כבר לא רק "עוד אלטרנטיבה" לראשון לציון: כמה עולה דירה בבאר יעקב?
אפשר לומר שבאר יעקב חווה התפוצצו אוכלוסין - 5.4% הוא קצב הגידול השנתי של האוכלוסייה בה - יותר מפי 2 בהשוואה לשאר חלקי הארץ. וזה לא בגלל הגידול הטבעי, אלא בעיקר בזכות הזינוק בבנייה חדשה.
מספר התושבים בבאר יעקב לאורך השנים. היום (נכון ליולי 2023) המספר עומד כבר על 32 אלף תושבים
בשנה האחרונה נמכרו בעיר 187 דירות ומספר הדירות למכירה בעיר גדול - 236 דירות מוצעות למכירה כרגע. המחיר הממוצע של דירה עומד על 2.98 מיליון שקל, והמחיר הממוצע לשכירות הוא 6,600 שקל. המחיר הממוצע למ"ר עומד על 26,300 שקל - קצת מעל לממוצע הארצי של 23,300 שקל ונמוך בהרבה מ-60 אלף שקל שתשלמו על מ"ר בתל אביב. מה שמפתיע הוא שכאשר משווים את המחירים לעיר הגדולה שהכי קרובה לבאר יעקב, ראשון לציון, המחירים בבאר יעקב גבוהים יותר - המחיר למ"ר אומנם דומה (בראשל"צ המחיר הממוצע למ"ר הוא 26,400), אבל המחיר הממוצע לקניית דירה בבאר יעקב גבוה יותר כאשר בראשל"צ הוא עומד על 2.5 מיליון שקל. ההסבר לכך, בין היתר, הוא שבממוצע הדירות בבאר יעקב גדולות יותר.
יש מי שיאמר שאיכות החיים שתשיגו בבאר יעקב גבוהה יותר מזו שתשיגו בראשל"צ, למרות שהמרחק קצר: רק 10 דקות. איכות החיים נמדדת גם בגודל הדירה - הגודל הממוצע של דירה בבאר יעקב עומד על 112 מ"ר בעוד בראשל"צ הוא עומד על 92 מ"ר. בארה"ב, למשל, נתקלים לא מעט ב"תופעת הזחילה". זה קורה גם בארץ - אנשים מעדיפים לזנוח דירה יקרה במרכז ולעבור עוד כמה קילומטרים, לעיר סמוכה, כדי לשלם עשרת אחוזים פחות בשכירות או ברכישה. במקרה הזה, המחירים דומים ועדיין - קצב גידול האוכלוסייה מעיד שתושבים רבים מעדיפים את באר יעקב. חוץ מזה, באר יעקב כבר אינה פריפריה. עליית המחירים בשנתיים שעד עליית הריבית מעידה שהציבור לא נוהר רק לבאר יעקב, אלא לאשקלון. גבולות הגזרה של הפריפריה נמתחו.
- למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
- דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באר יעקב מציעה עליית מדרגה ברמת החיים לעומת ראשל"צ בלי להתרחק ממנה יותר מדי. תנופת הבניה ממשיכה להתאים את עצמה למספר התושבים - רק בשנה שעברה דווח על הקמה של שכונה שלמה שתכיל עוד 2,200 יחידות דיור. התוכנית היא על שטח כולל של כ-300 דונם, וממוקמת במערב העיר באר יעקב ומצפון לכביש 431, בשטחים שבבעלות המדינה ובעלים פרטיים.
כמה עולה דירה בבאר יעקב?
דירת 4 חדרים חדשה תעלה כאן בסביבות 2.6 מיליון שקל, כשדירת יד שניה עם אותו מספר חדרים תעלה סביב 1.85 מיליון שקל. צמרות המושבה היא שכונה פופולארית בעיקר בקרב תושבי ראשל"צ העוברים לעיר מאחר והשכונה קרובה מאוד לגבול בין הערים. כאן דירת 4 חדרים יד שניה תעלה באזור 2.6 מיליון שקל כשהמחיר הממוצע למ"ר עומד על 27,400 שקל והתשואה לבעלי הדירות משכירות עומדת על 2.42%. מעט מעל הממוצע של באר יעקב אבל עדיין דומה מאוד.
