שחלוף נכסים לחברה העוסקת בהשכרת מבנים, שמכרה מבנה ורכשה מבנה חדש
פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בחילוף זכויות במקרקעין. הפרק נחקק כהוראת שעה אשר חלה על עסקאות שנערכו עד ליום 31.12.2010
שאלה:
------------
לחברה כמה מבנים שהיא משכירה (זוהי פעילותה העסקית). באפריל 2011 מכרה מבנה ושילמה מס שבח, ובדצמבר 2011 חתמה על חוזה לרכישת מבנה אחר שאותו היא משכירה במהלך 2012.
השאלה:
האם במקרה הנדון אפשר לבצע שחלוף על פי חוק מיסוי מקרקעין, או לחלופין לקבוע שעסקה של החברה הוא ברכישת מבנים להשכרה ולהתמסות על פי סעיף 96 לפקודת מס הכנסה (במקרה שעלות המבנה הנרכש נמוכה מהתמורה אשר התקבלה מהמבנה שנמכר)?
תשובה:
------------
פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") עוסק בחילוף זכויות במקרקעין. הפרק נחקק כהוראת שעה אשר חלה על עסקאות שנערכו עד ליום 31.12.2010. בנסיבות דנן, מכירת הנכס הרלוונטי התבצעה בחודש אפריל 2011 ולפיכך הוראות פרק חמישי 3 לחוק אינן חלות עליה ולא ניתן לבקש בגינה חילוף.
כדי לקבוע כי לחברה עסק לרכישת מבנים והשכרתם, יש לבחון את פעילות החברה על פי שורת מבחנים שנקבעו לעניין זה, כלהלן:
● אופי הנכס: אופי הנכס נקבע כפוף לפעילות העסק. קיימים נכסים שמטבעם משמשים בפעילות מסחרית כגון חומרי גלם, וקיימים נכסים שמטבעם הם נכסי השקעה כגון מקרקעין, ובלבד שאינם בידי סוחר במקרקעין.
● ידענות, בקיאות ומיומנות: הן מומחיותו של הנישום עצמו והן ניצול ידע ובקיאות של אחרים אשר איתם מקיים הנישום קשרי מסחר או קשרי יחסי אמון. ככל שרחבה התמצאותו או מיומנותו של מקבל ההכנסה בפעילות הנדונה, כך תגדל הסבירות כי מדובר בפעילות מסחרית.
● תקופת ההחזקה: ככל שתקופת ההחזקה של הנכס קצרה יותר, כן גדלה הסבירות שהפעילות היא פעילות מסחרית.
● מבחן תדירות העסקאות: פעולות רבות דומות באותו סוג נכס יכולות להעיד על האופי המסחרי של הפעילות.
● טיפוח, יזמות ושיווק (השבחה): אדם המשביח בפעולות שונות ערך של נכס - פעילות זו מצביעה על פעילות מסחרית יזמית.
● מנגנון שיווק: יש לבחון אם קיימת מערכת שיווק המצביעה על קיומו של מנגנון עסקי.
● ההיקף הכספי: עסקה בהיקף ניכר תצביע על היותה עסקה מסחרית, כפוף לנסיבות כל עניין ועניין. היקף העסקה ייקבע ביחס לכלל משאביו של הנישום ולכל פעילותו האחרת.
● מימון: מימון הפעילות על ידי הלוואות מבנקים או אשראי ספקים מצביע על פעילות מסחרית. היקף מימון זר גדול ביחס להון העצמי של הנישום מעלה את הסבירות שמדובר בפעילות מסחרית.
מטרתם של מבחנים אלה היא להכריע אם מדובר בעסק מסחרי שההכנסה השוטפת ממנו כפופה להוראות פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה").
סעיף 96 לפקודה עוסק בשחלוף נכסים, ומאפשר לנישום שהוא בעלים של נכס בר פחת הקלת מס בעת חילוף נכסים הוניים של העסק (חילוף נכס בנכס שישמש לאותה מטרה). ההקלה מאפשרת חישוב רווח הון מהמכירה שלא כנגד המחיר המקורי של הנכס הנמכר אלא כנגד מחירו של הנכס החדש (ראו אהרון נמדר "מסים - פקודת מס הכנסה" כרך ב' 491-490). הסעיף האמור קובע כי רק הסכום שבו עודפת התמורה אשר התקבלה בעד הנכס הנמכר על מחיר הנכס החדש ייחשב לרווח הון, וזאת בהתקיים התנאים כדלקמן:
● הנכס החלופי נרכש בתוך 12 חודשים לאחר מכירת הנכס הראשון או ארבעה חודשים לפני המכירה.
