ערן ענבים מנכל אזורים LIVING
צילום: ליאור גרונדמן

למה קרן הריט של אזורים מציעה זכויות בהנחה משמעותית?

דמי השכירות מהדירות של קרן הריט של אזורים לא מכסים בכלל את הוצאות הריבית על ההלוואות, ואחרי צלילה של 50% בשנה, קרן הנדל"ן למגורים יוצאת להנפקת מניות עמוק מתחת למחיר השוק; העתיד תלוי במחירי הדירות בינתיים הקרן נסחרת ב-0.39 על ההון - הזדמנות?
אלי שמעוני | (11)

על הנייר קרן נדל"ן שרוכשת דירות להשקעה ומשכירה אותן היה נשמע כמו רעיון טוב. לפחות זה היה רעיון טוב ב-15 השנים האחרונות כאשר הריבית הייתה אפסית ושכר הדירה טיפס בכמה אחוזים בכל שנה. אולם בשנה האחרונה כאשר הריבית טיפסה המודל הכלכלי של קרן ריט אזורים לא עובד. אולי זה זמני, כי אחרי הכל, הקרנות ריט קיבלו הטבות נהדרות במסים (הנחה במס רכישה ל-0.5%, בלי מע"מ, בלי מס על רווחים) וגישה לשוק ההון למינוף גדול וזול דרך אגרות חוב. הרעיון היה לקנות או לבנות בניינים להשכירם להרוויח תשואה לשלם ריבית וליהנות מפער אומנם קטן, כי דמי השכירות נמוכים, אבל עם מינוף זה יכול להגיע לכמה אחוזים טובים ועם עליית ערך ממוצעת של 3%-4% לפחות בשנה במחירי הדירות (שזה אפילו מתחת לטווח השנתי ב-20 השנה האחרונות), יש כאן עסק שמניב כל שנה 7% ומעלה. 

כשהריבית עלתה התחולל אבסורד - המודל קרס, כי הריבית כבר עולה על דמי השכירות במקרים רבים, ובמיוחד שמדובר בקרן ריט שבונה מתחמים לדיור להשכרה ועד שהם יקומו, יש לה ריבית ואין לה הכנסות. 

ועל רקע זה מניית הקרן נפלה והיא נסחרת ב-0.39 על ההון העצמי. צריך להיות דיסקאונט על ההון העצמי אבל גם בהינתן דמי ניהול שוטפים, מחיקות עתידיות, יכול להיות ש-70% דיסקאונט זה מוגזם. הבעיה ש"גונבים" את הדיסקאונט הזה, מנפיקים כעת מניות לבעלי המניות ובראשם אזורים שקונה לכאורה בזול וקח הדיסקאונט מצטמצם (מעלים את השווי שוק וההון עצמי באותו סכום והיחס בין הנתונים גדל).

כך או אחרת, השאלה הגדולה מה יהיה בהמשך כשהריבית תרד. זה יכול לאושש את הדוחות של הקרן, אם כי, צריך לשכוח מהריבית האפסית שהיתה כאן עד היום. אז יש סיכוי להשבחה בטווח הבינוני והארוך, למעשה, מי שחושב ששוק הדירות יתאושש בהמשך, יכול לקנות דרך הבורסה דירה או אפילו חלק מדירה. זה לא בדיוק אותו הדבר, בגלל המימון (הקרן מקבלת מימון זול מאנשים פרטיים), ודמי הניהול (כחצי אחוז מהיקף הנכסים) ובגלל שמדובר בעצם בגוף שגם בונה את הדירות, אבל זה קרוב לכך.     

קרן של דירות להשכרה

ריט אזורים ליוי 0% היא ייצור כלאיים, מצד אחד מדובר בקרן ריט "קלאסית" למגורים, כלומר קרן שמשכירה דירות ומקבלת דמי שכירות, אך במקביל היא גם יזמית נדל"ן לצרכים עצמיים. כלומר היא לא רק קונה נכסים ומשכירה, אלא יוזמת ובונה פרויקטים בתחום המגורים בשביל שתוכל להשכיר בעתיד. 

