ערן ענבים מנכל אזורים LIVING
צילום: ליאור גרונדמן

למה קרן הריט של אזורים מציעה זכויות בהנחה משמעותית?

דמי השכירות מהדירות של קרן הריט של אזורים לא מכסים בכלל את הוצאות הריבית על ההלוואות, ואחרי צלילה של 50% בשנה, קרן הנדל"ן למגורים יוצאת להנפקת מניות עמוק מתחת למחיר השוק; העתיד תלוי במחירי הדירות בינתיים הקרן נסחרת ב-0.39 על ההון - הזדמנות?
אלי שמעוני | (11)

על הנייר קרן נדל"ן שרוכשת דירות להשקעה ומשכירה אותן היה נשמע כמו רעיון טוב. לפחות זה היה רעיון טוב ב-15 השנים האחרונות כאשר הריבית הייתה אפסית ושכר הדירה טיפס בכמה אחוזים בכל שנה. אולם בשנה האחרונה כאשר הריבית טיפסה המודל הכלכלי של קרן ריט אזורים לא עובד. אולי זה זמני, כי אחרי הכל, הקרנות ריט קיבלו הטבות נהדרות במסים (הנחה במס רכישה ל-0.5%, בלי מע"מ, בלי מס על רווחים) וגישה לשוק ההון למינוף גדול וזול דרך אגרות חוב. הרעיון היה לקנות או לבנות בניינים להשכירם להרוויח תשואה לשלם ריבית וליהנות מפער אומנם קטן, כי דמי השכירות נמוכים, אבל עם מינוף זה יכול להגיע לכמה אחוזים טובים ועם עליית ערך ממוצעת של 3%-4% לפחות בשנה במחירי הדירות (שזה אפילו מתחת לטווח השנתי ב-20 השנה האחרונות), יש כאן עסק שמניב כל שנה 7% ומעלה. 

כשהריבית עלתה התחולל אבסורד - המודל קרס, כי הריבית כבר עולה על דמי השכירות במקרים רבים, ובמיוחד שמדובר בקרן ריט שבונה מתחמים לדיור להשכרה ועד שהם יקומו, יש לה ריבית ואין לה הכנסות. 

ועל רקע זה מניית הקרן נפלה והיא נסחרת ב-0.39 על ההון העצמי. צריך להיות דיסקאונט על ההון העצמי אבל גם בהינתן דמי ניהול שוטפים, מחיקות עתידיות, יכול להיות ש-70% דיסקאונט זה מוגזם. הבעיה ש"גונבים" את הדיסקאונט הזה, מנפיקים כעת מניות לבעלי המניות ובראשם אזורים שקונה לכאורה בזול וקח הדיסקאונט מצטמצם (מעלים את השווי שוק וההון עצמי באותו סכום והיחס בין הנתונים גדל).

כך או אחרת, השאלה הגדולה מה יהיה בהמשך כשהריבית תרד. זה יכול לאושש את הדוחות של הקרן, אם כי, צריך לשכוח מהריבית האפסית שהיתה כאן עד היום. אז יש סיכוי להשבחה בטווח הבינוני והארוך, למעשה, מי שחושב ששוק הדירות יתאושש בהמשך, יכול לקנות דרך הבורסה דירה או אפילו חלק מדירה. זה לא בדיוק אותו הדבר, בגלל המימון (הקרן מקבלת מימון זול מאנשים פרטיים), ודמי הניהול (כחצי אחוז מהיקף הנכסים) ובגלל שמדובר בעצם בגוף שגם בונה את הדירות, אבל זה קרוב לכך.     

קרן של דירות להשכרה

ריט אזורים ליוי -1.45% היא ייצור כלאיים, מצד אחד מדובר בקרן ריט "קלאסית" למגורים, כלומר קרן שמשכירה דירות ומקבלת דמי שכירות, אך במקביל היא גם יזמית נדל"ן לצרכים עצמיים. כלומר היא לא רק קונה נכסים ומשכירה, אלא יוזמת ובונה פרויקטים בתחום המגורים בשביל שתוכל להשכיר בעתיד. 

דו"חות הרבעון השלישי שפורסמו לאחרונה חושפים תמונה מורכבת לגבי יכולת החברה להרוויח בסביבת הריבית הנוכחית. דמי השכירות של הפרויקטים המניבים נמוכים מהריבית עליהם.

