אייביאיי: "אפסייד של 25% לארגו פרופרטיז"

חברת ארגו פרופרטיז ארגו פרופרטיז -0.35%  , הפועלת בשוק הנדל"ן הגרמני, מתמקדת בפעילות בתחום מגורי האיכות להשכרה ולמכירה, בעיקר בערים לייפציג ודרזדן. סקירה של האנליסטים ב-IBI בית השקעות מצביעה על כך שהחברה מציגה מודל עסקי מובחן המבוסס על שני שלבים, השבחת שכר דירה ולאחר מכן מכירת הדירות, אשר מאפשר לה לצמוח בקצב יציב ולשפר את התשואה על ההון. על רקע מגמות של אורבניזציה, הגירה חיובית וסביבת ריבית יורדת, ב-IBI מעריכים כי קיים פוטנציאל לשיפור ערך משמעותי בפעילות החברה, ונותנים למניה המלצת "תשואת יתר" ובמחיר יעד של 143 שקלים - אפסייד של כ-25% על מחיר השוק הנוכחי.

ארגו החלה לפעול ב-2018 ומחזיקה כיום בכ-4,555 יחידות דיור (כולל נכסים בהליכי רכישה), בפריסה בערים לייפציג, דרזדן, האנובר ומגדבורג, כאשר פעילות משלימה נרשמת גם בברלין, בעיקר בפיתוח והסבת שטחי משרדים. הפעילות מתמקדת ברכישת נכסים מאוכלסים, בעיקר ממשקיעים פרטיים, כאשר אסטרטגיית החברה היא לזהות דירות עם שכר דירה נמוך יחסית לשוק, להשביח אותן ולשפר את התשואה מהנכס. כך נבנה התיק, עם תשואה ממוצעת גבוהה באופן עקבי, המאפשר לחברה למחזר הון, ולשוב ולרכוש נכסים חדשים על בסיס ההון שחולץ.

ב-2024 עברה החברה לשלב השני באסטרטגיה שלה, מכירת דירות (R2C). לפי הדוחות, במהלך השנה שעברה והמחצית הראשונה של 2025 מכרה החברה יחד כ-77 דירות בשווי כולל של מעל 18 מיליון אירו, עם רווחיות גולמית של 38% מסך התמורה. לפי אומדני החברה, קיים פוטנציאל למכירת 4,056 יחידות נוספות, שיכולות להניב רווח כלכלי של מעל 350 מיליון אירו – כאשר בתרחיש שמרני יותר, הפוטנציאל אף עשוי להגיע לכ-564 מיליון אירו, אם המחירים יגיעו לרמות עלות ההקמה של בניינים חדשים.

סביבה מקרו-כלכלית תומכת, סיכונים רגולטוריים קיימים אך נשלטים

ב-IBI מציינים שגרמניה אמנם סובלת משיעור ילודה נמוך, אך נהנית מהגירה חיובית ומגמות אורבניזציה מובהקות, בפרט לערים כמו לייפציג ודרזדן, שהפכו למוקדי משיכה עבור תעשיות חדשניות כמו לוגיסטיקה, שבבים, רכב וטכנולוגיות ירוקות. ההגירה לערים אלו מגדילה את הביקוש לדיור איכותי, בעוד ההיצע נשאר מוגבל, בין השאר בשל מגבלות בנייה, תהליכי תכנון ממושכים ועלויות בנייה גבוהות. שתי הערים נכללות בצמרת תחזיות Deutsche Bank ו-Postbank לעליות מחירי נדל"ן בעשור הקרוב.

• ארגו: צמיחה של 14% בהכנסות משכר דירה ברבעון - 6.7 מ' אירו
• ארגו: צמיחה של 13% בהכנסות לרבעון - כ6.5 מ' אירו

בנוסף, ריבית ה-ECB נמצאת כעת במגמת ירידה, לאחר שיא של 4% בספטמבר 2024. סביבת הריבית הנוכחית, שעומדת על 2% וצפויה להישאר יציבה, תומכת בהתאוששות שוק הנדל"ן ובעליית שווי נכסים, מגמה שצפויה להמשיך ולתמוך בתיק של ארגו בשנים הקרובות. לצד זאת, האנליסטים ב-IBI מציינים כי הרגולציה בגרמניה נותרה גורם סיכון מרכזי, בעיקר חקיקות מסוג Mietpreisbremse ו-Mietspiegel, המגבילות את אפשרות העלאת שכר הדירה. עם זאת, לפי IBI, ארגו פיתחה התמחות בהתמודדות עם הרגולציה המורכבת, מה שמקנה לה יתרון תחרותי מול משקיעים פרטיים. יתרה מכך, הקואליציה הנוכחית בגרמניה ממעטת לתמוך בהחמרות רגולטוריות, והלחץ הציבורי המתמשך נוכח מחסור בדירות פועל לרעת הידוק נוסף של הכללים.

פוטנציאל גידול של כ-63% במספר הדירות עד 2030

מודל הערכת השווי של IBI כולל תרחיש צמיחה של מספר יחידות הדיור בקצב של כ-600-800 דירות בשנה. אם החברה תעמוד ביעדים אלה, מספר היחידות עשוי לצמוח עד ל-6,700 עד סוף העשור - גידול של כ-63% לעומת 2024. המודל מתחשב גם בפעילות מכירת הדירות, צמיחה בשכר הדירה, מימון מחדש (refinancing) של נכסים, והיוון ההכנסות העתידיות על בסיס עלות ההון של החברה, תוך דיסקאונט שמרני של 10%.

נכון לסוף הרבעון הראשון של 2025, חלק מהנכסים שהושבחו על ידי החברה, בעיקר אלו שנרכשו ב-2018-2019 - כבר יצרו תשואה משמעותית, כולל עלייה ממוצעת של 56% בשכר הדירה ושווי שוק הגבוה בכ-59% ממחיר הרכישה. החברה הצליחה למחזר את ההון שהושקע בהם באופן מלא, ולנתבו להשקעות חדשות.

• אפסייד של עד 27% בבנקים המקומיים
• האם נופר הסתירה מידע מהמשקיעים?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לסיכום, IBI רואה בארגו שחקן נדל"ן איכותי שפועל בשוק בעל פוטנציאל מובנה לצמיחה, תוך תזמון נכון של תנאי המאקרו (ריבית יורדת, הגירה חיובית, מחסור בהיצע) ומודל עסקי מוכח. אף שהרגולציה נותרת סיכון, החברה מוכיחה יכולת להתמודד עמה ולהפיק ערך בסביבה זו. עם אפסייד של כ-25% לפי מחיר יעד של 143 שקל למניה, האנליסטים ב-IBI ממליצים על תשואת יתר.