השווי  620 מיליון שקל, הרווח הצפוי בשנים הבאות - מיליארדים. כשקוראים את הדוחות של אפי קפיטל ומגיעים לרווח הגולמי העתידי בפרויקטים הקיימים וסוכמים על הרווח העתידי בפרויקטים שנכנסים לביצוע בקרוב ואלו שבתכנות מקבלים סדר גודל של 1.6 מיליארד שקלים, כאשר מחברים את זה לרווח הגולמי העתידי בתחום ההתחדשות העירונית, תחת הנחות סבירות, מתקרבים ל-2 מיליארד שקל.  אפי קפיל של אפי שקדי היא חברת יזמות ובנייה שנכנסה לבורסה השנה ומאז מניתה זינקה במעל 40% לשווי כאמור של 620 מיליון שקל. האם זו רק ההתחלה? נתחיל בכך שרווח גולמי צפוי גם אם יתממש הוא על פני שנים. חוץ מזה יש הוצאות תפעוליות, יש מימון, יש מסים. ניסינו להגדיר רווח לשנה מייצגת בהמשך וקיבלנו רווח נקי שיכול להגיע ל-120-180 מיליון שקל בשנה. שאלנו את אפי שקדי, הבעלים והמנכ"ל - "זה הכיוון שלנו", הוא אומר לנו בשיחה ומתאר את פעילות החברה שמתרכזת בייזום ובנייה בפרויקטי מחיר למשתכן-דירה בהנחה לצד פרויקטים דירות לכולם.    אפי קפיטל  אפי קפיטל -0.06% מכרה  מתחילת השנה 794 יחידות דיור - עלייה של כ-400% ביחס לתקופה המקבילה בשנת 2023. הכנסות ממכירת דירות וזכויות במקרקעין גדלו ל-159.7 מיליון שקל לעומת 98.1 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. "קצב המכירות בשוק בכלל הוא טוב, יש עלייה, מצפים לעלייה נוספת אחרי המלחמה", אומר שקדי וכשנשאל לגבי מחייר הדירות השיב - "אני חושב שהעליות במחירים ימשכו".  אפי שקדי מנכ"ל אפי קפיטל; קרדיט: טל גבעוני מה היקף היחידות דיור בפרויקטים שלכם? "כרגע, אנחנובונים  3300 יח"ד בביצוע כאשר מתוכם רק בכ-1200 יש הכרה בהכנסה. הסיבה היא שהפרויקטים לא קיבלו היתרים מלאים, ככל שהפרויקטים יתקדמו בביצוע, ההכרות יבואו לידי ביטוי בדוחות הבאים. מתחילת השנה מכרנו 850 דירות מתוכם ב-794 נחתמו חוזים מחייבים והשאר הרשמות שבימים אלו נחתמות. באופן כללי בשוק, המכירות טובות  ובעלייה וגם אצלנו. המלחמה לא השפיעה בהיבט המכירות, החשש מקניית דירות לא קיים כרגע". הרווחים העתידיים הם בסדר גודל של 719 מיליון שקל בפרויקטים הקיימים, על פני כמה זמן? "הסכום של 719 מיליון שקל בביצוע, ייקח סדר גודל ממוצע של שנתיים וחצי, הפרויקטים בתהליך הבנייה 60-80%.  בהערכה זהירה עד שלוש שנים". הרווח הגולמי 159 מיליון שקל ב-9 חודשים האחרונים, קצב הביצוע ירד? "לא, בגלל שאנחנו עדיין התחלנו ברמה המעשית את הביצוע ולא הפעלנו את הליווי. לא לקחנו מהלקוחות 15% לכן זה עדיין לא נרשם". בשנים הבאות תהיה קפיצה ברווח הגולמי. חלק מכך יוכר ברבעון הרביעי. או ברבעון הראשון של 2025, לפי ההתקדמות ההנדסית". 