רון וגבי רוטר
צילום: אביב חופי

חמצן לקסטרו: נחתם ההסכם עם דמרי למכירת נכס בבת-ים ב-140 מ' שקל

רשת האופנה מצטיידת במזומנים על רקע התוצאות החלשות בשנתיים האחרונות ומשבר הקורונה שצפוי לפגוע בתוצאות בהמשך; תשלום ראשון של 49 מיליון שקל שולם היום ותשלום שני של 91 מיליון שקל ישולם תוך עד 120 יום
ערן סוקול | (5)
נושאים בכתבה קסטרו

חמצן לקבוצת קסטרו -2.15%   - על רקע התוצאות החלשות בשנתיים האחרונות ומשבר הקורונה שצפוי לפגוע בתוצאות בהמשך, דיווחה רשת האופנה כי המו"מ עם חברת הנדל"ן דמרי 2.4% למכירת נכס בבת-ים בשטח כולל של כ-7,500 מ"ר הכוללים, בין היתר, את מטה קבוצת קסטרו, תמורת כ-140 מיליון שקל הבשיל וכי נחתם ההסכם לביצוע העסקה. בחברה מעריכים כי העסקה תניב מזומנים נטו בטווח של 65-83 מיליון שקל. 

ככל הנראה בקסטרו מבקשים להצטייד במזומנים לאחר הפסדים כבדים של כ-84 מיליון שקל בשנת 2019 ושל כ-59 מיליון שקל בשנת 2018. כאשר בשנת 2019 אף הציגה הקבוצה הפסד תפעולי של כ-31 מיליון שקל. בנוסף לזאת, משבר הקורונה צפוי לפגוע קשה בקסטרו (ובכל רשתות האופנה) בשנת 2020.

על פי הדיווח, תשלום ראשון של 49 מיליון שקל שולם היום ותשלום שני של 91 מיליון שקל (צמוד מדד) ישולם במועד מסירת הנכס, שנקבע לעוד 120 יום מקסימום.

כחלק מהסכם המכירה, התחייבה קסטרו לשכור מדמרי, את משרדי מטה החברה, הממוקמים בנכס, תמורת סכום חודשי של 120 אלף שקל, בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ, לתקופה של 36 חודשים.

עוד מדוות קסטרו, כי קיבלה שומת היטל השבחה בסכום של 72.5 מיליון שקל, עליה הגישה שומה נגדית והעניין הועבר לביצועה של שומה מכרעת, אשר עתידה להתבצע בחודשים הקרובים.

עם זאת, בכדי לא לעכב את קבלת אישור הרשות המקומית, צפויה קסטרו לשלם לפחות מחצית מהיטל ההשבחה ולהנפיק ערבות בנקאית עבור היתרה.

הנכס האמור הינו 3 חלקות מקרקעין בבת ים, בשטח כולל של כ-7.5 דונם, אשר באחת מהן ממוקמים, בין היתר, משרדי החברה. ב-16 ביולי 2019 אישרה הוועדה המחוזית תל אביב מתן תוקף לתוכנית שקידמה החברה לקידום תב"ע נקודתית לשם ניצול זכויות הבנייה לפיתוח 3 המגרשים, ובמסגרתה ביקשה החברה, בין היתר, לשנות ייעוד קרקע מאזור עסקים ובידור לאזור מגורים, מסחר ותעסוקה וכן לקבוע זכויות בנייה עבור 2 מבני מגורים בני 30 קומות כל אחד, בתוספת קומה טכנית, הבנויים מעל מסד של 2 קומות מסחר ו-5 קומות משרדים.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    השם קסטרו יהיה כמו השם ראש אינדיאני היסטוריה (ל"ת)
    ששי 04/05/2020 16:36
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    ירון 03/05/2020 17:03
    הגב לתגובה זו
    קסטרו בוודאות תקרוס , תגיע להליך פשיטת רגל.
  • 2.
    אבי 03/05/2020 14:46
    הגב לתגובה זו
    הציבור כבר מזמן לא מוכן לשלם 100 שקל על חולצה ו 300 שקל על מכנסיים כשיש את כל ההנגרים שנותנים כמעט את אותו הדבר רק בשליש מחיר ! חבל להכניס עוד כסף ועוד כסף ....
  • 100 שח מוכנים לשלם...הקטע שיש גם מחירים מעל 200+ (ל"ת)
    100 שח כן 06/05/2020 15:11
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מושקע סולידי 03/05/2020 14:14
    הגב לתגובה זו
    אני מאמין שבחברה הפיקו לקחים ומכאן נראה עליות מכובדות בהתאם למחירה הנוכחי. גם אם לא יגיעו לשווי השיא, עדיין יש הרבה לאן לעלות. בהצלחה לכולם.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןיד אליהו. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?

התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר. 

מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.




רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל

רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון. 

חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".