ערן מזור. קרדיט: ליאת מנדלאלביט הדמיה: "הצפת הערך תגיע ב- 2026-2027"; "כבר היום בנינו פורטפוליו של 4.3 אלף דירות"
שוחחנו עם ערן מזור, מנכ"ל אלביט הדמיה: על המיזוגים וההשקעות שהפכו את החברה מחברת מעטפת לחברת נדל"ן עם פעילות ענפה. על שינוי מבנה ההון ופרעון חובות יקרים, ועל היעד - להפוך לשחקן משמעותי בתחום המגורים; וגם - על הפרויקט בעפולה כדוגמא לפעילות החברה
אלביט הדמיה אלביט הדמיה 3.41% , העוסקת ביזום פרוייקטים של בנייה למגורים, כולל התחדשות עירונית היא שם ותיק בבורסה בתל אביב, אבל עד לא מזמן נחשבה בעיקר כ"חברת מעטפת" - גוף ציבורי ללא פעילות מהותית, שמניותיו נסחרו ברשימת השימור עם מחזורי מסחר נמוכים ובלי עניין רב מצד משקיעים.
בשנים האחרונות, ובעיקר מאז 2023, חל בחברה שינוי חד: סדרת עסקאות משמעותיות, בהן רכישת אלביט מגורים ומיזוג פרויקטים רחבי היקף בתחום ההתחדשות העירונית, אשר הפכו אותה לחברת נדל"ן פעילה המחזיקה בפורטפוליו גדול של פרויקטים ברחבי הארץ.
כיום, החברה מציגה תמונה שונה: 18 פרויקטים עיקריים בהיקף של כ-4.3 אלף דירות, מהם חלק כבר בהליך ביצוע מתקדם ומכירות. חלק נמצא בתכנון עם היתרים או בפתיחת שיווק. ועוד פרויקטים בתכנון. מה שמייצר לה 'צנרת' גדולה יחסית.
ההכנסות הצפויות מאותם פרויקטים מוערכות ב- 5 מיליארד שקל, עם רווח גולמי חזוי של מאות מיליוני שקלים. אם לאמוד את המספר - ככל הנראה יעמוד על כ-650-700 מיליון שקל מהפרויקטים הללו.
מדובר בפרויקטים שממוקדים בעיקר בתחום המגורים: באמצעות קרקעות שנרכשו בשנים האחרונות וגם באמצעות התחדשות עירונית, הכוכב העולה של שוק הבנייה בישראל ובעיקר באזורי הביקוש. מה שמאפשר לחברה לייצר תמהיל יציב של הכנסות לאורך הדרך, לצד פוטנציאל עתידי.
שוחחנו עם ערן מזור, מנכ"ל החברה לצורך העמקת הידע והבנת פעילותה של החברה:
ערן, מה קרה בחברה מאז שנכנסת לתפקיד?
"התחלנו את שנת 2025 עם שתי עסקאות משמעותיות: הראשונה, מיזוג פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לתוך החברה הציבורית, והשניה: רכישת אלביט מגורים. לאחר שתי העסקאות יש לנו היום חברה
עם פורטפוליו רחב: 18 פרויקטים עיקריים, כ-4.3 אלף דירות, והכנסות חזויות שקרובות ל-5 מיליארד שקל".
תן לי דוגמא לפרויקט שמייצג את זה
יש לנו פרויקט בעפולה. שם מדובר על 86 דירות בשבעה בנייני בוטיק. כבר
התחלנו שיווק, אנחנו במכרז קבלנים, וזה פרויקט בהיקף של כחצי מיליארד שקל. זו דוגמה לפרויקט עם הכנסות מיידיות לצד יציבות ל 3-4 השנים הקרובות".
ומה לגבי מבנה ההון שלכם? מה נעשה מאז המיזוג?
"זיהינו חובות
יקרים מאוד, בריביות של כ-15%, והמרנו אותם באמצעות הנפקת אג"ח לחוב בריבית של כ-7%. למעשה, כמעט כל תמורת ההנפקה הופנתה לפרעון חובות יקרים. זה מהלך שמיד שיפר את מבנה ההון ושיפר את הגמישות בחברה".
קיימת האטה בשוק המגורים בישראל. איך אתה רואה את השוק יחד עם הירידה בביקושים ושברקע הריבית הגבוהה?
"השוק עבר טלטלה מאז העלאות הריבית ב-2022, והקצב של העסקאות בהחלט ירד. אבל לצד הקושי, יש כאן גם הזדמנות. משפחות עדיין זקוקות לדירות, והמלאי האיכותי הולך ומצטמצם. מי שמחזיק פרויקטים שכבר בבנייה או עם היתר, כמו אצלנו, נמצא בעמדה טובה יותר. בעיקר כי בעוד 3-4 שנים כשהשוק יתאושש, יהיו לו דירות מוכנות לשיווק ומסירה".