40 מיליון שקל הוצאות תפעוליות בשנה, אתם יכולים להרוויח 120-180 מיליון שקל נקי בשנה - "זה נראה הכיוון הזה". פרויקטים נוספים בתכנון - 890 מיליון של רווח גולמי עתידי, איך זה ישפיע בשנים הבאות? "מכיוון שיש פרויקטים שמתחילים ב-2025 במחיר למשתכן וחלק בשוק החופשי, המכירות די גבוהות. הם יכנסו לזמינות ברבעון הבא והלאה, לכן זה ימשיך את אותו הקצב הלאה". תחזק את הצבר בשוטף במקביל לפרויקטים שיתממשו, על מנת לשמור ולהעלות  את הרווח הגולמי העתידי? "כן". במה שונה פרויקט מחיר למשתכן לעומת פרויקט רגיל? "במחיר למשתכן אני רגוע יותר מבחינת מכירות והוצאות, פחות חשוף למשבר. לצד זאת, הרווחיות נמוכה יותר במחיר למשתכן. החברה שלנו משנת 2013 משתתפת בתוכניות הממשלה השונות, וממשיכים להשתתף. אני מעדיף בניהול הסיכון להרוויח פחות אבל להרגיש בטוח יותר, מאשר להרוויח הרבה עם סיכון מאוד גדול. לכן אני מעדיף להקריב את שורת הרווח לטובת הסיכון. הפער בין מחיר למשתכן לפרויקט רגיל הוא אחוזים בודדים. בפרויקט שוק חופשי אחוז הרווח הוא 17-16%, במשתכן 14% ואפילו פחות. ההפרש הוא צודק והוא בסדר לטעמי". ההפרש לא קטן מדי? "בגלל שאנחנו חברה קבלנית ומבצעת בעצמנו, יש לנו את האפשרות להרים וליזום את אותם פרויקטים. הניסיון שלנו והידע הארגוני בא לידי ביטוי ולכן זה משהו שווה וכדאי לנו כלכלית. לכן מרבית הפרויקטים משולבים משתכן ושוק חופשי. בנוסף, בגלל שאנחנו עובדים במסות גדולות בפרויקטים אנחנו יכולים להנות מהשבחת מחירים".  

התחדשות עירונית - מנוע צמיחה גדול

יש לא מעט פעילות עתידית לחברה בהתחדשות עירונית, הרוב במרכז תל אביב. מהדוחות עולה כי מדובר בקרוב ל-500 דירות, הרווחיות כנראה סביב 20%-  גם כאן, נראה שיש רווח עתידי גדול. תוך כמה זמן הפרויקטים בת"א יתממשו? "בת"א הכל תב"עות בתוקף, פרויקטים קטנים 8 קומות. אני מניח שיסתיימו בטווח של 5 שנים". הרווח העתידי בהתחדשות עירונית לא נמסר בדוחות, אבל אפשר לשער שהוא מעל 300 מיליון שקל. כך הגענו למספרים בתחילת הכתבה - פוטנציאל לרווח גולמי של קרוב ל-2 מיליארד שקל. עם זאת, חשוב להדגיש שהמימוש יהיה איטי וקצב הרווחים יעלה בהדרגה.  מה דעתך על מחירי הדירות ומבצעי 80-20? "באופן כללי השוק מבחינת קצב המכירות, בקצב גבוה, לדעתי ככל והמלחמה תסתיים, הקצב יגבר. בנוגע למבצעי המימון - בנק ישראל קרא לבנקים להבהרה כך שבעצם אין יותר מימון, לפחות מבנק לאומי. המשמעות היא שבמקום לשלם ריבית של כ-7% הם משלמים כ-4%. אנחנו משלבים את מבצעי 80-20 אבל תלוו בפרוקיטים, ובהיקף נמוך יחסית".  "בנוגע למחירי הדירות - קרו שני דברים. עלויות הבנייה עלו גם בגלל יציאת הידיים העובדות וגם בגלל הספקים (חרם מטורקיה, חות'ים). יצאו 80 אלף עובדים פלסטינים וחזרו כ-20 אלף, ההיצע הצטמצם, וחומרי הגלם עלו. בנוסף, המימון עלה בגלל עליית הריבית. אצלנו בגלל שכל הביצוע בידנו יש לנו שליטה על קבלני המשנה". "מבחינת הצרכן - העלייה במחירי הדירות תימשך. מתחילת השנה המחירים עלו ב-6% והמגמה לדעתי תימשך". מניית החברה מיום הנפקתה.