ערן ענבים מנכל אזורים LIVING
צילום: ליאור גרונדמן

למה קרן הריט של אזורים מציעה זכויות בהנחה משמעותית?

דמי השכירות מהדירות של קרן הריט של אזורים לא מכסים בכלל את הוצאות הריבית על ההלוואות, ואחרי צלילה של 50% בשנה, קרן הנדל"ן למגורים יוצאת להנפקת מניות עמוק מתחת למחיר השוק; העתיד תלוי במחירי הדירות בינתיים הקרן נסחרת ב-0.39 על ההון - הזדמנות?
אלי שמעוני | (11)

על הנייר קרן נדל"ן שרוכשת דירות להשקעה ומשכירה אותן היה נשמע כמו רעיון טוב. לפחות זה היה רעיון טוב ב-15 השנים האחרונות כאשר הריבית הייתה אפסית ושכר הדירה טיפס בכמה אחוזים בכל שנה. אולם בשנה האחרונה כאשר הריבית טיפסה המודל הכלכלי של קרן ריט אזורים לא עובד. אולי זה זמני, כי אחרי הכל, הקרנות ריט קיבלו הטבות נהדרות במסים (הנחה במס רכישה ל-0.5%, בלי מע"מ, בלי מס על רווחים) וגישה לשוק ההון למינוף גדול וזול דרך אגרות חוב. הרעיון היה לקנות או לבנות בניינים להשכירם להרוויח תשואה לשלם ריבית וליהנות מפער אומנם קטן, כי דמי השכירות נמוכים, אבל עם מינוף זה יכול להגיע לכמה אחוזים טובים ועם עליית ערך ממוצעת של 3%-4% לפחות בשנה במחירי הדירות (שזה אפילו מתחת לטווח השנתי ב-20 השנה האחרונות), יש כאן עסק שמניב כל שנה 7% ומעלה. 

כשהריבית עלתה התחולל אבסורד - המודל קרס, כי הריבית כבר עולה על דמי השכירות במקרים רבים, ובמיוחד שמדובר בקרן ריט שבונה מתחמים לדיור להשכרה ועד שהם יקומו, יש לה ריבית ואין לה הכנסות. 

ועל רקע זה מניית הקרן נפלה והיא נסחרת ב-0.39 על ההון העצמי. צריך להיות דיסקאונט על ההון העצמי אבל גם בהינתן דמי ניהול שוטפים, מחיקות עתידיות, יכול להיות ש-70% דיסקאונט זה מוגזם. הבעיה ש"גונבים" את הדיסקאונט הזה, מנפיקים כעת מניות לבעלי המניות ובראשם אזורים שקונה לכאורה בזול וקח הדיסקאונט מצטמצם (מעלים את השווי שוק וההון עצמי באותו סכום והיחס בין הנתונים גדל).

כך או אחרת, השאלה הגדולה מה יהיה בהמשך כשהריבית תרד. זה יכול לאושש את הדוחות של הקרן, אם כי, צריך לשכוח מהריבית האפסית שהיתה כאן עד היום. אז יש סיכוי להשבחה בטווח הבינוני והארוך, למעשה, מי שחושב ששוק הדירות יתאושש בהמשך, יכול לקנות דרך הבורסה דירה או אפילו חלק מדירה. זה לא בדיוק אותו הדבר, בגלל המימון (הקרן מקבלת מימון זול מאנשים פרטיים), ודמי הניהול (כחצי אחוז מהיקף הנכסים) ובגלל שמדובר בעצם בגוף שגם בונה את הדירות, אבל זה קרוב לכך.     

קרן של דירות להשכרה

ריט אזורים ליוי 1.79% היא ייצור כלאיים, מצד אחד מדובר בקרן ריט "קלאסית" למגורים, כלומר קרן שמשכירה דירות ומקבלת דמי שכירות, אך במקביל היא גם יזמית נדל"ן לצרכים עצמיים. כלומר היא לא רק קונה נכסים ומשכירה, אלא יוזמת ובונה פרויקטים בתחום המגורים בשביל שתוכל להשכיר בעתיד. 

דו"חות הרבעון השלישי שפורסמו לאחרונה חושפים תמונה מורכבת לגבי יכולת החברה להרוויח בסביבת הריבית הנוכחית. דמי השכירות של הפרויקטים המניבים נמוכים מהריבית עליהם.