● מחיר הנכס החלופי עולה על יתרת המחיר המקורי של הנכס שנמכר (מחיר הרכישה + הוצאות השבחה/החזקה בניכוי פחת).
● על הסכום שהופחת מהמחיר המקורי של הנכס החלופי (השווה לרווח ההון שנצבר לפני 1.1.2003, אשר מחושב בצורה ליניארית) יחולו שיעורי המס הקבועים בסעיף 121 (מס על הכנסת יחיד) או 126 (מס חברות) לפקודה. הוראה זו רלוונטית רק לעניין נכס שנרכש לפני 1.1.2003 ויושם לעניינו סעיף 96 לפקודה (ראו קובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה, עמ' ה-50.1).
במקרה דנן, כיוון שמדובר במקרקעין - הרי על פי הגדרת "נכס" בסעיף 88 לפקודה השבח ממכירתם אינו נכלל בגדר המונח "הכנסה", ולפיכך לא ניתן להחיל את סעיף 96 לפקודה על שחלוף מקרקעין.
המשיבה - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן
גל הפיטורין מתגבר והולך ומגיע עד עובדי המדינה
אנחנו עדים לפיטורין במגזר הטק כבר מספר חודשים, ובכל זאת ההודעה של פייבר על חזרה לפורמט של סטארט-אפ ועל פיטורין של 250 עובדים היא דרמטית, ואליה מצטרפת הודעה של זיפריקרוטר, שסוגרת את מרכז המחקר והפיתוח שלה בישראל; בנוסף, גם המגזר הציבורי מתחיל להתערער, כשהחשב הכללי, יהלי רוטנברג, אותת על פיטורין צפויים של כ-20,000 עובדי מדינה (שליש מעובדי המטה)
לאחרונה, כמעט ולא היה יום שבו לא היתה כותרת אחת לפחות על פיטורין בחברה גדולה. רשימת השמות אינסופית וכוללת את אינטל (שנמצאת גם ככה במהלכי ייעול דרמטיים), מיקרוסופט, אמזון, גוגל, סיילספורס, והנה אתמול פייבר, חברה ציבורית שנסחרת בוול סטריט, הודיעה על מהלך דרמטי שבו היא מפטרת שליש מכח האדם, כ-250 עובדים, וחוזרת לפורמט של סטארטפ. לרוב, השוק אוהב לשמוע על הודעות פיטורין, שממוסגרות בשיח על ייעול ועל שינוי יעדים. אבל כשהחשב הכללי, יהלי רוטנברג, מדבר על כשליש מעובדי המטה של המדינה ש-"יוחלפו" על ידי הבינה המלאכותית, התופעה חורגת מגבולות המגזר הפרטי ובבירור היא קיימת בשוק העבודה כולו, והמגמה ברורה: פחות עובדים, יותר AI.
אל החדשות על פייבר ועל העתיד התעסוקתי שלה בישראל הצטרפה הבוקר חברה נוספת, כש-ZipRecruiter הודיעה על סגירת מרכז המחקר והפיתוח שלה בישראל, בדרך לפיטורי כל עובדי הסניף המקומי, כ-65 במספר, ימים ספורים לפני החגים.
מנכ"ל פייבר, מיכה קאופמן, הגדיר את המהלך כ-"איתחול כואב" והדגיש כי הפיטורים נוגעים לכל המחלקות, וכי ההחלטה היא אחת הקשות שקיבל עד כה. הסיבה המרכזית הוגדרה כך: טכנולוגיות AI כבר מסוגלות לבצע חלק גדול מהשירותים שבעבר שווקו בפלטפורמת הפרילנסרים של פייבר, ופוגעות ישירות במודל העסקי שלה קאופמן לא לבד, כמובן, ולצד ההצהרה שלו, ניתן לראות גם הצהרות עם טון אחר, כפי ששמענו לאחרונה ממנכ"ל סיילספורס, מארק בניוף, שהתגאה בפני משקיעים בכך שהחליף 4,000 עובדים בסוכני AI, וכך התייעל וצמצם את מחלקת התמיכה שלו מ-9,000 ל-5,000 בלבד.
כמובן, שהגורם המרכזי הוא יכולותיה של הבינה המלאכותית וכמובן שהמגמה אינה ייחודית לישראל. בארה"ב פוטרו מאז
תחילת השנה מעל 800 אלף עובדים, כשענפי הטכנולוגיה, הקמעונאות והייצור הם הנפגעים העיקריים. ענקיות כמו מיקרוסופט, אמזון, מטא ו־סיילספורס קיצצו אלפי משרות תוך כדי השקעה מסיבית במערכות AI. גם מגזרי שירות הלקוחות והפיננסים נפגעים, כאשר בנקים וחברות ביטוח מחליפים
עובדים במערכות אוטומטיות. מגמות דומות ניכרות גם באוסטרליה ובאירופה, שם ממשלות מטמיעות מערכות AI לטיפול בפניות אזרחים ובניהול מערכות חירום.
