מועד רכישת חלקה אשר נמכרה ולאחר מכן הושבה לבעליה
ע"ש 4103/98 גבעת הכרך בע"מ נ. מס שבח רחובות
ביום 5.2.1996 מכרה העוררת חלקה (להלן – החלקה או המקרקעין), אשר הינה חלק מחלקה מקורית מס' 1 בגוש 3946 (להלן – חלקה 1).
חלקה 1 היתה בבעלות משותפת, בחלקים בלתי מסויימים, של מאות שותפים. בשנת 1950 הגישה אחת השותפות תביעה לפירוק שיתוף. ביום 20.7.1961, ניתן על ידי בית המשפט צו לפירוק השיתוף בחלקה 1, בדרך של מכירה פומבית (להלן – פסק החלוקה). במסגרת המכירה הפומבית, נרכשו חלקי הבעלים הרשומים בחלקה 1 על ידי חברת אגד (א.ש.ד) אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ (להלן - אגד), בנאמנות עבור מספר חברות. ביום 2.8.1961 פנתה אגד לרשם המקרקעין, בבקשה לרשום את חלקה 1 על שם שבע חברות שונות, ביניהן חברת פנינת הכרך בע"מ (להלן - פנינת הכרך).
חלק מהבעלים הרשומים של חלקה 1 ערעורו על פסק החלוקה לבית המשפט המחוזי. ההליך בבית המשפט המחוזי הסתיים בפשרה, אשר קיבלה תוקף של פסק דין, לפיו חלק מהבעלים המקוריים יוותרו בבעלותם בקרקע, אך יעבירו זכויותיהם בחלקה 1 לחברות אשר יתאגדו לשם כך (להלן – הפשרה).
קבוצה של שבעה בעלים, מתוך הבעלים המקוריים שהוסכם לגביהם בפשרה, התאגדה בחברה העוררת. אגד השיבה לשבעת הבעלים המקוריים את זכויותיהם בחלקה 1, על ידי העברת אותן זכויות מפנינת הכרך לעוררת. העברת הזכויות בחלקה 1 נרשמה כמכר ללא תמורה, במסגרת הסדר מיוחד שנעשה בין העוררת לבין המשיב.
השאלה שבמחלוקת היא מהו מועד רכישת החלקה, האם יום רכישתה על ידי הבעלים המקוריים, בשנים 1949-1947, או שמא ביום בו העבירה פנינת הכרך את זכויותיה במקרקעין לעוררת, בחודש אוקטובר 1964.
במידה ויקבע כי החלקה נרכשה בשנים 1949-1947, הרי שיחול על העסקה סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - החוק), הקובע שיעורי מס מופחתים למקרקעין אשר נרכשו, בין היתר, בשנים 1949-1947.
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי החליטה כי החלקה נרכשה בשנים 1949-1947. המשיב ערער על החלטה זו. בית המשפט העליון קיבל את הערעור והחזיר את הדיון לוועדת ערר אחרת שליד בית המשפט המחוזי. מכאן הערר.
ועדת הערר בעניין מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו פסקה
המשיב טוען כי היות ובעקבות פסק החלוקה והפשרה שבאה בעקבותיו, אירע מכר ללא תמורה, בגינו ניתן אף פטור, יש לראות בהעברת הזכויות בחזרה לעוררת כמועד רכישת המקרקעין על ידה, כקבוע בסעיף 29 לחוק. מאידך, העוררת גורסת כי אין המדובר באירוע מכר חדש או מכר חוזר של המקרקעין, כי אם בהשבתם, ללא תמורה, לבעליהם המקוריים ומשכך, ולאור תחולתו המהותית של סעיף 70 לחוק, יש לפנות לסעיף 30 לחוק ולקבוע כי מועד הרכישה הינו מועד הרכישה המקורי של המקרקעין על ידי העוררת.
יישומן הדווקני של הוראות סעיף 70 לחוק, מחייב לכאורה את המסקנה לפיה הצדק עם המשיב, שהרי לשם החלת סעיף 30 לחוק נדרש כי יהא קיים פטור לפי סעיף 70 לחוק, פטור שאינו מתקיים לכאורה בענייננו, היות והמוכרת לעוררת הינה פנינת הכרך ולא בעלי הזכויות בעוררת, כנדרש בסעיף 70 לחוק. אך מיסוי העסקה וקביעת "מועד הרכישה" ייעשו תוך העדפת מהותה של העסקה על פני צורתה וכן לאור כללי הפרשנות התכליתית של הדין, החותרים לכוונת המחוקק ולמהותו הכלכלית של דבר חקיקה, חלף היצמדות ללשון החוק ולפרשנותו המילולית.