לחברה 4 פרויקטים של דירות למגורים המכילים כ-800 דירות. הפרויקטים נמצאים בערים אשדוד, ראשון לציון, תל אביב (כפר שלם) ואור יהודה. שווי הדירות מוערך ב-1.8 מיליארד שקל, והן מעניקות לחברה תשואה שנתי משוקלת של 2.88%. 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

פעילות זו מממנת על ידי התחייבויות של כ-1.1 מיליארד שקל, הצמודות למדד המחירים לצרכן בתוספת של כ-2%. כלומר בשנה כמו השנה האחרונה, בה האינפלציה עמדה על 3.8% - פעילות ההשכרה בהגדרה מפסידה כסף. רואים היטב את ההשפעה בדו"חות הכספיים של החברה ברבעון השלישי. הרווח מהשכרת הנכסים והפעלתם עמד מתחילת 2023 (תשעה חודשים) על 39.2 מיליון שקל, בעוד הוצאות המימון נטו על פעילות זו עמדו על 51 מיליון שקל.

לריט אזורים יש את הרגל הנוספת, במסגרתה החברה משמשת כיזמית נדל"ן במטרה לבנות 1,500 יחידות דיור. פעילות זו לא מניבה תזרים שוטף ואף רשמה הפסד של 84 מיליון שקל כתוצאה משערוכים שלילים שנרשמו מתחילת השנה.

על רקע ההפסדים ברבעון יוצאת ריט אזורים כעת בהנפקת זכויות בהנחה משמעותית. לפי התנאים בהצעת הזכויות, כל מחזיק ב-27 ראשי לקנות חבילת זכות אחת במחיר של 40 שקלים.

חבילת הזכות מכילה 10 מניות ו-7 כתבי אופציה. גם אם נתעלם לרגע משווי האופציות, הרי שמדובר בהנפקת זכויות בהנחה משמעותית של 25% על מחיר השוק, שעמד על 5.8 שקלים טרם ההודעה על הנפקת הזכויות. השווי התיאורטי של כל כתב אופציה עומד על 1.667 שקלים. כך חבילת הזכויות משקת הנחה של כ-37% על מחיר המניה בשוק. זאת לאחר המחיר מניית החברה ירד בכ-50% בשנה האחרונה, בכ-68% בשנתיים האחרונות.

בנימוקי ועדת הביקורת ודירקטוריון נכתב לגבי ההנפקה: "על בסיס נתוני ההשוואה בין שיעור ההנחה המגולם במחיר מניה הנכללת בכל יחידת זכות בהנפקת הזכויות לבין הנפקות זכויות שבוצעו בשוק בעת האחרונה, כפי שהוצגו בפני חברי ועדת הביקורת והדירקטוריון, היקף הנפקת הזכויות ותנאי השוק בתקופה זו לאור מצב החירום בו נמצאת מדינת ישראל, הנפקת הזכויות מבוצעת בתנאי שוק". 

מי שנהנה מהקרן היא חברת אזורים שבשליטת הרשי פרידמן. אזורים המחזיקה ב-36% ממניות קרן הריט, מחזיקה ב-100% מחברת הניהול, לפי הסכם שנחתם מראש לתקופה של 5 שנים ממועד ההנפקה.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    אורן 22/11/2023 10:11
    הגב לתגובה זו
    זה היה ברור לכל! הקרן קנתה דירות במחירי שיא, ועכשיו תקועה עם מלאי ושיעורי ריבית גבוהים. ערך הדירות, שנקנו במחירים מוגזים מאוד, עכשיו יורד, ותשלומי הריבית מורידים עוד יותר. מי שקנה הפסיד, חבל אבל זה היה ברור כשאתה קונה קרן ריט של חברת נדלן יש פה אינטרס כפול ברור!!
  • מחירים מוגזים - זה בגלל הבועות ? (ל"ת)
    המגיב 22/11/2023 22:56
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    הפשע משתלם והציבור משלם על כך. (ל"ת)
    ערן 21/11/2023 13:56
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    פשוט לקחת את הבעלים והדריקטוריון לכלא שכל השאר יפחדו (ל"ת)
    יותם 21/11/2023 13:55
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אפריקה ישראל 2 (ל"ת)
    רועי 21/11/2023 13:50
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אז למה כלל האחזקות של בעלי העניין עומדות על 98% ? (ל"ת)
    קשקש 21/11/2023 13:08
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    כרגיל בריטים הבעלים שודדים את החברה (ל"ת)
    מ ומ ו 21/11/2023 13:04
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    רם 21/11/2023 12:52
    הגב לתגובה זו
    אין מודל עסקי שמחזיק מים, אז יאללה למכור בשוק ולסגור.
  • 2.
    שלומיד 21/11/2023 12:22
    הגב לתגובה זו
    לא רק בחברה הזאת. חייב להיות גם על בסיס רווח.
  • לא גם. רק על בסיס רווח (ל"ת)
    D 21/11/2023 16:34
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    עוד סמפטום חביב של קריסת בועת הנדל"ן למגורים בישראל:) (ל"ת)
    ככה זה 21/11/2023 11:59
    הגב לתגובה זו
דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוזדניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוז
ראיון

