למה קרן הריט של אזורים מציעה זכויות בהנחה משמעותית?
על הנייר קרן נדל"ן שרוכשת דירות להשקעה ומשכירה אותן היה נשמע כמו רעיון טוב. לפחות זה היה רעיון טוב ב-15 השנים האחרונות כאשר הריבית הייתה אפסית ושכר הדירה טיפס בכמה אחוזים בכל שנה. אולם בשנה האחרונה כאשר הריבית טיפסה המודל הכלכלי של קרן ריט אזורים לא עובד. אולי זה זמני, כי אחרי הכל, הקרנות ריט קיבלו הטבות נהדרות במסים (הנחה במס רכישה ל-0.5%, בלי מע"מ, בלי מס על רווחים) וגישה לשוק ההון למינוף גדול וזול דרך אגרות חוב. הרעיון היה לקנות או לבנות בניינים להשכירם להרוויח תשואה לשלם ריבית וליהנות מפער אומנם קטן, כי דמי השכירות נמוכים, אבל עם מינוף זה יכול להגיע לכמה אחוזים טובים ועם עליית ערך ממוצעת של 3%-4% לפחות בשנה במחירי הדירות (שזה אפילו מתחת לטווח השנתי ב-20 השנה האחרונות), יש כאן עסק שמניב כל שנה 7% ומעלה.
כשהריבית עלתה התחולל אבסורד - המודל קרס, כי הריבית כבר עולה על דמי השכירות במקרים רבים, ובמיוחד שמדובר בקרן ריט שבונה מתחמים לדיור להשכרה ועד שהם יקומו, יש לה ריבית ואין לה הכנסות.
ועל רקע זה מניית הקרן נפלה והיא נסחרת ב-0.39 על ההון העצמי. צריך להיות דיסקאונט על ההון העצמי אבל גם בהינתן דמי ניהול שוטפים, מחיקות עתידיות, יכול להיות ש-70% דיסקאונט זה מוגזם. הבעיה ש"גונבים" את הדיסקאונט הזה, מנפיקים כעת מניות לבעלי המניות ובראשם אזורים שקונה לכאורה בזול וקח הדיסקאונט מצטמצם (מעלים את השווי שוק וההון עצמי באותו סכום והיחס בין הנתונים גדל).
כך או אחרת, השאלה הגדולה מה יהיה בהמשך כשהריבית תרד. זה יכול לאושש את הדוחות של הקרן, אם כי, צריך לשכוח מהריבית האפסית שהיתה כאן עד היום. אז יש סיכוי להשבחה בטווח הבינוני והארוך, למעשה, מי שחושב ששוק הדירות יתאושש בהמשך, יכול לקנות דרך הבורסה דירה או אפילו חלק מדירה. זה לא בדיוק אותו הדבר, בגלל המימון (הקרן מקבלת מימון זול מאנשים פרטיים), ודמי הניהול (כחצי אחוז מהיקף הנכסים) ובגלל שמדובר בעצם בגוף שגם בונה את הדירות, אבל זה קרוב לכך.
קרן של דירות להשכרה
- עלייה בשורה העליונה, ירידה בשורה התחתונה: אזורים מכרה 59 דירות ברבעון
- אזורים רושמת עלייה של 51% בהכנסות ברבעון - 512 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ריט אזורים ליוי 0.76% היא ייצור כלאיים, מצד אחד מדובר בקרן ריט "קלאסית" למגורים, כלומר קרן שמשכירה דירות ומקבלת דמי שכירות, אך במקביל היא גם יזמית נדל"ן לצרכים עצמיים. כלומר היא לא רק קונה נכסים ומשכירה, אלא יוזמת ובונה פרויקטים בתחום המגורים בשביל שתוכל להשכיר בעתיד.
דו"חות הרבעון השלישי שפורסמו לאחרונה חושפים תמונה מורכבת לגבי יכולת החברה להרוויח בסביבת הריבית הנוכחית. דמי השכירות של הפרויקטים המניבים נמוכים מהריבית עליהם.
