נכס של ארגו
צילום: אתר ארגו
IPO

יוצאי בראק אן.וי מנפיקים את ארגו לפי שווי של מיליארד שקל

ארגו של גל טננבאום ואופיר רחמים צפויה לגייס 300 מיליון שקל. החברה משביחה ומשכירה נכסים בגרמניה, ולדבריה בחוזים חדשים פוטנציאל לעלייה בשכר הדירה של 46% לעומת החוזים הקיימים. את 2020 סגרה עם רווח של 22.6, רובו מעליית ערך
איתי פת-יה | (1)

ארגו, חבר"ת הנדל"ן המניב הפועלת בגרמניה של יוצאי בראק אן.וי בדרך להנפקה בת"א בה תגייס לפי ההערכות 300 מיליון שקל לפי שווי חברה של מיליארד שקל. את ההנפקה יובילו אוריון חיתום.

החברה נוסדה ב-2018 ועוסקת ברכישה, ניהול והשבחה של מבני מגורים כשמדי חודש היא רוכשת במספר רב של עסקאות קטנות נכסים בודדים בכל אחת (1-2 מ' אירו לעסקה והיקף כולל של כ-8-15 מ' יורו לחודש). את ארגו מנהלים גל טננבאום ואופיר רחמים, לשעבר המנכ"לים המשותפים של בראק מהקמתה ב-2005 ועד 2018, שמחזיקים כיום ב-14% מארגו (ביחד). בעלי מניות הנוכחיים בולטים נוספים הם הפניקס (23%), כלל ביטוח (23%), קרן הגידור ספרה (8%), וארקין אחזקות (8%).

בתשקיף שמפרסמת ארגו נחשף כי 91% מהפעילות מרוכזת בתחום שמוגדר על ידי החברה כ"מגורים איכות", מבנים לשימור במיקומים מרכזיים, ו-9% הנותרים בתחום המשרדים בגרמניה. נכון למרץ האחרון לחברה 2,219 יחידות דיור, תשואת שכר הדירה בתפוסה מלאה עומדת על 3.5% והתשואה הפטנציאלית מגיעה ל-5.1%. ב-2020 הציגה עלייה של 8.6% בשכר הדירה בנכסים הזהים (בעוד שחברות מהמגזר הנסחרות במדד דאקס מציגות נתון של 1.5-3.6%).

בנוסף, לפי ארגו הפער הפוטנציאלי בין בין שכר הדירה למ"ר בחוזים הקיימים בנכסי החברה לבין זה שניתן לקבל בחידוש חוזים מגיע עד ל-46%. עד כמה ממשים את הפוטנציאל הזה? בינתיים החברה מפרסמת כי שכר הדירה בהשכרות חדשות בנכסים החדשים עליו חתמה מיד לאחר רכישתם גבוה בממוצע בכ-37% מזה עליו חתמו הבעלים הקודמים בתקופה שבסמוך וטרם מועד הרכישה.

בארגו טוענים כי גם אחרי עליות המחירים בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן בגרמניה זולים משמעותית בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות, כשסגירת הפער נמצאת בראשיתה. ברלין, בה כידוע הוחלו מגבלות שנויות במחלוקת על עליית שכר הדירה, מהווה 9% מהתיק (לפי שווי בספרים), הנתח הקטן ביותר - וגם ככה החברה אינה כפופה לרגולציה זו, כך לדבריהם.

החלק הארי של התיק (42%) הוא בלייפציג, שהיא אחת מעשר הערים הצומחות באירופה (ומדורגת ראשונה בגרמניה) עם גידול אוכלוסיה צפוי של 10.5% בעשר השנים הקרובות. אחריה, דרזדן (38% מהתיק), שמדורגת בין 25 הערים הצומחות באירופה (הרביעית בגרמניה) עם גידול אוכלוסיה צפוי של 7.7% בעשור הקרוב. כמו כן בארגו מציינים כי אינם מחזיקים בדיור ציבורי בשונה מחלק ממתחרותיה, להן לדבריהם חשיפה בשיעור 30%-65% למגזר עקב מלאי שנרכש מחברות ממשלתיות ועירוניות במהלך ההפרטות הגדולות של שנות ה-2000.

עוד מצטטים בחברה מחקר של דויטשה בנק ממרץ האחרון לפיו ההיצע בערי הפעילות של החברה אינו צפוי להדביק את הביקושים עד שנת 2030 (מחסור של 63 א' ו-52 א' יח"ד בלייפציג ודרזדן, בהתאמה) ופרסום של מורגן סטנלי מינואר לפיו מחירי יח"ד בגרמניה עלו בכ-8.1% ב-7 הערים הגדולות בגרמניה ב-2020.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

ההון העצמי של ארגו על פי הגדרות ה-EPRA NRV (קרי עלות הקמת הפעילות במחירי שוק נוכחיים) הוא 1.05 מיליארד שקל בעוד היקף המאזן בסוף 2020 עמד על 1.36 מיליארד שקל. מתחילת הפעילות התשואה השנתית על ההון עלתה מדי שנה במעל 20%, ושיעור המינוף הממוצע בתקופה הוא 25%. ב-2020 שיעור המינוף עמד על 33% ברוטו (20% בניכוי מזומנים) ועלות המימון השנתית (נומינלית) היא 1.2% נכון לחודש מרץ.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    הנהלה מצויינת, אם אלו המספרים המניה תעבוד! (ל"ת)
    ארנסט המדריך 11/04/2021 13:15
    הגב לתגובה זו
עמירם לוין
צילום: פייסבוק, על פי סעיף 27

מיליארד שקל בייבי - עמירם לוין בתשואה חלומית

פי 1,200 - עמירם לוין, אלוף במיל מלמד את כולנו שהשקעות זה כמובן גם - מזל, אבל גם הרבה שכל-ידע

רן קידר |

800 אלף שקל של השקעה הפכו בעת שנקסט ויז'ן הונפקה ל-31 מיליון שקל. זה היה לפני 4 שנים, מאז האלוף עמירם לוין מימש מספר פעמים וירד מרף הדיווח של ה-5%, אבל לביזפורטל נודע שהוא עדיין מחזיק במניות החברה. אם לוין לא היה מממש הוא היה מחזיק כיום מניות ב-1 מיליארד שקל. אבל לוין מימש ובצדק - אף אחד לא יכול היה לדעת שזו השקעה שתניב פי 1,200! ופי 40 מאז שהיא החלה להיסחר. 


