ערן מזור. קרדיט: ליאת מנדלערן מזור. קרדיט: ליאת מנדל
ראיון

אלביט הדמיה: "הצפת הערך תגיע ב- 2026-2027"; "כבר היום בנינו פורטפוליו של 4.3 אלף דירות"

שוחחנו עם ערן מזור, מנכ"ל אלביט הדמיה: על המיזוגים וההשקעות שהפכו את החברה מחברת מעטפת לחברת נדל"ן עם פעילות ענפה. על שינוי מבנה ההון ופרעון חובות יקרים, ועל היעד - להפוך לשחקן משמעותי בתחום המגורים; וגם - על הפרויקט בעפולה כדוגמא לפעילות החברה


צלי אהרון | (9)


אלביט הדמיה אלביט הדמיה -3.78%  , העוסקת ביזום פרוייקטים של בנייה למגורים, כולל התחדשות עירונית היא שם ותיק בבורסה בתל אביב, אבל עד לא מזמן נחשבה בעיקר כ"חברת מעטפת" - גוף ציבורי ללא פעילות מהותית, שמניותיו נסחרו ברשימת השימור עם מחזורי מסחר נמוכים ובלי עניין רב מצד משקיעים. 

בשנים האחרונות, ובעיקר מאז 2023, חל בחברה שינוי חד: סדרת עסקאות משמעותיות, בהן רכישת אלביט מגורים ומיזוג פרויקטים רחבי היקף בתחום ההתחדשות העירונית, אשר הפכו אותה לחברת נדל"ן פעילה המחזיקה בפורטפוליו גדול של פרויקטים ברחבי הארץ.

כיום, החברה מציגה תמונה שונה: 18 פרויקטים עיקריים בהיקף של כ-4.3 אלף דירות, מהם חלק כבר בהליך ביצוע מתקדם ומכירות. חלק נמצא בתכנון עם היתרים או בפתיחת שיווק. ועוד פרויקטים בתכנון. מה שמייצר לה 'צנרת' גדולה יחסית.

ההכנסות הצפויות מאותם פרויקטים מוערכות ב- 5 מיליארד שקל, עם רווח גולמי חזוי של מאות מיליוני שקלים. אם לאמוד את המספר - ככל הנראה יעמוד על כ-650-700 מיליון שקל מהפרויקטים הללו.

מדובר בפרויקטים שממוקדים בעיקר בתחום המגורים: באמצעות קרקעות שנרכשו בשנים האחרונות וגם באמצעות התחדשות עירונית, הכוכב העולה של שוק הבנייה בישראל ובעיקר באזורי הביקוש. מה שמאפשר לחברה לייצר תמהיל יציב של הכנסות לאורך הדרך, לצד פוטנציאל עתידי.

שוחחנו עם ערן מזור, מנכ"ל החברה לצורך העמקת הידע והבנת פעילותה של החברה:

ערן, מה קרה בחברה מאז שנכנסת לתפקיד?

"התחלנו את שנת 2025 עם שתי עסקאות משמעותיות: הראשונה, מיזוג פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לתוך החברה הציבורית, והשניה: רכישת אלביט מגורים. לאחר שתי העסקאות יש לנו היום חברה עם פורטפוליו רחב: 18 פרויקטים עיקריים, כ-4.3 אלף דירות, והכנסות חזויות שקרובות ל-5 מיליארד שקל".

תן לי דוגמא לפרויקט שמייצג את זה

יש לנו פרויקט בעפולה. שם מדובר על 286 דירות בשבעה בנייני בוטיק. כבר התחלנו שיווק, אנחנו במכרז קבלנים, וזה פרויקט בהיקף של כחצי מיליארד שקל. זו דוגמה לפרויקט עם הכנסות מיידיות לצד יציבות ל 3-4 השנים הקרובות".

ומה לגבי מבנה ההון שלכם? מה נעשה מאז המיזוג?