לחברה 4 פרויקטים של דירות למגורים המכילים כ-800 דירות. הפרויקטים נמצאים בערים אשדוד, ראשון לציון, תל אביב (כפר שלם) ואור יהודה. שווי הדירות מוערך ב-1.8 מיליארד שקל, והן מעניקות לחברה תשואה שנתי משוקלת של 2.88%. 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

פעילות זו מממנת על ידי התחייבויות של כ-1.1 מיליארד שקל, הצמודות למדד המחירים לצרכן בתוספת של כ-2%. כלומר בשנה כמו השנה האחרונה, בה האינפלציה עמדה על 3.8% - פעילות ההשכרה בהגדרה מפסידה כסף. רואים היטב את ההשפעה בדו"חות הכספיים של החברה ברבעון השלישי. הרווח מהשכרת הנכסים והפעלתם עמד מתחילת 2023 (תשעה חודשים) על 39.2 מיליון שקל, בעוד הוצאות המימון נטו על פעילות זו עמדו על 51 מיליון שקל.

לריט אזורים יש את הרגל הנוספת, במסגרתה החברה משמשת כיזמית נדל"ן במטרה לבנות 1,500 יחידות דיור. פעילות זו לא מניבה תזרים שוטף ואף רשמה הפסד של 84 מיליון שקל כתוצאה משערוכים שלילים שנרשמו מתחילת השנה.

על רקע ההפסדים ברבעון יוצאת ריט אזורים כעת בהנפקת זכויות בהנחה משמעותית. לפי התנאים בהצעת הזכויות, כל מחזיק ב-27 ראשי לקנות חבילת זכות אחת במחיר של 40 שקלים.

חבילת הזכות מכילה 10 מניות ו-7 כתבי אופציה. גם אם נתעלם לרגע משווי האופציות, הרי שמדובר בהנפקת זכויות בהנחה משמעותית של 25% על מחיר השוק, שעמד על 5.8 שקלים טרם ההודעה על הנפקת הזכויות. השווי התיאורטי של כל כתב אופציה עומד על 1.667 שקלים. כך חבילת הזכויות משקת הנחה של כ-37% על מחיר המניה בשוק. זאת לאחר המחיר מניית החברה ירד בכ-50% בשנה האחרונה, בכ-68% בשנתיים האחרונות.

בנימוקי ועדת הביקורת ודירקטוריון נכתב לגבי ההנפקה: "על בסיס נתוני ההשוואה בין שיעור ההנחה המגולם במחיר מניה הנכללת בכל יחידת זכות בהנפקת הזכויות לבין הנפקות זכויות שבוצעו בשוק בעת האחרונה, כפי שהוצגו בפני חברי ועדת הביקורת והדירקטוריון, היקף הנפקת הזכויות ותנאי השוק בתקופה זו לאור מצב החירום בו נמצאת מדינת ישראל, הנפקת הזכויות מבוצעת בתנאי שוק". 

מי שנהנה מהקרן היא חברת אזורים שבשליטת הרשי פרידמן. אזורים המחזיקה ב-36% ממניות קרן הריט, מחזיקה ב-100% מחברת הניהול, לפי הסכם שנחתם מראש לתקופה של 5 שנים ממועד ההנפקה.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    אורן 22/11/2023 10:11
    הגב לתגובה זו
    זה היה ברור לכל! הקרן קנתה דירות במחירי שיא, ועכשיו תקועה עם מלאי ושיעורי ריבית גבוהים. ערך הדירות, שנקנו במחירים מוגזים מאוד, עכשיו יורד, ותשלומי הריבית מורידים עוד יותר. מי שקנה הפסיד, חבל אבל זה היה ברור כשאתה קונה קרן ריט של חברת נדלן יש פה אינטרס כפול ברור!!
  • מחירים מוגזים - זה בגלל הבועות ? (ל"ת)
    המגיב 22/11/2023 22:56
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    הפשע משתלם והציבור משלם על כך. (ל"ת)
    ערן 21/11/2023 13:56
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    פשוט לקחת את הבעלים והדריקטוריון לכלא שכל השאר יפחדו (ל"ת)
    יותם 21/11/2023 13:55
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אפריקה ישראל 2 (ל"ת)
    רועי 21/11/2023 13:50
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אז למה כלל האחזקות של בעלי העניין עומדות על 98% ? (ל"ת)
    קשקש 21/11/2023 13:08
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    כרגיל בריטים הבעלים שודדים את החברה (ל"ת)
    מ ומ ו 21/11/2023 13:04
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    רם 21/11/2023 12:52
    הגב לתגובה זו
    אין מודל עסקי שמחזיק מים, אז יאללה למכור בשוק ולסגור.
  • 2.
    שלומיד 21/11/2023 12:22
    הגב לתגובה זו
    לא רק בחברה הזאת. חייב להיות גם על בסיס רווח.
  • לא גם. רק על בסיס רווח (ל"ת)
    D 21/11/2023 16:34
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    עוד סמפטום חביב של קריסת בועת הנדל"ן למגורים בישראל:) (ל"ת)
    ככה זה 21/11/2023 11:59
    הגב לתגובה זו
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה בבורסה