על פי ההערכות ובהסתמך על מכירות שכן דווחו, לוין נפגש עם כ-250 מיליון שקל במזומן והוא עדיין מחזיק בכמות מניות משמעותית, - לאחר שהמניה עלתה פי ארבע בשנה האחרונה - בלכל הפחות 400 מיליון שקל. בסך הכל מדובר על 650 מיליון שקל, וזו הערכה שמרנית.  בפעם הקודמת שניסינו לשאול את לוין על ההשקעה הוא אמר - "בטח שאני מחזיק, אבל זו השקעה פרטית ואני לא מדווח".  




עמירם לוין מלווה את החברה מההתחלה. המייסדים היו צריכים דמות מוכרת, דומיננטית, פותחת דלתות ולוין הצטרף. הוא האמין בחברה, השקיע בה, והצליח. ההצלחה של נקסט ויז'ן היא הרבה מזל. לוין הרוויח תשואה של כ-120,000%, זה מזל, אבל לא רק. זו ידיעה, זה ניסיון, זה הרבה שכל. שכל של בניית הדברים הנכונים, הסתכלות מאוד ממוקדת על מה שטוב לחברה ולא מקלישאה, בניית חברה אמיתית והבנה שוטפת של צרכי השוק במטרה לספק את המוצרים הטובים והנכונים לצבאות ולמשתמשים. 

אם תרצו - היה אולי הרבה מזל, אבל המזל הולך עם הטובים - נקסט ויז'ן היא חברה אמיתית ולוין זיהה את האנשים וההנהלה ואת המוצר ועזר להביא אותו למקומות הגבוהים. עכשיו הוא מחוץ לחברה, אין לו תפקיד רשמי, אך הוא עדיין מאמין בחברה ומשקיע בה. 

השקעות אלטרנטיביותהשקעות אלטרנטיביות

השקעות אלטרנטיביות אינן מילה גסה, אבל חייבים להפסיק להשוות תפוזים לתפוחים

הדיון על "קריסת" השוק האלטרנטיבי מפספס את העיקר - אין דבר כזה שוק אחד או מודל אחד; בין פלטפורמות אחראיות עם מנגנוני חיתום וביטחונות לבין גופים שנשענו על הון חדש בלבד, עובר קו דק שמפריד בין ניהול סיכון מושכל לבין הימור מסוכן - טור תגובה של אייל אלחיאני  מייסד ומנכ"ל טריא
אייל אלחיאני |

בטור שהועלה כאן ניסו להסביר "מה קרה" לשוק ההשקעות האלטרנטיביות. שמות מוכרים כמו הגשמה, סלייס, טריא ואחרות נזרקים יחד לסל אחד, כאילו מדובר באותו מוצר, באותו מודל ובאותה רמת סיכון ולא היא.

מדובר בטעות יסודית, כמעט פדגוגית: אין דבר אחד שנקרא “השקעה אלטרנטיבית”.

השקעה אלטרנטיבית היא שם גג למאות מודלים שונים: מאשראי צרכני, דרך מימון נדל״ן, ועד השקעות אנרגיה וקרנות חוב. בין קרן גמל שגייסה כספי חוסכים והשקיעה אותם בפרויקטים כושלים בניו־יורק, לבין פלטפורמת הלוואות בין עמיתים שמאפשרת השקעות מגובות נדל״ן בישראל - אין שום דמיון, לא ברמת הפיקוח, לא במבנה ההשקעה ולא ברמת השקיפות. מדובר במוצרים שונים בתכלית. כל זאת בנוסף להשפעה המהותית על התחרות ועל האימפקט החברתי.

הציבור הישראלי צמא לאפיקים אלטרנטיביים, וזה לא מקרי. במשך עשור של ריבית אפסית, משקיעים נאלצו לבחור בין תשואה זעומה בבנק לבין השקעות ספקולטיביות בחו״ל. ההשקעות האלטרנטיביות, כשהן מנוהלות נכון, יצרו אפיק שלישי - כזה שמחבר בין הכלכלה הריאלית (דיור, אשראי לעסקים קטנים) לבין הציבור הרחב, ומאפשר תשואה ראויה לצד ביטחון יחסי.

אבל בין זה לבין “שיווק אגרסיבי של חלומות” יש תהום.

ההבדל האמיתי איננו בסיפור השיווקי, אלא בניהול הסיכון.

מי שבנה מנגנון בקרה, שקיפות, חיתום וביטחונות איכותיים - הוכיח את עצמו גם בתקופות משבר ושרד. מי שבנה על זרימה אינסופית של כסף חדש - קרס. זה כמובן נכון להשקעות אלטרנטיביות כמו גם לבנקים שונים בארץ ובעולם (שחלקם קרסו וגרמו להפסדים משמעותיים למשקיעים).

להכניס את כולם לאותה רשימה זה כמו לכתוב שטסלה וניסאן הן “שתי חברות רכב” - עובדתית זה נכון, אך מהותית מדובר בשני מוצרים שונים לחלוטין מכל הבחינות.