בפארק המושבה המחירים דומים ועומדים על מחיר ממוצע של 2.7 מיליון שקל לדירה ו-26,900 שקל בממוצע למ"ר עם תשואה שנתית ממוצעת של 2.73% לבעלי הדירות. שכונה נוספת במזרח העיר היא תלמי מנשה הצעירה, שבה נמכרות דירות במחיר יותר נמוך, 2.5 מיליון שקל לדירה ו- 23.5 אלף שקל למטר. כאן סיימו את רוב הבנייה לפני שנתיים ולכן המחיר הוא לדירת יד שנייה.
גם בבאר יעקב רואים את הירידה במחירי הדירות - לפני שנה מחיר ממוצע של דירה עמד כאן על 2.984 מיליון שקל והיום הוא עומד על 2.95 מיליון שקל.
עסקאות אחרונות, באר יעקב:
אודם 1, 116 מ"ר, 5 חדרים, קומה 14 - 3.15 מיליון שקל.
שוהם 18, 90 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.95 מיליון שקל.
אפרים קישון 26, 98 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 2.63 מיליון שקל.
אביסרור באר יעקב, 168 מ"ר, 5 חדרים, קומה 16 - 4.65 מיליון שקל.
אביסרור באר יעקב, 133 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 3 מיליון שקל.
- 8.אבי לניר 02/01/2024 15:06הגב לתגובה זועיר מדהימה ראש עיר מצויין חברה מצויינת כיף של עיר
- 7.איכס (ל"ת)שייקה 04/10/2023 15:48הגב לתגובה זו
- 6.א 02/10/2023 02:14הגב לתגובה זוובשכונה החדשה שמתאכלסת בימים אלו במקום צריפין, רב הדירות שווקו שם במסגרת מחיר למשתכן עם חניה אחת בלבד! וללא חניונים ציבוריים! הולכת להיות שם מצוקה קשה! הקו החום יפתח רק עוד שנתיים וגם הוא לא באמת פותר כלום (כמה אנשים כבר עובדים בראשון?)
- 5.שלומי 01/10/2023 21:07הגב לתגובה זודי נמאס...מהגונגל..שהמגדלים מפינוי בינוי לדירות חדשות..גיהנום עליי אדמות...מעדיף למות ולהקבר..ברעידות אדמה..בבנין שקט..3קומות...שלווה..מאשר לחיות במגדל פנוי בינוי...בן 2 35קומות...לא רוצה דירה חדשה לא כלום בבית הקברות עכשיו..יש פינוי בינוי קוברים בקומות."דירה חדשה לעולמים="
- המתבונן 02/10/2023 07:24הגב לתגובה זוממש סיוט
- 4.מוזר 01/10/2023 12:17הגב לתגובה זווכאחד שנולד בראשון רוב החברים שלי שעברו לשם רוצים לחזור לראשון, פחות בגלל הבית, יותר בגלל החינוך הכושל שם
- 3.ג'וני 01/10/2023 11:19הגב לתגובה זומי רוצה לגור שם היום???
- 2.רני 01/10/2023 10:51הגב לתגובה זועברתי מראשון לצמרות בבאר יעקב וואו עולם אחר האיכות פה פי כמה יותר מראשון לציון פארקים בכל מקום מרכס מסחרי בתי ספר תיכון הכל קרוב ומושקע
- בנו בראשון מתחם כושר בגודל של באר יעקב (ל"ת)רועי 01/10/2023 17:05הגב לתגובה זו
- 1.איצקו 01/10/2023 08:58הגב לתגובה זו.מי רצה לגור שם לפני 10 שנים?
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
