דילמת פישר: "העלאת הריבית הייתה מסייעת להפחתת מחירי הדירות, אולם הצמיחה הייתה איטית והאבטלה גבוהה"

"ייתכן כי העלאת ריבית בנק ישראל הייתה עשויה לסייע להפחית את הביקוש לדירות ולתמוך בהאטת קצב עליית מחירי הדירות, אך למדיניות הריבית יש השלכות על כלל המשק", כך נאמר בדו"ח בנק ישראל לשנת 2012 בפרק העוסק בשוק הדירות. "אילו הושארה הריבית ברמה גבוהה יותר, היה הדבר מוביל לייסוף נוסף של השקל, אשר היה פוגע ביצוא הישראלי, וכן לפגיעה נוספת בהשקעות במשק. כתוצאה מכך הצמיחה בישראל הייתה איטית יותר והאבטלה גבוהה יותר, כמו כן היקף הבנייה היה נמוך יותר. בתאנים אלו, הגדלת היקף הקרקע הזמינה לבנייה היא הצעד המרכזי שיש לנקוט כדי לתמוך בגידול בהיצע הדירות ובירידת המחירים."

לפי הדו"ח, עליית מחירי הדירות התחדשה במחצית השנייה של 2012, לאחר שבמחצית השנייה של 2011 המחירים ירדו ובתחילת 2012 חלה בהם עלייה קלה בלבד. בסיכום שנתי העלייה הריאלית במחירי הדירות הגיע ל-5%, לאחר עלייה מצטברת של כ-40% בין השנים 2008-2011. במקביל להתחדשות העליות גדלו באופן משמעותי מספר העסקאות והאשראי לדיור, והם משקפים התרחבות של הביקושים לרכישת דירה. אף על פי כן, ב-2012 חלה האטה מסוימת בהתחלות הבנייה.

תרומת ענף הבנייה כמוביל צמיחה תפחת ב-2012 התחלות הבנייה היו כ-40 אלף יחידות דיור. ההאטה בהתחלות הבנייה השנה באה לאחר ארבע שנים של עלייה בהן. בבנק ישראל מעריכים כי תרומתו של ענף הבנייה כמוביל הצמיחה במשק תפחת, אך שאלת ההיקף הרצוי של הפעילות בענף ושל התחלות הבנייה נותרה פתוחה. "הממשלה, כגורם מפתח המשפיע על צד ההיצע, נדרשת בהקשר זה לקבל החלטות לגבי המידה שבה יש לעודד את הפעילות בענף כדי להגיע לרמת המחירים שאליה היא שואפת להביא את השוק."

"ההאטה המסוימת שחלה השנה בהתחלות הבנייה מקטינה את קצב ההתרחבות של היצע הדירות, ואם קצב הגידול בביקושים לא יואט, היא עשויה לתרום להמשך עליית המחירים. גורמים שונים הביאו השנה להאטה הנידונה, נוסף על העובדה שקיים מלאי גדול של דירות חדשות למכירה. באזור המרכז קיים כנראה מחסור בקרקעות זמינות לשיווק ולבנייה וזוהי הסיבה המרכזית לירידה בהתחלות הבנייה שם. בפריפרייה לעומת זאת, הירידה נובעת כנראה מהאטה בפעילות הקבלנים באזורים שבהם הרווח נמוך יחסית לסיכון הכרוך בעסקה."

נראה עלייה נוספת במחירים? בבנק ישראל מציינים כי בדומה למתרחש בעולם, בארבע השנים האחרונות התשואות על אג"ח ממשלתיות ירדו לרמות נמוכות במיוחד בהשוואה היסטורית, ובמקביל לכך חלה עלייה בשכר הדירה. שילוב התפתחויות אלו הגביר את הביקוש לדיור כנכס להשקעה. שכר הדירה בחוזים חדשים ומתחדשים עלה בשיעור גבוה משיעור עליית מדד המחירים לצרכן זו השנה החמישית ברציפות. הקצב המהיר של עליית שכר הדירה בשנים האחרונות מעיד על כך שהביקוש לשירותי דיור גדל בקצב מהיר יחסית להתרחבות ההיצע, זאת להבדיל מהביקוש לרכישת דירות, שחלקו נובע מהצורך במקום מגורים וחלקו נובע ממניעי השקעה. בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו בקצב מהיר מזה של שכר הדירה ועל כן התשואה מהשכרת דירות נשחקה.

בבנק ישראל מתארים שני ערוצי התרחשות למחירי הדירות לפי הערוץ הראשון, עליית שכר הדירה, כאשר התשואות האלטרנטיביות קבועות, תביא לעליית מחירי הדירות בשיעור דומה על מנת שהתשואה בשוק הדיור תישאר ללא שינוי. בערוץ השני, ירידת התשואות בשוק ההון, כאשר שכר הדירה קבוע, תביא לעליית מחירי הדירות על מנת להתאים את התשואה בשוק הדיור לתשואות האלטרנטיביות.

הגדלת הסיכון בתיק המשכנתאות "החל מינואר 2008 ועד סוף 2012 העלייה בשכר הדירה, המשקפת ביקוש לשירותי דיור, מסבירה למעלה ממחצית העלייה במחירי הדירות, וחלק מהיתרה מיוחסת לירידת התשואה הריאליות האלטרנטיביות. על כן, עליית מחירי הדירות בקצב מהיר מעליית שכר הדירה, שהתרחשה בשנים האחרונות, משקפת בין היתר את התפתחות התשואות הריאליות האלטרנטיביות בשוק ההון."

בבנק ישראל מוסיפים כי העלייה בהחזר המשכנתא החודשי הגדילה את חלקו היחסי בהכנסה הפנויה הריאלית הממוצעת ותרמה בכך להגדלת הסיכון הגלום בתיק המשכנתאות של מערכת הבנקאות. ירידות מחירים חדות, אם יתרחשו בעתיד, מהוות סיכון נוסף למערכת הבנקאות, שכן הדירות הן נכס ביטחון כנגד ההלוואות לדיור. בשל כך לקראת סוף 2012 המפקח על הבנקים השית מגבלות נוספות על יחס המשכנתא למחיר הדירה ובראשית 2013 הוא פרסם הוראות הכוללת דרישה להגדיל את הקצאת ההון בגין הלוואות לדיור וכן את ההפרשות הקבוצתיות להפסדי אשראי בגין הלוואות לדיור. הוראות אלו צפויות לחזק את עמידות המערכת הבנקאית בפני זעזועים.