ומה לגבי התחדשות עירונית? האם יש לכם יתרון בפעילות הזו?
"אנחנו מאמינים שזה העתיד של שוק הדיור בישראל. הקרקעות במרכז הולכות ואוזלות, והפתרון נמצא בשכונות הוותיקות. היתרון שלנו הוא שביחד עם פרויקטים על קרקעות שרכשנו, יש לנו גם צבר התחדשות עירונית של אלפי דירות. זה נותן לחברה איזון, הכנסות מהירות מפרויקטים קיימים לצד פוטנציאל גדול בטווח הארוך".
ואם נסתכל חמש שנים קדימה, איפה אתה רואה את אלביט הדמיה?
"המטרה שלנו ברורה, להמשיך להרחיב ולפתח את פעילות החברה, בעיקר בתחום שבו צברנו ניסיון וידע, יזמות מגורים. לצד זאת, אנחנו מתכוונים להשתמש בכלים ששוק ההון מציע: גיוסי חוב והון, כדי לאפשר את הצמיחה".
"היעד הוא לייצר נוכחות משמעותית בשוק המגורים בישראל ולהיות חברה מהשורה הראשונה, תוך הקפדה על גידול אחראי ומדוד".
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה מניית החברה?
שווי השוק של החברה עומד על כ-93 מיליון שקל. הונה העצמי נאמד בכ-80 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-17% וב-12 החודשים האחרונים בכ-81%.
יהיה מעניין להמשיך ולעקוב אחרי החברה. אנחנו כמובן נהיה כאן כדי לעדכן בשינויים ובהתפתחויות בחברה.
- 3.אנונימי 02/09/2025 15:22הגב לתגובה זואתם תפסידו הכל מנסיון של לפני 20 שנה
- קניתי לפני המפולת ב2008ב50 אלף שחהיום שווה 50שקלאמיתי לגמריי (ל"ת)פראייר 02/09/2025 15:55הגב לתגובה זו
- 2.שוק הנדלן על הפנים תיזהרו לא להתקרב (ל"ת)אנונימי 02/09/2025 15:06הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 02/09/2025 14:50הגב לתגובה זו86 דירות בעפולה בהיקף 500 מיליון לא נראה הגיוני
- אנונימי 02/09/2025 15:48הגב לתגובה זורשם שזה בניין בוטיק
- ישראלי 2 02/09/2025 16:37מיליון 2 מיליון גג גג 3. אף אדם שפוי לא יחלום לשלם 6 מיליון שקלים על דירה בעיירת ספר
ת"א ביטוח ירד ב-3.5%, ת"א נדלן איבד 2.7%, הבנקים ירדו ב-1.4
מי שהוביל את הביטוח הייתה הראל עם ירידה של 4.7%, בנדל"ן מצלאווי צלל ב-5.3%. בבורסה נשארים רגועים - הסמנכ"ל פגוט: "מהלך טבעי ואף בריא לשוק"
המומנטום השלילי של ספטמבר נמשך, בהובלת מניות הביטוח שמאבדות 4%. הראל הראל השקעות -4.77% מובילה את הירידות עם 5%, הפניקס הפניקס -3.51% יורדת "רק" 3.8%. מניות הפניקס וכלל יורדות מעל 10% מהשיא, השאלה אם זו רק ההתחלה.
מצד אחד, הרווחים עלו, מצד שני - הרווחים האלו לא מייצגים כי הם לוקחים בחשבון גם את הרווחים העתידיים. השינויים החשבונאים שיושמו בתחילת שנה הקדימו את הרווחים מכמה מקורות, אך הם הקטינו את הרווחים להמשך. כדי לשמור על הרווחים האלו, החברות יצטרכו לצמוח, כדי להרוויח יותר הם יצטרכו להרוויח יותר וזה יהיה קשה, במיוחד כשהרווחים מביטוח חובה בשיא ושהשווקים הפיננסים בשיא.
לפני שלושה שבועות שאלנו גיקס עלתה ב-530% - מתי תגיע הנפילה? - כבר אז ציינו שהיא התנתקה מהשווי הכלכלי שלה - ונראה שהתיקון הגיע. המניה זינקה יותר מ-530% ושווי השוק שלה נשק ל-100 מיליון שקל אחרי שהיא דיווחה על מיזוג הפוך של חברה-נכדה שנכנסה לוול סטריט על הטיקט של רובוטיקה, גיקס שעוסקת בשיווק וקידום ממומן באינטרנט גם הצטיידה במילת הבאזז ״AI" כדי לתמוך בראלי במניה.