בעקבות ערעור של חלק מבעלי הקרקע המקוריים על פסק החלוקה, הושגה פשרה בין הצדדים, שמהותה ביטול המכירה של מקצת הזכויות של מקצת השותפים, כאילו לגבי זכויות אלו לא התקיים כלל משפט החלוקה. מדובר איפוא בהחזרה ולא בעסקה חדשה או במכירה חוזרת. העובדה שלא נתקבלה תמורה בגין מכירת המקרקעין מפנינת הכרך לעוררת אך מחזקת מסקנה זו. פסק החלוקה אינו מפסיק את שרשרת הזכויות ויש לראות את בעליהם המקוריים של המקרקעין כאילו אלה לא יצאו כלל מידיהם, מבעלותם.
אי רישום חוזר של הזכויות על שמותיהם של הבעלים המקוריים, כי אם על שם חברה שהקצתה להם מניות, נבע משיקול פרקטי בלבד. המשיב הכיר בכך שאין מדובר בעסקה חדשה ועל כן פטר אותה ממס שבח. אף כי מבחינה פורמלית המשיב לא ציין כי הפטור ניתן מכוח הוראות סעיף 70 לחוק, הרי שמהותית, לאור המסכת העובדתית, ברי כי להלכה, לא ניתן הפטור לעסקה אלא מכוח סעיף 70 לחוק ועקב עמידה בתנאיו, והכל, לשם הנוחות ופישוט ההליכים.
הפטור הקבוע בסעיף 70 לחוק אינו פטור מוחלט ממס, כי אם דחיית מס, לפיה מקבל הזכויות נכנס לנעלי המוכרים. לאור רציונל זה, הושת סעיף 30 לחוק, הקובע כי שווי רכישה של זכות במקרקעין שרכישתם על ידי איגוד מקרקעין היתה פטורה ממס מכוח סעיף 70 לחוק, יהא השווי שהיה נקבע אילו נמכרה הזכות על ידי האדם ממנו נתקבלה, הרוכשים המקוריים בענייננו.
בהתאמה, "מועד הרכישה" בנסיבות בהן "שווי הרכישה" נקבע בהתאם לסעיף 30 לחוק, יהא בענייננו כאמור בסעיף 37(1)(א) לחוק, היינו יום הרכישה שהיה נקבע כיום הרכישה לצורך קביעת השבח והמס אילו היה המוכר אותו אדם ממנו נרכשה הזכות. בענייננו, יש לראות את העוררת כנכנסת "לנעלי" בעלי מניותיה, אליהם הוחזרו המקרקעין מפנינת הכרך בהתאם לפשרה, היינו לראותה כאילו רכשה את המקרקעין בשנים 1949- 1947.
הערר התקבל. המשיב חוייב בהוצאות משפטיות בסך 10,000 ₪.
ניתן ביום: 11.10.2005 בפני: כב' השופט (בדימוס) ז. עמוס - יו"ר הועדה, מר ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין – חבר, מר צ. פרידמן, רו"ח – חבר.
ב"כ העוררת: עו"ד משה שוב; ב"כ המשיב: עו"ד שירלי אנגלרד.
הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?
הסיכויים להורדת ריבית מאוד גבוהים, איך זה ישפיע על השווקים הפיננסיים ועל הכסף שלכם? וגם - 10 דברים שצריך לדעת על ריבית בנק ישראל
הנגיד, פרופ' אמיר ירון הוא שחקן הגנתי. סוג של בונקר. העיקר לא לספוג שער. לא צריך לנצח, צריך לא להפסיד. היו לו הרבה הזדמנויות לצאת למתפרצת, לכבוש ולהלהיב את הקהל. הוא יכול היה להוריד ריבית במספר הזדמנויות בעבר והיו לכך את כמעט כל התנאים הכלכליים, אבל למה לקחת סיכון ואולי להפקיר את ההגנה. הוא הולך על הכי בטוח שיש. אבל גם הוא יודע שנגמרו התירוצים למשחק הגנתי. השוק דורש כבר מזמן הורדת ריבית ורואים את זה בתמחורים של אגרות החוב והנכסים הסולידים. התנאים במשק ונתוני המאקרו תומכים בהפחתת ריבית. חוץ מזה, אצלנו יש ריבית ריאלית של 2% - אינפלציה של 2.5% וריבית של 4.5% מובילה לריבית ריאלית של 2% - זה גבוה מאוד בראייה עולמית.
