מניית עזריאלי מתקרבת לניפוץ השיא - האם כדאי לקנות?

נדב לוי | (1)
נושאים בכתבה עזריאלי קבוצה

מניה בפוקוס. אחרי שבשבוע שעבר התייחסנו למניית אלביט מערכות שנסחרת כיום עמוק בשיא כל הזמנים (שווי שוק של 18 מיליארד שקלים), היום ביקשנו את התייחסות האנליסטים למניית ענק אחרת ממדד המעו"ף - עזריאלי קבוצה 1.35%

מניית ענקית הנדל"ן הישראלית הראתה תשואה מרשימה ויציבה בשנים האחרונות. בשנת 2014 טיפסה המניה ב-13%, בשנת 2015 טיפסה 15%, בשנת 2016 טיפסה עוד 18%. את 2017 פתחה המניה עם עלייה של קרוב ל-3% לשווי של קצת מעל 20 מיליארד שקלים, מרחק נגיעה (פחות מ-3%) מהשיא שנקבע באוגוסט האחרון. האם הכיוון הוא ניפוץ השיא?  

עזריאלי שעוסקת בייזום, הקמה וניהול של קניונים, מרכזים מסחריים ובניניי משרדים פרסמה בסוף חודש נובמבר האחרון את דוחותייה לרבעון השלישי לשנת 2016 והציגה צמיחה משמעותית כמעט בכל הפרמטרים: הרווח התפעולי עלה ל-430 מיליון שקל לעומת רווח תפעולי של 289 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. יתרה מכך, הרווח הנקי זינק ל-279 מיליון שקל לעומת רווח נקי של 102 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2015. הרווח הנקי ב-9 החודשים הראשונים של השנה החולפת הסתכם ב-1.2 מיליארד שקל, לעומת 539 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. 

יחד עם זאת, החששות בשוק הן לגבי שתי מגמות עיקריות שגוברות ומאיימות על רווחיות החברה כאשר הראשונה היא מגמת הרכישות המקוונת שתופסת תאוצה בשנים האחרונות ופוגעת באופן ישיר בהכנסותיהם של מרכזי הקניות והשניה היא מגמת התחרותיות האזורית הגוברת בענף הקניונים. 

ברורית פיין, מלידר שוקי הון: "עזריאלי ממשיכה לצמוח בנכסיה הקיימים ופועלת להבטיח את המשך הצמיחה בהיקפים גבוהים של ייזום ופיתוח. הצמיחה העיקרית של הקבוצה תמשיך להגיע מכיוון הייזום המאסיבי ותמשיך ללוות את הקבוצה לפחות בעשור הקרוב. לעזריאלי חמישה פרויקטים הנמצאים בשלבי הקמה אשר צפויים לתרום כ- 330 מיליון שקל ל- NOI עד תום שנת 2020, תוספת של 25% על ה- NOI  הקיים (עזריאלי שרונה, עזריאלי ראשונים, עזריאלי Town, ושני פרויקטים נוספים של דיור מוגן במודיעין ובלהבים)".

"החברה מצליחה לשמור על קצב השכרות גבוה ומעל המצופה בנכסים אלו . נכון להיום, החברה נסחרת כיום במכפיל הון של 1.42, תשואת FFO של כ-7% (בנטרול אחזקות אחרות ונדל"ן בהקמה) ותשואת דיבידנד של 1.9%. נזכיר כי מכיוון שלחברה מינוף נמוך ביחס לענף, הסיכון במניה נמוך יותר. להערכתנו מדובר בעוגן משמעותי לכל תיק אחזקות. אנו ממשיכים להמליץ על המניה בתשואת יתר עם מחיר יעד של 190 שקל (המשקף אפסייד של כ-12% ממחיר המניה הנוכחי)". 

נועם פינקו, פסגות: "מדובר בחברת הנדל"ן המשמעותית בישראל, אחת משתי השחקניות החזקות בתחום הקניונים ואחת הבולטות בתחום המשרדים. החברה מחזיקה בנכסים בהקמה בהיקפים עצומים והרבה יותר מכל חברה אחרת, כאשר בראש ובראשנה מגדל עזריאלי במתחם שרונה שבנייתו אמורה להסתיים עד סוף השנה, כאשר כבר עכשיו כ-60% מהבניין מושכר. מעבר לזה, לחברה יש עוד שני מגדלים שהיא בשלבי הקמה ליד עזריאלי עצמו ועוד מספר פרוייקטים משמעותיים בהיקפים עצומים (כדוגמת המתחם בראשונים שנאמד בהיקף של כ-5 מיליארד שקל). בהתייחסות לקניונים, המצב בסך הכל עדיין טוב למרות שיש לחצים בעיקר מכיוון מגמת הרכישות המקוונות שגדלה בצורה משמעותית ובשל לחצים אזוריים כאשר כל קניון מתחרה בקניונים הממוקמים באזור שלו. ישנם מספר אזורים בהם קיים עודף היצע של קניונים, כדוגמת באר שבע והקריות". 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"יחד עם זאת הצריכה הפרטית בישראל גדלה בצורה מרשימה, ככה שנכון לעכשיו הצריכה גדלה גם בקניונים וגם ברכישות המקוונות במקביל. ככל שהצריכה הפרטית תמשיך לצמוח הדבר ייטיב עם הקניונים. לדעתי המחיר הנוכחי של עזריאלי נראה "הוגן", כאשר החברה יודעת לייצר תשואת FFO של בערך 6% בשנה, שהיא יחסית נמוכה לחברות אחרות אבל זה נובע מהרכיב היזמי שלה שהוא מאוד גדול. אני חושב שהנדל"ן המניב בישראל באופן כללי במצב טוב. עם זאת, המניה לא זולה במיוחד, אך מניית עזריאלי יכולה להניב השנה תשואה יפה, אך צנועה יותר משהניבה בשנת 2016 (כ-18%).  לסיכום, החברה צומחת והכלכלה הישראלית במצב טוב ועזריאלי היא כזו המשקפת את מצב הכלכלה בצורה טובה מאוד. האיומים המתגברים בתחום הקניונים שהזכרתי קיימים אך עזריאלי תדע להתמודד עם הכלים שברשותה במידה ותהייה ירידה מסוימת".

מניית עזריאלי קבוצה ב-5 השנים האחרונות 

***רוצים להציע מניה להתייחסות לשבוע הבא? כתבו לנו בתגובות

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    מה קורה עם סלע נדלן? 14/02/2017 17:03
    הגב לתגובה זו
    האם היא השקעה כדאית?
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

חלל עולה 8%, נור אינק ב-13%; מדדי ת"א בירוק

המדדים בת"א נסחרים בעליות בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבולטים היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל

מערכת ביזפורטל |

עליות של עד 1.1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.

עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי  

חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.


אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.

עוד בהקשר הריבית זה שוק התעסוקה. הנתונים מצביעים על ירידה של 7.2% לעומת אוגוסט, בעיקר בקרב נשים וצעירים כשהשיפור נזקף לחזרת מפוטרי הקיץ לעבודה ומההכרה בזכאות לחל"ת ממבצע "עם כלביא"; אבל בשירות התעסוקה מזהירים: חזרת המילואימניקים עלולה לשנות את המגמה. שוק העבודה מאפשר לבנק ישראל עוד מרווח תמרון מספר דורשי העבודה ירד בספטמבר ב-7.2% - בעיקר בקרב נשים וחרדים