דו"חות הרבעון השלישי שפורסמו לאחרונה חושפים תמונה מורכבת לגבי יכולת החברה להרוויח בסביבת הריבית הנוכחית. דמי השכירות של הפרויקטים המניבים נמוכים מהריבית עליהם.

לחברה 4 פרויקטים של דירות למגורים המכילים כ-800 דירות. הפרויקטים נמצאים בערים אשדוד, ראשון לציון, תל אביב (כפר שלם) ואור יהודה. שווי הדירות מוערך ב-1.8 מיליארד שקל, והן מעניקות לחברה תשואה שנתי משוקלת של 2.88%. 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

פעילות זו מממנת על ידי התחייבויות של כ-1.1 מיליארד שקל, הצמודות למדד המחירים לצרכן בתוספת של כ-2%. כלומר בשנה כמו השנה האחרונה, בה האינפלציה עמדה על 3.8% - פעילות ההשכרה בהגדרה מפסידה כסף. רואים היטב את ההשפעה בדו"חות הכספיים של החברה ברבעון השלישי. הרווח מהשכרת הנכסים והפעלתם עמד מתחילת 2023 (תשעה חודשים) על 39.2 מיליון שקל, בעוד הוצאות המימון נטו על פעילות זו עמדו על 51 מיליון שקל.

לריט אזורים יש את הרגל הנוספת, במסגרתה החברה משמשת כיזמית נדל"ן במטרה לבנות 1,500 יחידות דיור. פעילות זו לא מניבה תזרים שוטף ואף רשמה הפסד של 84 מיליון שקל כתוצאה משערוכים שלילים שנרשמו מתחילת השנה.

על רקע ההפסדים ברבעון יוצאת ריט אזורים כעת בהנפקת זכויות בהנחה משמעותית. לפי התנאים בהצעת הזכויות, כל מחזיק ב-27 ראשי לקנות חבילת זכות אחת במחיר של 40 שקלים.

חבילת הזכות מכילה 10 מניות ו-7 כתבי אופציה. גם אם נתעלם לרגע משווי האופציות, הרי שמדובר בהנפקת זכויות בהנחה משמעותית של 25% על מחיר השוק, שעמד על 5.8 שקלים טרם ההודעה על הנפקת הזכויות. השווי התיאורטי של כל כתב אופציה עומד על 1.667 שקלים. כך חבילת הזכויות משקת הנחה של כ-37% על מחיר המניה בשוק. זאת לאחר המחיר מניית החברה ירד בכ-50% בשנה האחרונה, בכ-68% בשנתיים האחרונות.

בנימוקי ועדת הביקורת ודירקטוריון נכתב לגבי ההנפקה: "על בסיס נתוני ההשוואה בין שיעור ההנחה המגולם במחיר מניה הנכללת בכל יחידת זכות בהנפקת הזכויות לבין הנפקות זכויות שבוצעו בשוק בעת האחרונה, כפי שהוצגו בפני חברי ועדת הביקורת והדירקטוריון, היקף הנפקת הזכויות ותנאי השוק בתקופה זו לאור מצב החירום בו נמצאת מדינת ישראל, הנפקת הזכויות מבוצעת בתנאי שוק". 