ירידות בוול סטריט הכבידו גם על הסנטימנט בתל אביב והובילו את המדדים לסגור בטריטוריה שלילית: ת״א 35 איבד 1.9% ואילו ת״א 90 1.8%; דוחות מאכזבים לאורבניקה שמציגים שחיקה תפעולית הפילו את חברת האופנה וחברת האם; עונת הדוחות המשיכה היום עם דוחות לאומי, מזרחי טפחות, דלתא מותגים, הייפר גלובל ועוד
מערכת ביזפורטל |

הסיפור של היום הוא הנפילה של נייס. ירידה של 18%. היא היתה אמורה לרדת על פי הארביטראז' ב-11% ומוסיפה לרדת עוד 5% - זה די נדיר שישראל מכתיבה לוול סטריט, אבל האמת שזה לא מדויק - יש כבר מסחר מוקדם בוול סטריט ונייס סופגת שם ירידות, עם פתיחת המסחר נייס נעה סביב 9% למטה. הכל התחיל בשבוע שעבר עם פרסום דוחות ותחזית חלשה לשנה כולה. נייס היתה צריכה להודיע אז מה קורה ב-2026 ומשום מה החליטה לחכות כמה ימים. זה יצר לא רק אכזבה מהדוחות, אלא משבר אמון - המשקיעים אומרים - "דיברנו לפני כמה ימים ולא אמרתם כלום וידעתם שמשהו רע עומד לקרות" .


אורבניקה אורבניקה -12.82%   צנחה 12% ומשכה איתה גם את קסטרו קסטרו -10.5%   שירדה ב-10.5%, אחרי פרסום תוצאות הרבעון השלישי שמציגות אומנם עלייה בהכנסות, אבל שחיקה ברווחיות כמעט בכל שכבה. חברת האופנה רושמת גידול של כ-11.5% בהכנסות לרמה של כ-242.5 מיליון שקל כשמספר הסניפים גדל ב-5 והסתכם ב-107 חנויות כמו גם גידול של 4% במכירות בחנויות זהות. אבל מתחת לפני השטח יש לחצים תפעוליים: הרווח התפעולי של אורבניקה נחתך בכ-35% לכ-18.7 מיליון שקל לעומת כ-29 מיליון שקל ברבעון המקביל, בעקבות ירידה בשיעור הרווחיות הגולמית, עלייה בהוצאות האחסון, עלויות המעבר למרכז הלוגיסטי החדש ועלייה בהוצאות שכר העובדים. השחיקה הזאת הגיעה גם לרווח הנקי שהסתכם ב-8.6 מיליון שקל בלבד, כמעט חצי מהשנה שעברה.


במקביל לירידות הדולר מתחזק ונסחר סביב 3.26. הסיבה היא בעיקר הירידות מעבר לים שמשפיעות על החזקות המוסדיים והצורך שלהם בגידור. על רקע התנודתיות בשווקים, חוזר הדולר להתחזק; האם המגמה הנוכחית תהפוך לגורם מרכזי בשיקולי הריבית? שער הדולר עולה 0.6% על רקע הירידות בוול סטריט

הירידות התרחבו בשעות האחרונות גם לבורסות באירופה, כשהלחץ על מניות הטכנולוגיה ממשיך לחלחל מהשוק האמריקאי. מדד Stoxx600 יורד בכ-1.2%, הדאקס מאבד כ-1.1%, הפוטסי יורד כ-1.1% וה-CAC הצרפתי יורד ביותר מ-1.1%.

במקביל, החוזים העתידיים מספרים לנו על פתיחה שלילית בוול סטריט. אחרי ירידות חזקות יותר בשעות הפרה-מסחר הראשונות החוזים על ה-S&P יורדים כ-0.2%, החוזים על הדאו יורדים בכ-0.4%, והחוזים על הנאסד״ק נחלשים בכ-0.2%. המגמה הזאת מגיעה על רקע חששות מהביצועים של מגזר ה-AI ובייחוד דריכות לקראת תוצאות ענקית השבבים אנבידיה.


