מועד רכישת חלקה אשר נמכרה ולאחר מכן הושבה לבעליה
ע"ש 4103/98 גבעת הכרך בע"מ נ. מס שבח רחובות
ביום 5.2.1996 מכרה העוררת חלקה (להלן – החלקה או המקרקעין), אשר הינה חלק מחלקה מקורית מס' 1 בגוש 3946 (להלן – חלקה 1).
חלקה 1 היתה בבעלות משותפת, בחלקים בלתי מסויימים, של מאות שותפים. בשנת 1950 הגישה אחת השותפות תביעה לפירוק שיתוף. ביום 20.7.1961, ניתן על ידי בית המשפט צו לפירוק השיתוף בחלקה 1, בדרך של מכירה פומבית (להלן – פסק החלוקה). במסגרת המכירה הפומבית, נרכשו חלקי הבעלים הרשומים בחלקה 1 על ידי חברת אגד (א.ש.ד) אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ (להלן - אגד), בנאמנות עבור מספר חברות. ביום 2.8.1961 פנתה אגד לרשם המקרקעין, בבקשה לרשום את חלקה 1 על שם שבע חברות שונות, ביניהן חברת פנינת הכרך בע"מ (להלן - פנינת הכרך).
חלק מהבעלים הרשומים של חלקה 1 ערעורו על פסק החלוקה לבית המשפט המחוזי. ההליך בבית המשפט המחוזי הסתיים בפשרה, אשר קיבלה תוקף של פסק דין, לפיו חלק מהבעלים המקוריים יוותרו בבעלותם בקרקע, אך יעבירו זכויותיהם בחלקה 1 לחברות אשר יתאגדו לשם כך (להלן – הפשרה).
קבוצה של שבעה בעלים, מתוך הבעלים המקוריים שהוסכם לגביהם בפשרה, התאגדה בחברה העוררת. אגד השיבה לשבעת הבעלים המקוריים את זכויותיהם בחלקה 1, על ידי העברת אותן זכויות מפנינת הכרך לעוררת. העברת הזכויות בחלקה 1 נרשמה כמכר ללא תמורה, במסגרת הסדר מיוחד שנעשה בין העוררת לבין המשיב.
השאלה שבמחלוקת היא מהו מועד רכישת החלקה, האם יום רכישתה על ידי הבעלים המקוריים, בשנים 1949-1947, או שמא ביום בו העבירה פנינת הכרך את זכויותיה במקרקעין לעוררת, בחודש אוקטובר 1964.
במידה ויקבע כי החלקה נרכשה בשנים 1949-1947, הרי שיחול על העסקה סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - החוק), הקובע שיעורי מס מופחתים למקרקעין אשר נרכשו, בין היתר, בשנים 1949-1947.
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי החליטה כי החלקה נרכשה בשנים 1949-1947. המשיב ערער על החלטה זו. בית המשפט העליון קיבל את הערעור והחזיר את הדיון לוועדת ערר אחרת שליד בית המשפט המחוזי. מכאן הערר.
ועדת הערר בעניין מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו פסקה
המשיב טוען כי היות ובעקבות פסק החלוקה והפשרה שבאה בעקבותיו, אירע מכר ללא תמורה, בגינו ניתן אף פטור, יש לראות בהעברת הזכויות בחזרה לעוררת כמועד רכישת המקרקעין על ידה, כקבוע בסעיף 29 לחוק. מאידך, העוררת גורסת כי אין המדובר באירוע מכר חדש או מכר חוזר של המקרקעין, כי אם בהשבתם, ללא תמורה, לבעליהם המקוריים ומשכך, ולאור תחולתו המהותית של סעיף 70 לחוק, יש לפנות לסעיף 30 לחוק ולקבוע כי מועד הרכישה הינו מועד הרכישה המקורי של המקרקעין על ידי העוררת.