מי שנהנה מהקרן היא חברת אזורים שבשליטת הרשי פרידמן. אזורים המחזיקה ב-36% ממניות קרן הריט, מחזיקה ב-100% מחברת הניהול, לפי הסכם שנחתם מראש לתקופה של 5 שנים ממועד ההנפקה.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    אורן 22/11/2023 10:11
    הגב לתגובה זו
    זה היה ברור לכל! הקרן קנתה דירות במחירי שיא, ועכשיו תקועה עם מלאי ושיעורי ריבית גבוהים. ערך הדירות, שנקנו במחירים מוגזים מאוד, עכשיו יורד, ותשלומי הריבית מורידים עוד יותר. מי שקנה הפסיד, חבל אבל זה היה ברור כשאתה קונה קרן ריט של חברת נדלן יש פה אינטרס כפול ברור!!
  • מחירים מוגזים - זה בגלל הבועות ? (ל"ת)
    המגיב 22/11/2023 22:56
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    הפשע משתלם והציבור משלם על כך. (ל"ת)
    ערן 21/11/2023 13:56
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    פשוט לקחת את הבעלים והדריקטוריון לכלא שכל השאר יפחדו (ל"ת)
    יותם 21/11/2023 13:55
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אפריקה ישראל 2 (ל"ת)
    רועי 21/11/2023 13:50
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אז למה כלל האחזקות של בעלי העניין עומדות על 98% ? (ל"ת)
    קשקש 21/11/2023 13:08
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    כרגיל בריטים הבעלים שודדים את החברה (ל"ת)
    מ ומ ו 21/11/2023 13:04
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    רם 21/11/2023 12:52
    הגב לתגובה זו
    אין מודל עסקי שמחזיק מים, אז יאללה למכור בשוק ולסגור.
  • 2.
    שלומיד 21/11/2023 12:22
    הגב לתגובה זו
    לא רק בחברה הזאת. חייב להיות גם על בסיס רווח.
  • לא גם. רק על בסיס רווח (ל"ת)
    D 21/11/2023 16:34
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    עוד סמפטום חביב של קריסת בועת הנדל"ן למגורים בישראל:) (ל"ת)
    ככה זה 21/11/2023 11:59
    הגב לתגובה זו
אלי כליף (צילום: עידו לביא)אלי כליף (צילום: עידו לביא)

העלאת דירוג לטבע; מניית החברה בשיא של 8 שנים

סוכנות הדירוג S&P מעלה את טבע לדירוג BB+ וסוכנות הדירוג Moody’s מעלה את התחזית לחיובית מיציבה; גיוס החוב הבא של טבע יהיה בריבית נמוכה יותר

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע דירוג חוב

הנהלת טבע מקבלת גושפנקא שפעלה נכון בשנים האחרונות. סוכנות הדירוג S&P מעלה את טבע לדירוג BB+ על רקע ביצוע חזק של אסטרטגיית Pivot to Growth וסוכנות הדירוג Moody’s מעלה את התחזית לחיובית מיציבה. כמובן שרואים את זה טוב במחיר המניה - מניית טבע ב-31 דולר - מחיר שיא של 8 שנים. שווי החברה מעל 34 מיליארד דולר. השווי כבר משמעותית מעל החוב, הסיכון שבקושי לשרת את החוב ירד דרמטית, והמכפיל רווח עלה לאור התפיסה של השוק שהסיכון ירד, טבע נסחרת במכפיל של כ-10-12 אחרי שבמשך תקופה ארוכה נסחרה במכפיל חד ספרתי , לפני כשנה וחצי היא נסחרה במכפיל 5. 

 מכל מקום, Moody’s  אישררה את דירוג B1a של טבע והעלתה את תחזית הדירוג לחיובית במקום יציבה. S&P  העלתה את דירוג טבע ל  BB+ מ-BB עם תחזית יציבה.העלאות הדירוג נשענות על מגמת הפחתת המינוף העקבית של טבע, כאשר S&P ציינה כי המינוף המתואם ירד ל-4.4x  נכון ל-30 בספטמבר 2025, וצפוי לרדת מתחת ל-4.25x  ברבעונים הקרובים – רמה העומדת בסף הנדרש לדירוג הגבוה יותר. סוכנות הדירוג הדגישה גם את המשמעת הפיננסית של טבע, את חוזקת עסקיה ואת פרופיל הנזילות שלה, לצד חזרה לצמיחה בהכנסות לאחר חמש שנות ירידה, הודות לביצועים חזקים בתחום התרופות הממותגות ולייצוב תחום הגנריקה.