"זיהינו חובות יקרים מאוד, בריביות של כ-15%, והמרנו אותם באמצעות הנפקת אג"ח לחוב בריבית של כ-7%. למעשה, כמעט כל תמורת ההנפקה הופנתה לפרעון חובות יקרים. זה מהלך שמיד שיפר את מבנה ההון ושיפר את הגמישות בחברה".

קיימת האטה בשוק המגורים בישראל. איך אתה רואה את השוק יחד עם הירידה בביקושים ושברקע הריבית הגבוהה?

"השוק עבר טלטלה מאז העלאות הריבית ב-2022, והקצב של העסקאות בהחלט ירד. אבל לצד הקושי, יש כאן גם הזדמנות. משפחות עדיין זקוקות לדירות, והמלאי האיכותי הולך ומצטמצם. מי שמחזיק פרויקטים שכבר בבנייה או עם היתר, כמו אצלנו, נמצא בעמדה טובה יותר. בעיקר כי בעוד 3-4 שנים כשהשוק יתאושש, יהיו לו דירות מוכנות לשיווק ומסירה".

ומה לגבי התחדשות עירונית? האם יש לכם יתרון בפעילות הזו?

"אנחנו מאמינים שזה העתיד של שוק הדיור בישראל. הקרקעות במרכז הולכות ואוזלות, והפתרון נמצא בשכונות הוותיקות. היתרון שלנו הוא שביחד עם פרויקטים על קרקעות שרכשנו, יש לנו גם צבר התחדשות עירונית של אלפי דירות. זה נותן לחברה איזון, הכנסות מהירות מפרויקטים קיימים לצד פוטנציאל גדול בטווח הארוך".

ואם נסתכל חמש שנים קדימה, איפה אתה רואה את אלביט הדמיה?

"המטרה שלנו ברורה, להמשיך להרחיב ולפתח את פעילות החברה, בעיקר בתחום שבו צברנו ניסיון וידע, יזמות מגורים. לצד זאת, אנחנו מתכוונים להשתמש בכלים ששוק ההון מציע: גיוסי חוב והון, כדי לאפשר את הצמיחה". 

"היעד הוא לייצר נוכחות משמעותית בשוק המגורים בישראל ולהיות חברה מהשורה הראשונה, תוך הקפדה על גידול אחראי ומדוד".

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה מניית החברה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-93 מיליון שקל. הונה העצמי נאמד בכ-80 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-17% וב-12 החודשים האחרונים בכ-81%.



יהיה מעניין להמשיך ולעקוב אחרי החברה. אנחנו כמובן נהיה כאן כדי לעדכן בשינויים ובהתפתחויות בחברה.

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    יפה מאוד. מנכל תותח עם ניסיון ומכפיל הון נמוך (ל"ת)
    משקיע בערך 03/09/2025 17:34
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אנונימי 03/09/2025 00:55
    הגב לתגובה זו
    לכזה שמייצג את הפעילות שלכם. אלביט הדמיה עלק. חבורה של חפיפניקים
  • 4.
    אנונימי 02/09/2025 19:12
    הגב לתגובה זו
    חיים בסרט
  • 3.
    אנונימי 02/09/2025 15:22
    הגב לתגובה זו
    אתם תפסידו הכל מנסיון של לפני 20 שנה
  • קניתי לפני המפולת ב2008ב50 אלף שחהיום שווה 50שקלאמיתי לגמריי (ל"ת)
    פראייר 02/09/2025 15:55
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    שוק הנדלן על הפנים תיזהרו לא להתקרב (ל"ת)
    אנונימי 02/09/2025 15:06
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אנונימי 02/09/2025 14:50
    הגב לתגובה זו
    86 דירות בעפולה בהיקף 500 מיליון לא נראה הגיוני
  • אנונימי 02/09/2025 15:48
    הגב לתגובה זו
    רשם שזה בניין בוטיק
  • ישראלי 2 02/09/2025 16:37
    מיליון 2 מיליון גג גג 3. אף אדם שפוי לא יחלום לשלם 6 מיליון שקלים על דירה בעיירת ספר
ייקור דמי הניהול
צילום: Pixabay

הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית של חברות הביטוח

עושק שלא נגמר בפוליסות החיסכון: גם באפיק השקליות גובות חברות הביטוח דמי ניהול שקרובים לאחוז על מוצר שמנהל מעל שני מיליארד שקל ומניב פחות מקרן כספית ופיקדון שקלי בלי דמי ניהול; איפה הרגולטור?
מנדי הניג |

אם חשבנו שהעושק של חברות הביטוח בפוליסות החיסכון מסתיים במסלולים על ה-S&P שם הם כנראה ניצלו את הנהירה הציבורית לאפיקים האלה, התבדינו. גם באפיק השמרני ביותר - הפוליסה השקלית הדפוס הזה ממשיך. זה אמור להיות מסלול סולידי שנותן לחוסכים יציבות, נזילות וביטחון, אבל בפועל הוא מכרה זהב בשביל חברות הביטוח ותשואת זבל לחוסכים. מדובר במוצר שמנוהלים בו למעלה משני מיליארד שקל מכספי הציבור, עם דמי ניהול שמגיעים עד ל-0.8% בשנה על השקעות שאין בהן כמעט ניהול ויש להם תחליפים באפס דמי ניהול - קרנות כספיות הן בדמי ניהול של כ-0.15%-0.2% והן מוצר עדיף שמספק תשואה טובה יותר, ופיקדונות בנקים עם אפס דמי ניהול ומק"מים גם עם אפס דמי ניהול, אך עם עמלת קנייה ומכירה (של 0.05% עד 0.1%). כל המוצרים האחרים נתנו בנטו יותר במבט לאחור ועם עלויות נמוכות יותר. איך אתם הייתם קוראים לזה? ניצול, עושק, שוד, אולי אפילו גניבה?  

צריך להגיד שזה חוקי. חברות הביטוח פועלות בהתאם לחוק, אם החוק מאפשר אז הן נכנסות לשם, אבל שלא יתפלאו אחר כך שהן בהדרגה הופכות לשנואות - הבנקים "זכו בצדק"  בטייטל של הגופים השנואים במדינה, אבל חברות הביטוח מתקרבות לשם בצעדי ענק עם ביטוחים יקרים, דמי ניהול מופרזים וניצול של חוסר הידע של הציבור. לא הוגן ולא הגון, אבל טוב לכיס - חברות הביטוח בשנת שיא ברווחים וזה מתבטא בזינוק במניות בבורסה. 

ובחזרה למוצר השקלי. מוצר פשוט עם הרבה תחליפים. פוליסת חיסכון שקלית היא הפוליסה הסולידית ביותר, אמורה להניב תשואה חסרת סיכון. הסיכון מגיע ממקור אחר לגמרי - מדמי הניהול.

במרכז התמונה נמצאת הראל, היא מנהלת כ-727 מיליון שקל במסלול השקלִי וגובה עליו 0.76% דמי ניהול. מדובר בכ-5.5 מיליון שקל שנגבים מדי שנה מהחוסכים על השקעה שהניבה 4.5% בשנה האחרונה, מתחת לתשואה של קרנות הכספיות, רק שבקרנות הכספיות  זה הנטו. בפוליסה צריך לתת 0.76% להראל וזה משאיר סדר גודל של 3.75%.

כל הפוליסות חיסכון הן בסביבה דומה של תשואה נטו - מתחת למכשירים האחרים, הראל היא לא היחידה, אבל היא הגדולה ביותר. 

בדקנו את כל הגופים -התשואה הממוצעת בפוליסות השקליות עומדת על כ-4.5% ברוטו לשנה ואם ננכה מזה את דמי הניהול - שנעים סביב 0.7%-0.8% - נשאר עם תשואה של כ-3.7% בנטו. הפיקדונות בתקופה הזו הניבו מעל 4% (ועד 4.4%), הקרנות הכספיות כ-4.5%.

חוץ מהראל שהיא הגדולה ביותר, יש פוליסה למגדל שגובה דמי ניהול של 0.78%, הפניקס 0.74%, ו-כלל עם 0.72%.

