"בסך הכול ב-15 השנים האחרונות היית צריך להיות מתוחכם כדי לא להרוויח בנדל"ן, ריבית נמוכה, כלכלות יחסית יציבות", כך אמר דורי סגל, סגן יו"ר גזית גלוב, בכנס הנדל"ן של ארנסט אנד יאנג ומשרד עו"ד שטינמץ, הרינג, גורמן ושות'. "המשבר ב-2008-2009 היה של נזילות, אנחנו אנחנו חושבים שנתוני המאקרו, שהם קצרי טווח בעיקרם, לא משפיעים באמת על עסקים מהסוג שלנו המחזיקים בנכסים ל-20 שנה. מימושים זה חלק מהחיים של חברת נדל"ן, אחת התופעות החזקות ביותר בצפון אמריקה היא המעבר לערים, רואים זאת בצורה מאוד עוצמתית. אף פעם לא התיימרנו לקרוא את שוק הנדל"ן ולדעת לאן הוא הולך, לא יכולים לנבא". סגל הזכיר את המספר העצום של קניונים שהוקמו בראשון לציון בשנות ה-90 שנכשלו והפכו לבניינים ריקים: "דבר אחד ברור הקמעונאים יצטרכו פחות שטח כדי למכור את אותו הדולר, זה ברור לחלוטין שהמסחר יעבור בחלקו לאינטרנט, לא משנה אם הוא יהיה 10% או 30% מהיקף הסחר. צריך מאוד להיזהר מלקנות את אותם נכסים שחשופים לתחרות וצפויים למות בעוד כמה שנים ולהתמקד בשניים-שלושה הטובים ביותר". איתן בר זאב, מנכ"ל ביג, אמר: "בטווח הארוך קשה היה להפסיד כסף בנדל"ן, השאלה היא האם הרווחת הרבה או מעט, השאלה היא מתי נכנסים לשוק. אנחנו נכנסנו לשוק כדי לנצל הזדמנות של משבר ב-2009, ועד עכשיו מצבנו לא רע, יש לנו מצב דומה מאוד לזה שהיה ב-2009 בארצות הברית בספרד, מנווטים פה בתוך ארץ לא נודעת ויש מקומות שבהם צריך לדעת שתקבל כוויה. אנחנו ממשיכים לבצע רכישות בארצות הברית, מה שצריך בסופו של דבר זה נכס עם הכנסות קונסיסטנטיות. אנחנו לא אוהבים סיכונים גדולים, בארצות הברית יש מספיק שטחי מסחר כמו שלנו, לא צריך לבנות עוד, מה גם שעדיין ניתן לקנות כאלה במחיר הנמוך מעלות הבנייה." בר זאב ממשיך: "בישראל מגיעים למצב של עודף שטחי מסחר, חלק מהמרכזים המסחריים שנבנים כיום לא ישמשו כמרכזים מסחריים בעוד כמה שנים, יהיו כאלה שייפלו. אם אתה רוצה לקנות אז הממונה על ההגבלים עסקיים עושה בעיות, אז אנחנו מחפשים לאן ללכת ולראות איפה התשואות טובות. ספרד בהחלט היא כר נרחב להשקעה בייזום, 25% אבטלה זה לא נתון מדוייק, יש שם אבטלה סמויה. פה לא ניתן לצמוח". רון הדסי, יו"ר אלביט הדמיה ונאנט, הפועל במזרח אירופה, אמר: "אני מקווה שהשבע השנים הבאות במזרח אירופה הרבה יותר טובות. פולין כיום היא מדינה מערבית לחלוטין בכל קנה מידה, מכל המדינות באירופה היא עברה את המשבר בצורה הטובה ביותר, המערכת הפיננסית מאוד מאמינה בה. המצב אחר לגמריי ופחות סימפטי בהונגריה ובאוקראינה, רואים שיפור קל, אך הנטייה לקחת סיכונים היא מאוד זעירה. יש הצפה מטורפת של מרכזים מסחריים באירופה, יש קניבליזציה בתחום." הדסי ממשיך: "במגורים, בשוק ההונגרי יש אסון, הדבר העיקרי שמוריד את השוק הוא זריקת נכסים אדירה לשוק, אין מימון. מצד שני פולין נראית טוב מאוד שנתיים הקרובות. במסחר, הדברים נראים מסובכים מאוד - מצד אחד יש הרבה מאוד פניות למימון, מצד שני התחרות היא קשה מאוד והיכולת לפתח גם במחיר קרקע 0 היא מאוד מסובכת. רומניה נראית יותר טוב כרגע." מוטי סלע, מנכ"ל אשטרום נכסים, הפועלת כיום בגרמניה: "ב-2005-2008 הכול היה יקר בגרמניה, נדל"ן זה דבר שצריך לבדוק. ב-2008-2009 נכנסנו לגרמניה ואכן אנחנו קונים משרדים ונכסים אחרים, אנחנו מתכוונים להמשיך להשקיע שם. זו מדינה יציבה, כולם מתחילים להגיע לגרמניה. מצד שני אתה ממשיך באירופה כי בארץ אתה לא רוצה לעשות עסקים, לכן בודקים בגרמניה ובלונדון, צריך לעבוד בצורה זהירה." עו"ד מני גורמן, שותף במשרד שטיינמץ הרינג גורמן, אשר הנחה את הפאנל, אמר: "מאז משבר 2008 אנחנו נמצאים בתהליך החלמה ארוך מאוד. בתהליך הזה אנחנו מזהים כי המדינות שנפגעו קשה ביותר אבל שהיו בעלות מנגנוני ניקוי אורוות, הכרה בנזק וחיתוכו, הראו את יכולת ההחלמה המהירה ביותר. ארצות הברית מהבחינה הזו עברה תהליך החלמה קשה ואכזרי - אלפי אנשים איבדו משרות, בתי מגורים וכספי השקעות." לדברי גורמן, "ארה"ב היתה הראשונה שבה הבנקים החלו במהירות לנקות את המאזנים ולהפריד את הנכסים הרעילים. חיתוך חד - ובאופן יחסי לכמות - מהיר ואכזרי. קשה מאוד לרפא חולה בלי לעבור תהליך כואב מחויב המציאות. כמובן שהתהליך הזה בארה"ב נתמך בהזרמות ענק שמטרתן הייתה להזרים חמצן למערכות ולאלץ אותן לפעול, לממן, להלוות, לקנות, להשקיע, למכור. במצב שבו הריבית קרובה לאפס, חייבים לעשות זאת. לזוז".