"בנקים עדיפים מביטוח; פארמה יתחזק; רק 2 ביטחוניות מעניינות; בנדל"ן תהיה עוד ירידה" הסקטורים והמניות של פישמן ל-2026

דניאל לייטנר מנכ״ל הקרנות של תמיר פישמן מסביר למה תזמון שוק נועד לכישלון, ואיפה הוא עדיין מזהה ערך ב-2026; מאנבידיה ואמזון ועד עזריאלי ונקסט ויז'ן; וגם: מה הוא חושב על הרפורמות של הבורסה?

מנדי הניג |

דניאל לייטנר התחיל להשקיע עוד לפני גיל 18, עשה טעויות, הרוויח והפסיד, אבל למד את התחום בגיל צעיר ועם כסף קטן. התחום ממש סקרן אותו, הוא קרא ספרים ו"לכלכך את הידיים" עשה תואר בכלכלה ומימון באוניברסיטת בן גוריון עד שמצא את עצמו עמוק בתעשייה. 

לפני עשור הצטרף לתמיר פישמן, הוא טיפס שם ממחלקה למחלקה ולפני שנה וקצת, בגיל 37, מונה למנכ"ל קרנות הנאמנות של הבית, שמנהלות כיום כ-4 מיליארד שקל. מי שתכנן בכלל להיות רופא, כמו שני הוריו, מצא את עצמו מטפל בתיקים מאשר בחולים. 

2025 הייתה שנה חריגה בשוק. שנה של מלחמה, אי-ודאות ביטחונית ופוליטית, וריבית שהייתה עדיין ברף גבוה היסטורי. הבורסה המקומית עלתה במעל 50%, ה-S&P 500 הוסיף "רק" 17%, אבל מה שהיה, היה - עכשיו השאלה הגדולה ביותר היא האם להקטין חשיפה או להוריד? מי שבכלל היה בחוץ האם זה הזמן להכנס או להמתין לתיקון מסוים. אם תשאלו את אמיר חדד מברומטר הוא יגיד לכם שזה זמן להיות נזילים (הכוונה להיות בנכסים סחירים מאוד ובאג"ח מח"מ קצר-בינוני) לאבחנתו מי שיחזיק כסף מזומן יצליח לנצל את התיקון, "כדאי להיות עכשיו בנכסים נזילים כדי לנצל את המימוש לכשיגיע", חדד רואה את 2026 כשנה שאיפשהו במהלכה נראה תיקון ולאחריו סגירה מאוזנת-חיובית, אם תצליחו "לתזמן" או למצע בירידות האלה, כנראה תביאו תשואה יפה בשנה שנכנסו אליה הבוקר.

אבל לייטנר חולק על חדד. כששואלים אותו האם אנחנו בגאות והאם נראה תיקון הוא מבהיר שתזמון שוק נועד לכשלון, "היכולת לתזמן את השוק כמעט לא קיימת", הוא אומר, "מי שמנסה לחכות לנקודה המושלמת, בדרך כלל נשאר בחוץ". מבחינתו, השאלה איננה אם יגיע תיקון כזה או אחר, אלא אם תיק ההשקעות בנוי כך שיוכל לעבור גם עליות וגם ירידות - וכאן הוא פורש את ההסתכלות שלו על השווקים בארץ ובעולם, הוא נותן לנו רשימת מניות מעניינות מבחינתו וכאלה שהוא, מכל מיני סיבות, לא נלהב לשלב בתיק. עם לייטנר כבר דיברנו לפני כ-3 חודשים, הוא כבר אז סימן את טבע ושיתף בהסתכלות שלו על השוק - מנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות

למה שווה לכם להקשיב לו? לייטנר מגיע לא רק עם "תחזיות" על הנייר יש לו רקורד. קרנות הנאמנות שבניהולו בתמיר פישמן הציגו לאורך זמן תשואות גבוהות מהממוצע הענף, לא רק בטווח הקצר אלא גם בפרספקטיבה רב-שנתית. בשנה האחרונה הקרן רשמה תשואה של כ-63.3%, לעומת כ-51.3% בממוצע הענפי. גם בטווח של שלוש שנים הפער משמעותי, עם תשואה מצטברת של כ-183% לעומת כ-121.5% בענף, ובטווח של חמש שנים הקרן מציגה תשואה של כ-224.8% מול כ-146.3% בלבד בממוצע.

