שחלוף נכסים לחברה העוסקת בהשכרת מבנים, שמכרה מבנה ורכשה מבנה חדש
פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בחילוף זכויות במקרקעין. הפרק נחקק כהוראת שעה אשר חלה על עסקאות שנערכו עד ליום 31.12.2010
שאלה:
------------
לחברה כמה מבנים שהיא משכירה (זוהי פעילותה העסקית). באפריל 2011 מכרה מבנה ושילמה מס שבח, ובדצמבר 2011 חתמה על חוזה לרכישת מבנה אחר שאותו היא משכירה במהלך 2012.
השאלה:
האם במקרה הנדון אפשר לבצע שחלוף על פי חוק מיסוי מקרקעין, או לחלופין לקבוע שעסקה של החברה הוא ברכישת מבנים להשכרה ולהתמסות על פי סעיף 96 לפקודת מס הכנסה (במקרה שעלות המבנה הנרכש נמוכה מהתמורה אשר התקבלה מהמבנה שנמכר)?
תשובה:
------------
פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") עוסק בחילוף זכויות במקרקעין. הפרק נחקק כהוראת שעה אשר חלה על עסקאות שנערכו עד ליום 31.12.2010. בנסיבות דנן, מכירת הנכס הרלוונטי התבצעה בחודש אפריל 2011 ולפיכך הוראות פרק חמישי 3 לחוק אינן חלות עליה ולא ניתן לבקש בגינה חילוף.
כדי לקבוע כי לחברה עסק לרכישת מבנים והשכרתם, יש לבחון את פעילות החברה על פי שורת מבחנים שנקבעו לעניין זה, כלהלן:
● אופי הנכס: אופי הנכס נקבע כפוף לפעילות העסק. קיימים נכסים שמטבעם משמשים בפעילות מסחרית כגון חומרי גלם, וקיימים נכסים שמטבעם הם נכסי השקעה כגון מקרקעין, ובלבד שאינם בידי סוחר במקרקעין.
● ידענות, בקיאות ומיומנות: הן מומחיותו של הנישום עצמו והן ניצול ידע ובקיאות של אחרים אשר איתם מקיים הנישום קשרי מסחר או קשרי יחסי אמון. ככל שרחבה התמצאותו או מיומנותו של מקבל ההכנסה בפעילות הנדונה, כך תגדל הסבירות כי מדובר בפעילות מסחרית.
● תקופת ההחזקה: ככל שתקופת ההחזקה של הנכס קצרה יותר, כן גדלה הסבירות שהפעילות היא פעילות מסחרית.
● מבחן תדירות העסקאות: פעולות רבות דומות באותו סוג נכס יכולות להעיד על האופי המסחרי של הפעילות.
● טיפוח, יזמות ושיווק (השבחה): אדם המשביח בפעולות שונות ערך של נכס - פעילות זו מצביעה על פעילות מסחרית יזמית.
● מנגנון שיווק: יש לבחון אם קיימת מערכת שיווק המצביעה על קיומו של מנגנון עסקי.
● ההיקף הכספי: עסקה בהיקף ניכר תצביע על היותה עסקה מסחרית, כפוף לנסיבות כל עניין ועניין. היקף העסקה ייקבע ביחס לכלל משאביו של הנישום ולכל פעילותו האחרת.
● מימון: מימון הפעילות על ידי הלוואות מבנקים או אשראי ספקים מצביע על פעילות מסחרית. היקף מימון זר גדול ביחס להון העצמי של הנישום מעלה את הסבירות שמדובר בפעילות מסחרית.
מטרתם של מבחנים אלה היא להכריע אם מדובר בעסק מסחרי שההכנסה השוטפת ממנו כפופה להוראות פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה").
סעיף 96 לפקודה עוסק בשחלוף נכסים, ומאפשר לנישום שהוא בעלים של נכס בר פחת הקלת מס בעת חילוף נכסים הוניים של העסק (חילוף נכס בנכס שישמש לאותה מטרה). ההקלה מאפשרת חישוב רווח הון מהמכירה שלא כנגד המחיר המקורי של הנכס הנמכר אלא כנגד מחירו של הנכס החדש (ראו אהרון נמדר "מסים - פקודת מס הכנסה" כרך ב' 491-490). הסעיף האמור קובע כי רק הסכום שבו עודפת התמורה אשר התקבלה בעד הנכס הנמכר על מחיר הנכס החדש ייחשב לרווח הון, וזאת בהתקיים התנאים כדלקמן:
● הנכס החלופי נרכש בתוך 12 חודשים לאחר מכירת הנכס הראשון או ארבעה חודשים לפני המכירה.
● מחיר הנכס החלופי עולה על יתרת המחיר המקורי של הנכס שנמכר (מחיר הרכישה + הוצאות השבחה/החזקה בניכוי פחת).
● על הסכום שהופחת מהמחיר המקורי של הנכס החלופי (השווה לרווח ההון שנצבר לפני 1.1.2003, אשר מחושב בצורה ליניארית) יחולו שיעורי המס הקבועים בסעיף 121 (מס על הכנסת יחיד) או 126 (מס חברות) לפקודה. הוראה זו רלוונטית רק לעניין נכס שנרכש לפני 1.1.2003 ויושם לעניינו סעיף 96 לפקודה (ראו קובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה, עמ' ה-50.1).
במקרה דנן, כיוון שמדובר במקרקעין - הרי על פי הגדרת "נכס" בסעיף 88 לפקודה השבח ממכירתם אינו נכלל בגדר המונח "הכנסה", ולפיכך לא ניתן להחיל את סעיף 96 לפקודה על שחלוף מקרקעין.
המשיבה - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