- ה-AI כבר מחליף עובדים וזה הולך ומתעצם - נתונים מדוח התעסוקה בארה"ב
- עובד ותיק פוטר כשנה לפני פרישתו, תבע - ויפוצה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבשורה הדרמטית מגיעה לא רק מהמגזר העסקי אלא גם מהמגזר הציבורי. בארה"ב, הקמת ה-DOGE (המחלקה ליעילות ממשלתית) הובילה לירידה דרמטית במספר עובדי המדינה, בעיקר בתחומי מטה ושירות. בחודש מרץ 2025 לבדו הוכרזו פיטורים בהיקף של כ־275 אלף עובדים פדרליים. במנהל השירותים הממשלתיים (GSA) הוחל בצ’טבוט בשם GSAi שמבצע משימות עבור כ־1,500 עובדים, צעד שהוביל לצמצומים חדים במשרות מנהלתיות. במשרד לענייני ותיקים נרשמה תוכנית רחבה לקיצוץ כ-83 אלף משרות, שבסופו של דבר הוקטנה ל-30 אלף לאחר שילוב פרישות טבעיות והתפטרויות. וכך, הסקטור הציבורי האמריקאי גם הוא חלק מהמגמה של פיטורין והתייעלות.
משה בן זקן, מנכ"ל משרד התחבורה צילום: שלומי יוסףמנכ״ל משרד התחבורה על איך משיגים תקציבים מהאוצר, רכבים אוטונומיים ואובר
משה בן זקן מדבר על השיח מול האוצר, על התחב״צ, על רכבת מהירה לחיפה ועל זה שחייבים להשקיע בתשתיות אפילו אם הרובוטקסי בדרך לפה כי ״גם טסלות יכולות להיתקע בפקקים״; הוא משוכנע שישראל בדרך למהפכה תחבורתית אבל מזהיר שלא יקרה
כלום בלי תקציבים, ביצוע והרבה מרפקים
משרד התחבורה טוען שהוא סוף סוף "שם גז". בועידת התשתיות של ביזפורטל, מנכ"ל המשרד משה בן זקן נשמע אופטימי, אבל לא מתכחש למציאות הקשה שפוגשת את כולנו כל בוקר על הכביש. לדבריו, תקציבי עתק כבר ממומשים בשטח, פרויקטים של רכבות מהירות מתקדמים, וגם על מהפכת התחבורה האוטונומית הוא אומר "אנחנו שם".
בראיון על הבמה, בן זקן מדבר בגובה העיניים, הוא לא חושש להשתמש בביטויים כמו "צריך להיות ערס מול האוצר" כדי להזרים תקציבים, מצהיר על התנגדות לאגרת גודש "לפני שתהיה אלטרנטיבה אמיתית", ומסמן מטרות: הקלה בעומסים, מאבק בתאונות, קישוריות לפריפריה וקידום תחבורה ציבורית גם בתקצוב וגם בשירות.
אבל לא רק רכבות כבדות על הפרק גם רכבים ללא נהג. בן זקן מגלה שמשרד התחבורה כבר בשיח מתקדם עם טסלה, כדי לאפשר לישראלים להפעיל את הרכב האוטונומי שלהם כשאטל פרטי. "מי שיש לו טסלה יוכל להגדיר בתוכנה שהרכב יצא לעבוד כשאתה לא נוהג בו", הוא אומר. ומה עם Uber? גם בדרך פה. בן-זקן אומר שהם חידשו את הקשרים מול החברה והם מנסים למצוא את הנוסחה שתאפשר את ההפעלה בישראל בלי לפגוע בנהגי המוניות.
לצפיה בועידה -
- משרד התחבורה מגביר היערכות לרעידת אדמה הרסנית
- מהומה בועדת הכלכלה: "מחירי התחבורה הציבורית יעלו ב-18% בשנת 2024"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועידת התשתיות של ביזפורטל שיחה עם משה בן זקן, מנכ"ל משרד התחבורה
איך הגעת לכאן היום? המשתתפים בפאנלים האחרים נסעו אפילו יותר משלוש שעות כדי להגיע בזמן לועידה
האמת שהגעתי מפגישה כאן בסמוך, הייתי כבר במרכז.
לא נתקעת בפקקים?