אל על ישראייר
צילום: דוברות אל על ומוני שפיר
ניתוח

סיומה של המלחמה הוא גם סיום תור הזהב של חברות התעופה הישראליות

שנתיים של שיאים יוצאי דופן בתעופה הישראלית מגיעות לסיומן: עם חזרת החברות הזרות לשמיים - אל על, ישראייר וארקיע נערכות לתחרות עזה ולשחיקה ברווחיות; מה צפוי בכל חברה והאם תור הזהב של החברות הישראליות יסתיים בנחיתה רכה? 

רונן קרסו |

מלחמת חרבות ברזל, הביאה את התעופה הישראלית לשיאים שלא היו בעבר. מרבית חברות התעופה הזרות הפסיקו לטוס ארצה, מה שהשאיר את השטח לחברות התעופה הישראליות. נתח השוק של חברות התעופה הישראליות, הכפיל את עצמו ואף יותר. שוך הקרבות מעלה את השאלה הגדולה: לאן פני הענף? יש לציין כי בשעות האחרונות יש התפתחויות שמעידות שאולי המערכה עדיין איננה מאחורינו אבל עדיין ניתן לצייר כבר את המגמה, החברות הישראליות כבר לא שולטות בשמיים והן נערכות בהתאם.

כך למשל אל על שהיתה עם נתח שוק של 21.75% בשנת 2022 הגיע לנתח שוק של 47.5% בשנת 2024 . ישראייר שהיתה בשנת 2022 עם נתח שוק של 4.3% ובאוגוסט 2025 הגיעה לנתח שוק של 15% ביציאת ישראלים לחו"ל. וארקיע שהיתה עם נתח שוק  של 3.7% בשנת 2022 ובקיץ השנה ,בחודש  אוגוסט, טסה לנתח שוק של 12.3% בנמל בן גוריון. אלו נתונים פנומינליים ,שאינן אפשריים במהלך עסקים רגיל ,שבו המאבק הוא על גידול או קיטון ,של שברי אחוזים.

מניית אל על הגיבה בהתאם ומשווי שוק של  2.4 מיליארד שח, לפני המלחמה ,הגיעה לשווי שוק של מעל 9 מיליארד ולרווחים עצומים. אל הרוויחה בשנה שעברה 545 מיליון דולר,נתח השוק בקו לארצות הברית עלה ל-90% החוב ירד מ-1.4 מיליארד דולר לפני המלחמה ל-75 מיליון דולר בסוף 24 ומגרעון של 210 מיליון דולר עברה להון חיובי של 520 מיליון דולר בסוף 2024.

ישראייר לפני המלחמה היתה בשווי שוק של 260 מיליון שח ובשיא הגיעה ל 600 מיליון שקל, היא הכניסה 453 מיליון דולר בשנת 2024 ,הרווח הנקי שלה באותה השנה ,עמד על 24 מיליון דולר וכמות הנוסעים שהטיסה החברה בשנת 2024 עמדה על 1.46 מיליון. ארקיע היא חברה פרטית, ההערכה היא שהשנה ארקיע תסיים עם שיא בהכנסות של למעלה מ-450 מיליון דולר ועם רווח של כ 20 מיליון דולר. אלא שתור הזהב של התעופה הישראלית עומד בפני סיום, עדיין יש התפתחויות בשעות האחרונות אנחנו עדים להתחממות גזרתית נוספת ואין לדעת לאן זה יתפתח, עם זאת, מרבית החברות הזרות המשמעותיות חזרו לטוס לארץ בקו ת"א-ניו יורק דלתא ויונייטד חזרו ואמירקן איירליינס בדרך ובכללי הצפי הוא שגם רינאייר ואיזיגט ,ישובו לטוס ארצה באפריל הקרוב. 

אפילו ישנם דיבורים על כך שטורקיש ,ישובו לטוס לארץ. בשיא ,לפני המלחמה, ביצעה טרקיש 49 טיסות שבועיות ארצה ,ששימשו בעיקר עבור טיסות הקונקשיין ונתח השוק  שלה בנתב"ג ,עמד על כמעט 7% בשנת 2022 לפני המלחמה.