 

Moody’s ציינה את המשך השיפור בביצועים התפעוליים של טבע ואת המדיניות הפיננסית הממושמעת המתמקדת בהפחתת חוב. הסוכנות הדגישה את המומנטום החזק במותגים המובילים של טבע ואת השקות המוצרים הצפויות – הן בתחום התרופות הממותגות והן בתחום הביוסימילרס - אשר צפויות לקזז את האתגרים בתחום הגנריקה. Moody’s עוד ציינה את עמדת הנזילות החזקה של טבע, התומכת ביכולתה לנהל את פירעונות החוב הקרובים. הסוכנות הוסיפה כי גורמים אלה, יחד עם הציפייה לירידה במינוף לכיוון 3.5x בתוך 12-18 חודשים, תומכים בתחזית החיובית ובפוטנציאל להעלאת דירוג נוספת.

אלי כליף, סמנכ"ל בכיר ומנהל הכספים הראשי של טבע, אמר: "עדכוני הדירוג הללו הם עדות חזקה לחזון האסטרטגי שלנו ולביצוע הממושמע שלו, במיוחד לאחר רצף של העלאות דירוג בחודשים האחרונים. באמצעות הובלת אסטרטגיית ה-Pivot to Growth, מתן עדיפות לניהול תזרים מזומנים חזק והקצאת הון קפדנית, הוכחנו מחויבות בלתי מתפשרת להפחתת מינוף ולצמיחה עסקית בת קיימא. התוצאות הללו ממחישות בבירור כיצד האסטרטגיה הממוקדת שלנו מייצרת ערך ממשי לטבע וממצבת אותנו להמשך הצלחה."


העלאת הדירוג תוביל לגיוס חוב בריבית נמוכה מהריבית הנקובה כעת באג"ח והיא גם תבטיח את היכולת של טבע לשרת את הפירעונות הגדולים של השנתיים-שלוש שנים הקרובות. 


מניית טבע חזרה השנה להוביל את הבורסה המקומית. המחצית הראשונה היתה צולעת והמניה דווקא נפלה, אבל בארבעה חודשים מניית טבע הכפילה את ערכה: 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

ירידות חדות בבורסה: כלל ומגדל צונחים 6%, ת"א ביטוח נופל כ-5%, ת"א 90 מאבד 2%

בעוד בוול סטריט חוגגים את חג המולד הבורסה בתל אביב בירידות חדות כשמגזר הפיננסים נסחר תחת לחץ, הבנקים יורדים בכ-1.6% חברות הביטוח בירידה של כ-4.6%; אנרג'יקס מנמיכה תחזיות לצד בחינת גיוס הון משמעותי - ונופלת; AP Partners מוכרת את ההחזקות שלה בטופ גאם לאלטשולר ברווח משמעותי אך בדיסקאונט מול המחיר בבורסה - ומפילה את המניה  

מערכת ביזפורטל |

המשקיעים מעבר לים לא יגיעו למשרד היום, בוול סטריט חוגגים את 'חג המולד' והבורסות בניו יורק ושיקאגו סגורות לרגל החג. וול סטריט סגרה אתמול בטריטוריה חיובית בעליות מתונות והיה את מי שחשב ש"הראלי של סנטה" יפגוש גם את הבורסה בתל אביב, אבל הבורסה היום בירידות חדות כשמגזר הפיננסים נסחר תחת לחץ, הבנקים יורדים בכ-1.6% חברות הביטוח בירידה של כ-4.6% כלל כלל עסקי ביטוח -6.14%  מגדל מגדל ביטוח -5.96%   והפניקס הפניקס -4.2%   נופלות.


אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד. אלו בדיוק "צרות של עשירים" - הרבה משקיעים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה - הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?