לפני שנתחיל, הנה הסקטורים והמניות 'על קצה המזלג' שמעניינות את הקרן:


סקטורים מומלצים 


יו"ר קרן ג'נריישן, יוסי זינגר, ומנכ"ל הקרן, ארז בלשה. קרדיט לצילום: אור דנון.יו"ר קרן ג'נריישן, יוסי זינגר, ומנכ"ל הקרן, ארז בלשה. קרדיט לצילום: אור דנון.

אחרי הסתבכות תזרימית: יבולי שמש נמכרת ל-PowerGen של ג'נריישן קפיטל

זרוע האנרגיה המתחדשת של קרן ג'נריישן תרכוש את מלוא מניות יבולי שמש, תזרים הון לצמצום חוב ותשלם לבעלי המניות תמורה מותנית של עד 55 מיליון שקל; הרכישה עשויה להגדיל את כושר הייצור והאגירה של PowerGen בכ-505 מגה-ואט ובכ-1,350 מגה-ואט-שעה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ג'נריישן קפיטל

קרן ג'נריישן קפיטל ג'נריישן קפיטל 2.55%   ממשיכה להרחיב את פעילותה בתחום האנרגיה המתחדשת. הקרן דיווחה אמש כי זרוע האנרגיה שלה, PowerGen, חתמה על הסכם לרכישת מלוא הבעלות בחברת יבולי שמש אנרגיה מתחדשת. העסקה מצרפת ל-PowerGen פורטפוליו מניב קיים בישראל וצבר פרויקטים רחב בשלבי ייזום, עם דגש על מתקנים סולאריים משולבי אגירה ופעילות נוספת באירופה.

לפי מתווה העסקה, PowerGen תרכוש מהמוכרים את כל מניות יבולי שמש, כאשר בעלי המניות יהיו זכאים לתמורה מותנית בלבד של עד 20 מיליון שקל, בכפוף לעמידה באבני דרך בהקמת פרויקטים בישראל ובפולין. בנוסף, תרכוש PowerGen את הלוואות הבעלים של החברה בסכום כולל של עד 35 מיליון שקל, שחלקו מותנה בקידום משמעותי של פרויקט הייזום בפולין במהלך 2026. במקביל, PowerGen צפויה להזרים הון לתוך יבולי שמש לצורך כיסוי חובות לגורמים מממנים והקטנת המינוף, לצד האצה של קידום הפרויקטים שבייזום. אישור רשות התחרות כבר התקבל, והשלמת העסקה כפופה לקבלת אישורי הגופים המממנים.

יבולי שמש מחזיקה כיום בפורטפוליו מניב בישראל בהספק של כ-44 מגה-ואט. לצד זאת, החברה מקדמת צבר פרויקטים סולאריים משולבי אגירה בשלבי ייזום מתקדמים, בהספק של כ-150 מגה-ואט ובקיבולת אגירה של כ-850 מגה-ואט-שעה, וכן פרויקטים נוספים בשלבי ייזום מוקדמים יותר בהספק של כ-75 מגה-ואט וכ-500 מגה-ואט-שעה. מרבית הפרויקטים מיועדים לפעול תחת אסדרת מודל שוק ולהשתלב בשרשרת הערך של PowerGen. בפולין מחזיקה יבולי שמש בפרויקט רוח מניב בהספק של כ-48 מגה-ואט, עם אפשרות להרחבה, וכן בפרויקט נוסף המשלב רוח ו-PV שנמצא בשלבי ייזום.

בג'נריישן רואים ברכישת יבולי שמש מהלך שמרחיב את פורטפוליו נכסי האנרגיה של PowerGen ומחזק את פעילות הייצור והאספקה בישראל. העסקה משתלבת בשורת מהלכים אסטרטגיים שמקדמת החברה בניהולו של המנכ״ל דן קלינברגר, המחזיקה כיום (לפני העסקה) בצבר בשל של פרויקטים סולאריים בהספק של כ-247 מגה וואט ו-283 מגה וואט שעה, לצד נכסים בשלבים שונים של הקמה, פיתוח וייזום בהספק כולל של למעלה מ־1 ג׳יגה וואט ו־6 ג׳יגה וואט שעה. העסקה צפויה לחזק את מעמדה של החברה בשוק האנרגיות המתחדשות, ולהרחיב את פעילות הייצור והאספקה בישראל.