יישומן הדווקני של הוראות סעיף 70 לחוק, מחייב לכאורה את המסקנה לפיה הצדק עם המשיב, שהרי לשם החלת סעיף 30 לחוק נדרש כי יהא קיים פטור לפי סעיף 70 לחוק, פטור שאינו מתקיים לכאורה בענייננו, היות והמוכרת לעוררת הינה פנינת הכרך ולא בעלי הזכויות בעוררת, כנדרש בסעיף 70 לחוק. אך מיסוי העסקה וקביעת "מועד הרכישה" ייעשו תוך העדפת מהותה של העסקה על פני צורתה וכן לאור כללי הפרשנות התכליתית של הדין, החותרים לכוונת המחוקק ולמהותו הכלכלית של דבר חקיקה, חלף היצמדות ללשון החוק ולפרשנותו המילולית.
בעקבות ערעור של חלק מבעלי הקרקע המקוריים על פסק החלוקה, הושגה פשרה בין הצדדים, שמהותה ביטול המכירה של מקצת הזכויות של מקצת השותפים, כאילו לגבי זכויות אלו לא התקיים כלל משפט החלוקה. מדובר איפוא בהחזרה ולא בעסקה חדשה או במכירה חוזרת. העובדה שלא נתקבלה תמורה בגין מכירת המקרקעין מפנינת הכרך לעוררת אך מחזקת מסקנה זו. פסק החלוקה אינו מפסיק את שרשרת הזכויות ויש לראות את בעליהם המקוריים של המקרקעין כאילו אלה לא יצאו כלל מידיהם, מבעלותם.
אי רישום חוזר של הזכויות על שמותיהם של הבעלים המקוריים, כי אם על שם חברה שהקצתה להם מניות, נבע משיקול פרקטי בלבד. המשיב הכיר בכך שאין מדובר בעסקה חדשה ועל כן פטר אותה ממס שבח. אף כי מבחינה פורמלית המשיב לא ציין כי הפטור ניתן מכוח הוראות סעיף 70 לחוק, הרי שמהותית, לאור המסכת העובדתית, ברי כי להלכה, לא ניתן הפטור לעסקה אלא מכוח סעיף 70 לחוק ועקב עמידה בתנאיו, והכל, לשם הנוחות ופישוט ההליכים.
הפטור הקבוע בסעיף 70 לחוק אינו פטור מוחלט ממס, כי אם דחיית מס, לפיה מקבל הזכויות נכנס לנעלי המוכרים. לאור רציונל זה, הושת סעיף 30 לחוק, הקובע כי שווי רכישה של זכות במקרקעין שרכישתם על ידי איגוד מקרקעין היתה פטורה ממס מכוח סעיף 70 לחוק, יהא השווי שהיה נקבע אילו נמכרה הזכות על ידי האדם ממנו נתקבלה, הרוכשים המקוריים בענייננו.
בהתאמה, "מועד הרכישה" בנסיבות בהן "שווי הרכישה" נקבע בהתאם לסעיף 30 לחוק, יהא בענייננו כאמור בסעיף 37(1)(א) לחוק, היינו יום הרכישה שהיה נקבע כיום הרכישה לצורך קביעת השבח והמס אילו היה המוכר אותו אדם ממנו נרכשה הזכות. בענייננו, יש לראות את העוררת כנכנסת "לנעלי" בעלי מניותיה, אליהם הוחזרו המקרקעין מפנינת הכרך בהתאם לפשרה, היינו לראותה כאילו רכשה את המקרקעין בשנים 1949- 1947.
הערר התקבל. המשיב חוייב בהוצאות משפטיות בסך 10,000 ₪.
ניתן ביום: 11.10.2005 בפני: כב' השופט (בדימוס) ז. עמוס - יו"ר הועדה, מר ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין – חבר, מר צ. פרידמן, רו"ח – חבר.
ב"כ העוררת: עו"ד משה שוב; ב"כ המשיב: עו"ד שירלי אנגלרד.