ועדיין, הכל פתוח - עד שלא מורידים, הכל לכאורה פתוח, אבל הסיכויים להפחתה מחר של הריבית מאוד מאוד גבוהים. האינפלציה ירדה לתוואי ונשארת בו כבר מספר חודשים, שער הדולר נמוך, אחרי ירידה של 10% מתחילת השנה והוא בולם ומדכא עליות של מחירי יבוא. אנחנו אולי לא סיימנו את המלחמה, אבל יש סוג של הפסקת אש. גם נתוני הכנסות והוצאות המדינה עומדים בתקציב ועוד שורה של נתונים כלכליים והכי חשוב לנגיד - האינפלציה במסלול יורד. הריבית הגבוהה נועדה לדכא את האינפלציה שהיא האיום הגדול לכלכלה. הנגיד השאיר את הריבית גבוהה כי היא גורמת לירידה בהלוואות ובצריכה וגורמת לירידה בביקושים. כל זה כדי למנוע ביקושים שיעלו את המדד.
האינפלציה ירדה ל-2.5% התחזית קדימה היא לכ-2.2% ב-12 החודשים הקרובים, אז אפשר לשחרר מעט. וזו מילת המפתח - מעט. אל תצפו שירידה של רבע אחוז בריבית מ-4.5% ל-4.25% תשנה משמעותית את החזרי המשכנתא, את התשלום בגין הלוואות. זה יהיה בשוליים.
איך הפחתת הריבית תשפיע על הכסף שלכם?
ההורדה הצפויה מגיעה לאחר 14 החלטות רצופות שבהן הריבית נותרה ללא שינוי והנה ההשפעות שצפויות להיות לה:
- בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
- הנגיד מודאג מחרם על תוצרת ישראלית, סיום המלחמה לא מבטיח הורדת ריבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתחיל במשכנתאות: השינוי הצפוי ישפיע ישירות על נוטלי משכנתאות והלוואות בריבית משתנה. במשכנתא ממוצעת של מיליון שקל ל-25 שנה, הורדה של 0.25% תוביל להפחתה של כ-70 שקל בהחזר החודשי. גם ההלוואות שלכם במסלול משתנה יוזלו בשיעור של 0.25%.
כלכלת הבחירות של סמוטריץ - נותן לכם פטור במסים כדי לקבל מנדטים
שר האוצר בצלאל סמוטריץ' מקדם מהלך שיוזיל את הקניות מאמזון ואתרי יבוא אישי אחרים, אבל קשה להתעלם מהתזמון ומהמשמעות הכלכלית הרחבה שלו. הגדלת תקרת הפטור ממע"מ מ־75 דולר ל־150 או 200 דולר נשמעת כמו בשורה לצרכנים, אך בפועל היא עשויה להפוך לאחד הצעדים הפופוליסטיים היקרים של השנה.
מאחורי ההחלטה עומד מהלך שמוצג לציבור כעידוד תחרות, אך גורמי המקצוע באוצר מזהירים כי מדובר במהלך של כלכלת בחירות. וויתור על הכנסות ממסים בזמן שהמשק עדיין מתמודד עם עלויות המלחמה אינו צעד זהיר ובוודאי לא כזה שהדרג המקצועי תמך בו. בצמרת האוצר מדגישים כי שנים מדברים על ביטול פטורים, לא על הרחבתם, והמהלך הנוכחי הפוך לחלוטין לאג’נדה הרשמית של המשרד.
בניגוד לנרטיב של "הקלה ביוקר המחיה", רוב המוצרים שמוזמנים באינטרנט הם אופנה והנעלה ולא אלה שמכבידים באמת על תקציב משקי הבית, כמו מזון. כלומר, ההטבה לא פותרת את בעיית המחירים המשמעותית של הציבור, אלא רק יוצרת תחושת הטבה רגעית. הערכות באוצר מדברות על כך שסמוטריץ' נשען על תחזית לגידול בגביית המסים, מה שאמור לאפשר מהלכים שנויים במחלוקת בלי לפגוע בקופה. אבל תחזית איננה מציאות ואם ההכנסות לא יגיעו כפי שהוצג, הציבור יגלה מהר מאוד שההנחה הקטנה באמזון תעלה לו ביוקר במקום אחר.
- הכנסת אישרה: הטבות מס נרחבות ותגמול מוגדל ללוחמי המילואים
- הקרטל של תנובה ושטראוס - סמוטריץ' נלחם במחירי החלב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינה פוליטית, המהלך מובן מאוד. העלאת הפטור מיד לפני קמפיין פוליטי משדרת "דאגה לציבור" ומייצרת כותרות חיוביות. בפועל, זהו צעד שמיטיב עם ציבור קטן של צרכני אונליין ומעמיק את הבעיה העיקרית של הכלכלה הישראלית: פער עצום בין מדיניות לטווח קצר לבין השלכות לטווח ארוך.