לחברה 4 פרויקטים של דירות למגורים המכילים כ-800 דירות. הפרויקטים נמצאים בערים אשדוד, ראשון לציון, תל אביב (כפר שלם) ואור יהודה. שווי הדירות מוערך ב-1.8 מיליארד שקל, והן מעניקות לחברה תשואה שנתי משוקלת של 2.88%.
- המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה
- מנכ"ל אנלייבקס מנסה להרגיע את בעלי המניות, רומז על צורך במזומנים?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
פעילות זו מממנת על ידי התחייבויות של כ-1.1 מיליארד שקל, הצמודות למדד המחירים לצרכן בתוספת של כ-2%. כלומר בשנה כמו השנה האחרונה, בה האינפלציה עמדה על 3.8% - פעילות ההשכרה בהגדרה מפסידה כסף. רואים היטב את ההשפעה בדו"חות הכספיים של החברה ברבעון השלישי. הרווח מהשכרת הנכסים והפעלתם עמד מתחילת 2023 (תשעה חודשים) על 39.2 מיליון שקל, בעוד הוצאות המימון נטו על פעילות זו עמדו על 51 מיליון שקל.
לריט אזורים יש את הרגל הנוספת, במסגרתה החברה משמשת כיזמית נדל"ן במטרה לבנות 1,500 יחידות דיור. פעילות זו לא מניבה תזרים שוטף ואף רשמה הפסד של 84 מיליון שקל כתוצאה משערוכים שלילים שנרשמו מתחילת השנה.
על רקע ההפסדים ברבעון יוצאת ריט אזורים כעת בהנפקת זכויות בהנחה משמעותית. לפי התנאים בהצעת הזכויות, כל מחזיק ב-27 ראשי לקנות חבילת זכות אחת במחיר של 40 שקלים.
חבילת הזכות מכילה 10 מניות ו-7 כתבי אופציה. גם אם נתעלם לרגע משווי האופציות, הרי שמדובר בהנפקת זכויות בהנחה משמעותית של 25% על מחיר השוק, שעמד על 5.8 שקלים טרם ההודעה על הנפקת הזכויות. השווי התיאורטי של כל כתב אופציה עומד על 1.667 שקלים. כך חבילת הזכויות משקת הנחה של כ-37% על מחיר המניה בשוק. זאת לאחר המחיר מניית החברה ירד בכ-50% בשנה האחרונה, בכ-68% בשנתיים האחרונות.
בנימוקי ועדת הביקורת ודירקטוריון נכתב לגבי ההנפקה: "על בסיס נתוני ההשוואה בין שיעור ההנחה המגולם במחיר מניה הנכללת בכל יחידת זכות בהנפקת הזכויות לבין הנפקות זכויות שבוצעו בשוק בעת האחרונה, כפי שהוצגו בפני חברי ועדת הביקורת והדירקטוריון, היקף הנפקת הזכויות ותנאי השוק בתקופה זו לאור מצב החירום בו נמצאת מדינת ישראל, הנפקת הזכויות מבוצעת בתנאי שוק".
מי שנהנה מהקרן היא חברת אזורים שבשליטת הרשי פרידמן. אזורים המחזיקה ב-36% ממניות קרן הריט, מחזיקה ב-100% מחברת הניהול, לפי הסכם שנחתם מראש לתקופה של 5 שנים ממועד ההנפקה.
- 9.אורן 22/11/2023 10:11הגב לתגובה זוזה היה ברור לכל! הקרן קנתה דירות במחירי שיא, ועכשיו תקועה עם מלאי ושיעורי ריבית גבוהים. ערך הדירות, שנקנו במחירים מוגזים מאוד, עכשיו יורד, ותשלומי הריבית מורידים עוד יותר. מי שקנה הפסיד, חבל אבל זה היה ברור כשאתה קונה קרן ריט של חברת נדלן יש פה אינטרס כפול ברור!!