יאיר אוחיון מנכל קסטרו
צילום: רן כהן

דוח חלש לאורבניקה - המניה נפלה ב-10%; קסטרו נפלה ב-8%

שיעור הרווח הגולמי ירד ל-52.9% והרווח התפעולי נשחק מ-־29 ל־18.7 מיליון שקל על רקע מלחמת "עם כלביא" מעבר למרכז לוגיסטי, גידול בהוצאות שכר והנחות מוגברות

ליאור דנקנר |
נושאים בכתבה אורבניקה קסטרו

אורבניקה, מקבוצת קסטרו הודיס, מדווחת על רבעון מאכזב והמניה נפלה ב-10% כשהיא גוררת את החברה האם - קסטרו לירידה של 8%. הכנסות הסתכמו בכ-242.5 מיליון שקל, גידול של כ־11.5% לעומת כ-217.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. לדברי מנהליה, הגידול נובע מהתרחבות מצבת החנויות והגדלת שטחי המסחר בצירוף צמיחה במכירות בחנויות זהות.

 עלייה במכירות - ירידה ברווחיות

מכירות החנויות הזהות ברבעון, כלומר מכירות בחנויות שפעלו גם בתקופה המקבילה, עלו בכ-5% והסתכמו בכ-211.7 מיליון ש"ח לעומת כ-201.6 מיליון ש"ח ברבעון השלישי אשתקד. בכך מציגה החברה צמיחה גם ברשת הקיימת, ולא רק מתוספת חנויות חדשות. עם זאת, במקביל לצמיחה במחזור נרשם לחץ על המרווחים. הרווח הגולמי ברבעון הסתכם ב-128.4 מיליון שקל, אך שיעור הרווח הגולמי מהמכירות ירד ל-52.9% לעומת 56.6% ברבעון המקביל. לטענת החברה, הירידה נובעת משינוי בתמהיל המכירות, עלייה בהוצאות אחסון, עלויות מעבר למרכז לוגיסטי חדש והרחבת היקף ההנחות ללקוחות, כאשר חלק מההשפעה קוזז על ידי ירידה בעלויות הובלה ושילוח והשפעת שערי מטבע. מדובר בשחיקה גדולה של הרווחיות והתגובה לא איחרה - המניה קרסה בשוק. 

 

החולשה מחלחלת לרווחיות התפעולית - הרווח התפעולי ברבעון השלישי ירד ל-18.7 מיליון שקל שהם כ-7.7% מההכנסות, לעומת כ-29 מיליון ש”ח וכ־13.4% מההכנסות ברבעון המקביל. מעבר לשחיקה ברווח הגולמי, החברה גדלה בהוצאות שכר, בין היתר בשל העלאת שכר המינימום והכשרת עובדים לחנויות חדשות. בשורה התחתונה, החברה הרוויחה ברבעון  השלישי 8.6 מיליון שקל בלבד, לעומת 16.3 מיליון שקל ברבעון המקביל. על פי הדוחות, מבצע “עם כלביא”, שנמשך 12 ימים ביוני, והוביל לסגירת מרבית החנויות הפיזיות בהתאם להנחיות פיקוד העורף, גרע מהכנסות החברה כ־34 מיליון שקל ואומדן אובדן הרווח התפעולי הפוטנציאלי עומד על כ-15 מיליון. עם זאת, השחיקה ברווחיות ברבעון השלישי נובעת גם מגורמים פנימיים שוטפים כמו הוצאות תפעוליות ושיעור הנחה גבוה יותר, ולא רק מאירוע ביטחוני חד פעמי.

 

מאזן חזק, התרחבות ומרכז לוגיסטי חדש

 לצד הירידה ברווחיות, הנתונים הפיננסיים מצביעים על בסיס נזילות חזק. תזרים המזומנים נטו מפעילות שוטפת ברבעון השלישי הסתכם בכ-34.5 מיליון שקל, לאחר שברבעון המקביל נרשם תזרים שלילי מפעילות שוטפת בסך 5.3 מיליון. ליום פרסום הדוח מחזיקה החברה ביתרות מזומנים ושווי מזומנים של כ-250 מיליון שקל. 

אורבניקה מפעילה כיום 105 חנויות בפריסה ארצית, בשטח מסחר כולל של כ־62,471 מ”ר, מתוכן 35 חנויות של אורבניקה ו־70 חנויות של הודיס, לצד אתרי סחר מקוון לשני המותגים. בשנת 2026 צופה החברה פתיחה של 5 חנויות חדשות של אורבניקה, שתיים מהן חנויות גדולות ושלוש חנויות בפורמט “אורבניקה סטיישן”, וכן פתיחה או הסבה של 5 חנויות חדשות של הודיס.