טופ גאם - כחמש שנים אחרי שנכנסה להשקעה בטופ גאם -5.54%  , קרן הפרייבט אקוויטי AP Partners משלימה מהלך יציאה מהחברה ומוכרת את מלוא החזקותיה, בהיקף של כ-10% מהמניות. היקף העסקה מוערך בכ-145 מיליון שקל, והיא משקפת לקרן תשואה של יותר מפי ארבעה על ההשקעה המקורית שבוצעה בסוף 2020. הרוכש המרכזי בעסקה הוא בית ההשקעות אלטשולר שחם, שצפוי להפוך לבעל עניין בטופ גאם, במובן הזה זה גם מהלך חריג מבחינת אלטשולר שבשנתיים האחרונות הקטינו חשיפה למניות ישראליות וייתכן שהעסקה הזאת משקפת רצון מחודש של בית ההשקעות להגדיל את החשיפה המקומית - מימוש בטופ גאם: AP פרטנרס יוצאת בתשואה של פי 4, אלטשולר שחם נכנס


ארית ארית תעשיות -3.46%   יורדת היום. היא מדווחת על הרחבת מהלך ההנפקה הפרטית של החברה הבת רשף טכנולוגיות, אחרי שקיבלה הזמנות נוספות ממשקיעים מוסדיים. במסגרת הגיוס המשלים, שנחתם אתמול, יתווספו עוד כ-50 מיליון שקל, כך שהיקף ההנפקה כולה עומד כעת על 600 מיליון שקל, ועד כ-900 מיליון שקל בהנחת מימוש מלא של כתבי האופציה. ההנפקה מבוצעת לגופים מוסדיים בלבד והיא מחליפה בשלב זה את התוכניות להנפקה ראשונה לציבור, ארית גם כותבת בהודעה לבורסה "רשף התחייבה לא לבצע הנפקת מניות נוספת במשך שנתיים, למעט הנפקה ראשונה לציבור לפי שווי שיעלה על 5.5 מיליארד שקל" - אתם יודעים כבר מה אנחנו חושבים על ההנפקה הזאת כ"ש על הרחבתה  3 הערות על הנפקת ארית. אתמול דיווחנו בבלעדיות כי עם כניסת תותח ה"רועם" לשירות בצה"ל, שארית צפויה ליהנות מביקושים חדשים לאחר שרשף כבר קיבלה הזמנות למרעומים עבור התותח החדש ב-2022 וגם במהלך השנה האחרונה והיא תהיה ספק בלעדי של מרעומי הארטילריה - התותחים החדשים של צה"ל והאם ארית תספק להם את המרעומים


יוטרון יוטרון -0.17%   נחתכה ב-64% מאז ההנפקה וגם השנה היא בתשואה שלילית אבל חיים שני, המנכ"ל גם של יוניטרוניקס אופטימי - "השוק משתחרר בהדרגה. יזמים שעצרו פרויקטים מתחילים להניע אותם חזרה, ואנחנו כבר מרגישים שהשוק חוזר לפעילות". יוטרון הודיעה השבוע על הקמה של חניון חצי אוטונומי בסן פרנסיסקו, קליפורניה, בתמורה צפויה של כ-4 מיליון שקל. הפרויקט יוקם באמצעות החברה הבת יוטרון סיסטמס אינק, והתמורה תשולם בהתאם להתקדמות אבני דרך בביצוע. על פי הדיווח, החניון צפוי להסתיים בתוך כ-24 חודשים ממועד תחילתו. אגב, באמצע אוקטובר, העריכה יוטרון את התמורה הצפויה מאותו פרויקט בכ-9 מיליון שקל. כך שהעדכון האחרון משקף קיטון משמעותי בהיקף ההכנסות הצפויות, מבלי שהחברה פירטה בדוח המיידי את הסיבות לזה - יוטרון תקים חניון חצי-אוטנומי בסן פרנסיסקו - "אנחנו שחקן משמעותי באזור"