- מחירים מוגזים - זה בגלל הבועות ? (ל"ת)המגיב 22/11/2023 22:56הגב לתגובה זו
- 8.הפשע משתלם והציבור משלם על כך. (ל"ת)ערן 21/11/2023 13:56הגב לתגובה זו
- 7.פשוט לקחת את הבעלים והדריקטוריון לכלא שכל השאר יפחדו (ל"ת)יותם 21/11/2023 13:55הגב לתגובה זו
- 6.אפריקה ישראל 2 (ל"ת)רועי 21/11/2023 13:50הגב לתגובה זו
- 5.אז למה כלל האחזקות של בעלי העניין עומדות על 98% ? (ל"ת)קשקש 21/11/2023 13:08הגב לתגובה זו
- 4.כרגיל בריטים הבעלים שודדים את החברה (ל"ת)מ ומ ו 21/11/2023 13:04הגב לתגובה זו
- 3.רם 21/11/2023 12:52הגב לתגובה זואין מודל עסקי שמחזיק מים, אז יאללה למכור בשוק ולסגור.
- 2.שלומיד 21/11/2023 12:22הגב לתגובה זולא רק בחברה הזאת. חייב להיות גם על בסיס רווח.
- לא גם. רק על בסיס רווח (ל"ת)D 21/11/2023 16:34הגב לתגובה זו
- 1.עוד סמפטום חביב של קריסת בועת הנדל"ן למגורים בישראל:) (ל"ת)ככה זה 21/11/2023 11:59הגב לתגובה זו
המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה
בעלי המניות של נופר אנרג'י דחו את הצעת הדירקטוריון לאשר חבילת שכר למנכ"ל המיועד עמי לנדאו, הכוללת שכר חודשי של כ-208 אלף שקל, מענק חתימה, בונוסים ומניות חסומות בשווי של כ-12 מיליון שקל בשנה
נופר אנרג'י נופר אנרג'י -2.65% מדווחת כי הצעת הדירקטוריון לאשר את תנאי העסקתו של המנכ"ל המיועד עמי לנדאו, לא עברה באסיפה המיוחדת של בעלי המניות שהתקיימה היום.
לתזכורת על חבילת השכר המוצעת - 30 אלף שקל ביום - האם השכר של עמי לנדאו מוצדק ולמה המוסדיים צריכים להגיד לעופר ינאי - עד כאן!
לפי הדוח המיידי, כ-63% מבעלי המניות שהצביעו תמכו בהצעה, אך בקרב
בעלי המניות שאינם בעלי עניין אישי (קרי בנטרול עופר ינאי) נרשם רוב למתנגדים, עם 52.1% לעומת 47.9% בעד. מאחר שנדרש רוב מבין בעלי המניות ללא עניין אישי, ההצעה נדחתה.
הצעת השכר כללה שכר חודשי של כ-208 אלף שקל, מענק חתימה של 2 מיליון שקל, בונוס שנתי
של עד שבע משכורות והקצאת מניות חסומות בשווי של כ-10.5 מיליון שקל, חבילה שמוערכת בכ-12 מיליון שקל בשנה, או כ-30 אלף שקל לכל יום עבודה. מדובר בתגמול חריג בהיקפו גם ביחס לחברות רווחיות ומבוססות בהרבה. מעבר להיקף החריג, הביקורת התמקדו גם בכך שחלק ניכר מהתגמול
אינו מותנה כלל בעמידה ביעדים כמותיים מדידים, לא פיננסיים, לא תפעוליים ולא אסטרטגיים, בניגוד למקובל בחברות ציבוריות, ובמיוחד בתקופה של חוסר ודאות ניהולית.
- נופר אנרגיה מגדילה הספק ייצור, אך הוצאות המימון מעמיקות את ההפסד
- 30 אלף שקל ביום - האם השכר של עמי לנדאו מוצדק ולמה המוסדיים צריכים להגיד לעופר ינאי - עד כאן!
