5 טעויות נפוצות ברכישת דירה להשקעה

הריבית הנמוכה במשק והסיכון בשוק ההון מושכים את הישראלי הממוצע להשקיע דווקא בנדל"ן המקומי. ישנן כמה נקודות חשובות שכדאי גם למשקיע הפשוט להכיר, ובכך לשפר ולהפוך את העסקה שלו לכדאית יותר הן בטווח הארוך והן בטווח הקצר.

1. כלל ראשון – לא ללכת אחרי העדר! חישבו עצמאית, בדקו במקומות שאתם מכירים, האם הם יכולים להתפתח? זכרו, התפתחות שווה עליית מחירים. בחנו אזורים בהם יש פיתוח תשתיות, סלילת כבישים ומסילות רכבת, יתכן ובהם המחירים עדיין נמוכים וצפויה עליית ערך. חשוב לא ללכת אחר פרסומות מגרות, אלא לחפש מתחת לשטיח.

ייתכן ובפרסומות המציעות מוצר למשקיעים מדובר בסיכון גבוהה יותר, וזאת לאור עודף ההיצע באותו האזור. דוגמא מוחשית לכך היא העיר החדשה חריש, חלק מהמשווקים בעיר פנו דווקא למשקיעים, עובדה שיתכן ותיצור היצע גדול וביקוש נמוך לשכירות. גם במכירת הדירה - ייתכן ומשקיעים רבים לאחר סיום הבניה ינסו לממש את השקעתם ולמכור את הנכסים, מוכרים רבים באותה שכונה משמע היצע גדול ופגיעה ביכולת למכור. בקיצור, אל תחפשו מתחת לפנס.   2. לא הייתי גר פה. טעות נפוצה של משקיעים. בקניית דירה להשקעה יש לנתק את הרגש והצרכים האישיים ולהתמקד בנתונים ובמספרים, אל תשימו את האינטואיציה לגמרי בצד, תנו לה מקום, אבל אל תתנתקו מהמספרים. העסקאות המניבות יתבצעו לרוב באזורי ביניים, ולאו דווקא  באזורי הביקוש והפאר. אל תחשוב היכן אני הייתי גר, כך לא תמצא את העסקה הטובה והמשתלמת.

טעות נוספת בעניין, היא בחינה בעיון של  השיפוץ שנעשה בנכס, וכן משא ומתן עם בעל הנכס בעניין ריהוט וכדומה. כמשקיע, מה שבאמת רלוונטי הוא הלוקיישן, המבנה עצמו מבחינה הנדסית ורק בסוף מצבו הפנימי של הנכס. אנשים רבים רוכשים דירה ב-100,000 שקל מעל מחירה בשוק רק בגלל שאהבו שיפוץ שנעשה ב20,000 שקל. טוב מראה עיניים אך טוב יותר לדעת באמת מה צריך לראות.   3. ייעוץ הוא אולי על גבול המילה גסה בישראל, ואנשים אוהבים לקבל ייעוץ חינמי אבל רכישת דירה, אם לא "העסקה" שתבצעו בחייכם, היא בוודאי אחת מהגדולות. חשוב! בדברים החשובים לא חוסכים, בכל עסקת מקרקעין חשוב לקחת עו"ד המבין בתחום, שיבחן את העסקה על כל צדדיה המשפטיים, אחד שמכיר את האזור בו הדירה ממוקמת, את הסוגיות המשפטיות הרלוונטיות לאזור ובמקרה הצורך את הפקדים הרלוונטיים.

• רעיונות השקעה גרועים – רכישת נדל"ן ביוון ובקפריסין ועוד טעויות
• ליווי משקיעים בעולם ההשקעה בקרקעות – למה זה חשוב מתמיד?

אם אתם נוטלים הלוואת משכנתא - יועץ משכנתאות עצמאי יכול לחסוך לכם ממון רב. אל תטעו ,היועץ בבנק הוא לא היועץ שלכם, הוא איש המכירות של הבנק. חסכון כספכם אינו מטרתו ואולי להפך. לא חסר יעוץ חינמי שגם הוא חשוב מאוד, דברו עם שכנים לנכס, עם בעלי עסקים באזור, עוברי אורח ברחוב - כל המרבה הרי זה משובח. כל מידע יתכן ויהיה רלוונטי, ויסייע לכם במשא ומתן.   4. נקודה למחשבה. אישה מבוגרת אמרה לי פעם "מי שההורים שלו הביאו לו כסף קנה בית מקרטון ומי שהזיע בשביל הכסף קנה בית מבטון". כשלוקחים משכנתא ל-20 שנה ויותר מומלץ לחשוב כבר היום מה יהיה מצבו של הנכס בעתיד, האם צפויות הוצאות כבדות כבר בהמשך. במקרים רבים מומלץ לבדוק עם מכשור מתאים או בעזרת חברת בדק את טיב הנכס - הצנרת, הקירות, איטום הגג והאם קיים חשש מרטיבות ומנזילות.

5. הברון הגיע. כאשר אתם עושים סיורים בחיפוש אחר דירה להשקעה אין סיבה שתציגו את עצמכם כמשקיעים. במקומות בהם ישנו ביקוש לנכסים להשקעה, מוכרים חיים בתחושה שניתן למכור ביקר, נקודה שייתכן ותפגע ביכולת המשא ומתן שלכם. מוכרים מתקשים גם להאמין למשקיע שאומר "זה התקציב המקסימלי שלי". השתדלו לקנות מתחת למחיר השוק אפילו במעט אך בוודאי שלא מעל. 

הכותב הינו יועץ השקעות בנדל"ן