עוד הרבה לפני שהיא דיווחה היה ברור שהיא מוכרת כאן בעיקר חלום, אבל הדוחות שהגיעו המחישו את זה למספרים: צניחה של 70% בהכנסות וקפיצה של 330% בהפסד הרבעוני ל-118 מיליון שקל.
- מנורה צנחה 4.4%, כלל 4%; הבנקים איבדו 1% - נעילה שלילית בת"א
- פינרג'י איבדה 10%, קמטק 5.6%, ארית זינקה 9.3% - נעילה שלילית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נמשיך עם עמלות. איך תחסכו בעמלות? הכנו כלי שבוחן את כל כל הגופים - בנקים וברוקרים וממנו תוכלו להבין אם אתם משלמים יקר, ואיך להוזיל את העמלות - עמלות מסחר: איפה הכי זול לסחור בבורסה?
מסחר בייתי (GEMINI)עמלות מסחר: איפה הכי זול לסחור בבורסה?
חלק חשוב מהרווח של משקיעים ובעיקר כאלו שעושים פעולות יחסית רבות נובע מחיסכון בהוצאות על דמי ניהול-דמי משמרת (אחת העמלות הכי מוזרות בעולם) ועמלות קנייה ומכירה של ניירות ערך. רוב הסכום הוא בעמלות קנייה ומכירה, כאן אפשר לחסוך הרבה. בגדול - אצל ברוקרים פרטיים זול יותר מאשר אצל בנקים, אבל זה לא באופן מוחלט. בבנקים יש עמלות תעריפיות שהן מאוד גבוהות. מי שלא יודע שאפשר לדבר-לנהל מו"מ ולהוריד עמלות, משלם עמלות גזל. מסתבר שהרבה נמצאים במצב הזה.
מי שמנהל מו"מ ויש לו תיק סביר - יגיע גם לעמלות כמו בברוקרים הפרטיים. הבנקים יודעים להילחם על מי שחשוב להם. ומבחינתכם - אם אתם לקוח קטן, סיכוי טוב שהעמלה הכי טובה תהיה אצל הברוקרים הפרטיים, אלא אם אתם צעירים, מכניסים שכר גבוה והבנק מבין שיש פוטנציאל לגידול עתידי בתיק. אם אתם לקוח בינוני-גדול אז סיכוי טוב שהבנק יידע להשאיר אתכם. בסופו של דבר הבנקים יורדים די מהר לאזור 0.1% בתיקים סבירים, שזה בעצם מה שיש גם בערך בברוקרים הפרטיים, אם כי גופים חדשים מספקים הצעות טובות יותר, גם של 0.07% - אצל אלטשולר שחם בניירות ערך בערך כשבלינק מציעה 0.035% בחו"ל.
בכללי אצל הברוקרים הפרטיים יש פה ושם גם 0.09%, או 0.08% לעמלות קנייה ומכירה, אבל זה כבר לא הבדל גדול מול הבנקים כשיש בנקים שמספקים גם עמלות כאלו. בכל מקרה, העמלות תלויות בגודל תיק ההשקעות ובתדירות המסחר. יכול להיות הבדל גדול אם משקיע פועל בממוצע כמה פעמים בשבוע, פעם בחודש או פחות מזה. וכמובן שיש הבדל גם אם מדובר בתיק השקעות של כמה עשרות אלפי שקלים או כמה מיליוני שקלים.
הבינלאומי הכי זול בין הבנקים; אלטשולר שחם הכי זול במערכת
מבדיקה של ביזפורטל עולה כי הבנק הבינלאומי , בממוצע, מציע את העמלה הנמוכה ביותר על מסחר בניירות ערך בארץ (מניות ואג"ח) מבין כל הבנקים עם עמלה ממוצעת בכל גדלי התיקים של 0.106%. אלטשולר שחם שהתחיל בפעילות ברוקראז' לפני פחות משנה, הכי זול במערכת כולה עם 0.075% בממוצע.
- אודיוקודס זינקה 20%, אורביט 6%; הביטוח עלה 2.7%
- תורפז עלתה 4.7%, נאוויטס 2.9%; הבנקים הוסיפו 0.5%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה משתנה בין תיקים שונים - למשל בתיק של מעל 1 מיליון שקל, הבינלאומי נותן עמלה אטרקטיבית של 0.0347% ומוביל גם ביחס לברוקרים הפרטיים.
יש גופים שלא נותנים את כל החבילה - וואן זירו ובלינק לא פועלים בשוק המקומי. יש את UBS עם עמלות נמוכות בארץ - 0.065% לכל גודל של תיק, אבל הוא לא מספק שירות ליחידים ולעסקים קטנים.