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים בנובמבר - צפי לירידה של 0.5%
על מחירי הדירות, הריבית - והאם היא תשתנה בקרוב, ועל האינפלציה הצפויה בשנה הקרובה
מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לחודש נובמבר יתפרסם מחר ב-18:30 והכלכלנים צופים מדד שלילי של בין מינוס 0.4% למינוס 0.5%. הסיבה המרכזית לכך היא ירידה במחירי הטיסות. הכלכלנים מצפים לירידת מדרגה במדד ב-12 החודשים הקרובים לאזור 2% עד 2.3%. הציפיות האלו מגולמות בשווקים - במחירי אגרות החוב. למעשה, התחזיות האלו עדיין לא מגולמות בריבית בנק ישראל שעומדת על 4.25% - כ-2% מעל האינפלציה. בנק ישראל שמרן בגישתו ומוריד את הריבית במשורה.
לטענת בנק ישראל - העלות של הטעות אם תהיה גדולה פי כמה וכמה מהתועלת שבהפחתה. הבנק מודע לצורך ולרצון של העסקים והציבור בהפחתה של הריבית על המינוס והופחתה של החזרי המשכנתאות, אבל בנק ישראל חושש מכל דבר לטעות. אם תהיה הפחתה גדולה בריבית ויתברר שהאינפלציה שוב תרים ראש, כי אחרי הכל הריבית היא נשק לריסון האינפלציה, אזי התחמושת תהיה מעטה ויקרה יותר להמשך.
ולכן, למרות מדד שלילי משמעותי ולמרות שגם בדצמבר צפוי מדד שלילי של 0.1%, אל תצפו שבמועד הקרוב על החלטת הריבית - בינואר, הנגיד יוריד את הריבית. צריכים להיות סימנים מאוד חזקים של התמתנות באינפלציה ובמשק כדי להוריד את הריבית בהמשך. בינתיים, שוק העבודה חזק מאוד ומשדר ביקושים גבוהים לעבודה, אבטלה נמוכה, ושוק כזה מבטא בעקיפין גידול בצריכה-צמיחה קדימה.
ובכלל - תחזית צמיחה עם עלייה בצריכה היא לא קרקע נוחה להפחתת ריביות. הצריכה והצמיחה מחממות את השוק הריאלי ומעלות לרוב מחירים. ובכלל - צריך לחזור על זה: ריבית בנק ישראל בגובה של 4.25% צפויה לרדת, אבל תשכחו מריבית נמוכה כפי שהיתה לפני גל העליות בריבית. זה לא יהיה בקידומת 1%, גם לא בקידומת 25, בנק ישראל מדבר על 3.75% עוד כשנה. יש גם הערכות ל-3.5%, אבל לא מתחת.
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- בכמה יעלה מדד המחירים מחר? והאם מחירי הדירות ימשיכו לרדת?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד הירידה החדה במדד המחירים לצרכן יהיה מעניין לראות אם ובכמה יורדים מחירי הדירות. אנחנו בודקים בשוטף את המחירים בשכונות וערים שונות, המחירים הם בירידה של מעל 7% מתחילת השנה. בלמ"ס סופרים משמעותית פחות מכך גם כי הנתונים שלהם בדיליי של חודשיים וחצי - מחר הם יפרסמו מה קרה בספטמבר-אוקטובר, וגם כי הם לא סופרים את ההנחות השונות. אתם רואים מבצעים של 20/80 - התשלום בסוף הדרך מבטא הנחה מימונית גדולה, בלמ"ס לא מעדכנים את ההנחה הזו שמגיעה ל-5%-7%. הקבלנים מוכרים עכשיו דירות עם תשלום שנה אחרי המסירה - זו הנחה של כמה אחוזים טובים - גם את זה לא תקבלו בנתוני הלמ"ס. הקבלנים התחילו למכור דירות בטרייד אין. באים עם דירה ישנה היא מקבלת שמאות מורידים 6%, וזה שווי העסקה מול הקבלן. יש כאן הנחה משמעותית, אבל לא תראו אותה במחירים הרשמיים.
