי לא רק הערים הגדולות סובלות מהמלאי הגבוה, אלא זה תופעה שהולכת ומתרחבת בכל אזורי הארץ. בלוד, למשל, נותרו למכירה מעל 2.4 אלף דירות חדשות, ובבאר יעקב כ-2.23 אלף. גם ברעננה וקריית אונו, ערים שבעבר נחשבו למוקדי ביקוש מובהקים, הצטברו מעל לאלפיים דירות לא מכורות בכל אחת.

המשותף לכולן: רמות תכנון גבוהות שנקבעו בעידן של ביקושים מתפרצים, אך עם פרוץ המשבר - המלאי נתקע, והביקוש הצטמצם. התוצאה: במקביל לירידה בקצב העסקאות, אזורים שלמים מתמלאים בדירות שנותרות מיותמות, ללא קונים.

על פי נתוני הלמ"ס, היקף המלאי הלא מכור הארצי הגיע לכ-81 אלף דירות. בקצב המכירות הנוכחי יידרשו למעלה משנתיים וחצי כדי למכור את כולן. 30.1 חודשי היצע.

חשוב לציין: לא כל הדירות הלא מכורות זהות זו לזו. חלק משמעותי מהמלאי התקוע שייך לפרויקטים ששיווקם החל עוד בשיא 2021-2022, תקופה של עלויות בנייה שזינקו, קרקעות במחירים מנופחים וציפיות שוק שהתבססו על המשך עליות מחירים. אבל, השוק השתנה, הציבור זהיר יותר, תנאי המימון הפכו קשים יותר - והדירות האלו נשארו מתומחרות כאילו כלום לא קרה. זו אחת הסיבות לכך שהן פשוט לא נמכרות.

אם ננסה להעריך את שווי השוק של המלאי הלא ממומש, מדובר בסכומים עצומים: מעל 81 אלף דירות שלא נמכרו, שבממוצע שמרני של 2 מיליון שקל לדירה, משקפות כ־160 מיליארד שקל של הון תקוע.

מעבר לסיכון של היזמים עצמם, יש לכך גם השלכות רוחב: רשויות מקומיות שתכננו תקבולים מהיטלי השבחה, אגרות בנייה ותשתיות. מגלות פתאום שהכסף לא מגיע. דירות לא נמכרות פירושן פחות תקציבים, פחות השקעות, ולעיתים גם עיכובים בפרויקטים חיוניים.

עם זאת, חשוב לומר שהנתונים מתייחסים לדירות חדשות שנותרו למכירה על פי דיווחי יזמים לאחר קבלת היתר בנייה, אך לא בהכרח מדובר בדירות שכבר מוכנות לכניסה או כאלה שמחזיקות בטופס 4.

חלקן עדיין נמצאות בשלבי בנייה ראשוניים או אפילו רק בתחילת עבודות השטח. לכן, כשמדובר על מלאי של 81 אלף דירות "על המדף", חשוב לזכור שמדובר במונח של הלמ"ס - שלא תמיד יודעים לדייק את המצב במדידותיהם למצב בשטח.

ועדיין, עצם קיומן של כל כך הרבה דירות בתהליך שיווק - גם אם לא גמורות, הוא אינדיקציה מובהקת לעומס הולך וגדל בצינור המכירות.

• מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
• דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7