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי טבלת ההצבעות שצורפה לדוח, בין התומכים נמנו הפניקס
(קסם), איביאי ומנורה, בעוד שמגדל, מיטב, ילין לפידות, מור ואיילון היו מבין אלו הצביעו נגד, והכריעו את הכף.

יוניון השקעות של ג'ורג' חורש זכתה בזכיינות דקטלון בישראל
ג'ורג' חורש, זכיין H&M ויבואן טויוטה, יפעיל את רשת דקטלון בישראל וישקיע מעל 100 מיליון שקל בשדרוג, הרחבה וטכנולוגיה. העסקה ממתינה לאישור רשות התחרות
דקטלון היא אחת מרשתות הספורט הגדולות בעולם עם כ-1,800 חנויות, 101 אלף עובדים ונוכחות ב-80 מדינות. במהלך 2024 רשמה הכנסות של 16.2 מיליארד יורו ורווח נקי של 787 מיליון יורו. מעל מחצית מהמכירות מגיעות ממותג פרטי, דבר שמקטין את החשש לניגוד עניינים מול זכיינים מקומיים שמפעילים מותגים מתחרים, סוגיה שעמדה במרכז הבחינה מול קבוצת פוקס, המחזיקה בזכיינות נייקי בישראל.
מאז שנכנסה לישראל ב-2017, פעלה דקטלון ישירות אך בשנה האחרונה החלה בצמצום שטחי מסחר והעברת דגש לסניפים קטנים יותר בפורמט "דקטלון סיטי", דוגמת הסניף החדש בקניון עזריאלי בתל אביב. המעבר לזכיין נועד לצמצם עלויות תפעול, להקטין חשיפה שכרית ולהעביר את ניהול ההון האנושי לגורם מקומי שמכיר את השוק. הניצחון של חורש אינו מפתיע: לצד הזיכיון ל-H&M וניהול פעיל של יוניון השקעות בעולמות האנרגיה, הנדל"ן והתעשייה, הוא גם בעל מניות בסופר־פארם ומתמודד בימים אלו, יחד עם הראל ביטוח, על רכישת כאל.
לחורש יש את ההון, ואת הניסיון בזכיינות ויכולות ניהול מקומיות. ליוניון השקעות, שבבעלותו של חורש, שורה של אחזקות כולל בעלות מלאה על יבואנית הרכב יוניון מוטורס (טויוטה לקסוס וג'ילי), וכן אחזקה בסופר־פארם (35%). לפני כשנה וחצי, השלימה החברה מהלך לרכישת 20% מתחנת הכוח אשכול, לפי שווי של כ-9 מיליארד שקל. עבור שוק הקמעונאות בישראל, מדובר במהלך שצפוי לייצר דינמיקה חדשה: חיזוק התחרות במוצרים טכניים במחירים אטרקטיביים, מענה לביקוש הגובר לאורח חיים ספורטיבי והרחבת הנגישות לצרכנים גם בפריפריה.
העסקה בין דקטלון העולמית ליוניון חורש עדיין כפופה לאישור רשות התחרות, שתבחן האם למהלך יש השפעה אפשרית על התחרות בענף הקמעונאות בכלל ובתחום הספורט בפרט. אף שדקטלון מפעילה בעיקר מותגים פרטיים ולא נחשבת לשחקן מונופוליסטי, היקף הפעילות
של חורש בענפי ריטייל נוספים, כמו H&M, סופר־פארם ומועמדותו ברכישת כאל, עשוי לדרוש מהרשות לבחון את רוחב ההחזקות ואת ההצטלבות בין תחומי פעילות שונים. עם זאת, לא מדובר בעסקה המעוררת התנגדות עקרונית בענף, ומרבית ההערכות הן כי היא תקבל את האישורים הדרושים תוך עמידה
בתנאים מסוימים אם יידרשו.