חמצן לקסטרו: נחתם ההסכם עם דמרי למכירת נכס בבת-ים ב-140 מ' שקל
קסטרו חמצן לקבוצת קסטרו -0.48% - על רקע התוצאות החלשות בשנתיים האחרונות ומשבר הקורונה שצפוי לפגוע בתוצאות בהמשך, דיווחה רשת האופנה כי המו"מ עם חברת הנדל"ן דמרי 1.78% למכירת נכס בבת-ים בשטח כולל של כ-7,500 מ"ר הכוללים, בין היתר, את מטה קבוצת קסטרו, תמורת כ-140 מיליון שקל הבשיל וכי נחתם ההסכם לביצוע העסקה. בחברה מעריכים כי העסקה תניב מזומנים נטו בטווח של 65-83 מיליון שקל.
ככל הנראה בקסטרו מבקשים להצטייד במזומנים לאחר הפסדים כבדים של כ-84 מיליון שקל בשנת 2019 ושל כ-59 מיליון שקל בשנת 2018. כאשר בשנת 2019 אף הציגה הקבוצה הפסד תפעולי של כ-31 מיליון שקל. בנוסף לזאת, משבר הקורונה צפוי לפגוע קשה בקסטרו (ובכל רשתות האופנה) בשנת 2020.
על פי הדיווח, תשלום ראשון של 49 מיליון שקל שולם היום ותשלום שני של 91 מיליון שקל (צמוד מדד) ישולם במועד מסירת הנכס, שנקבע לעוד 120 יום מקסימום.
כחלק מהסכם המכירה, התחייבה קסטרו לשכור מדמרי, את משרדי מטה החברה, הממוקמים בנכס, תמורת סכום חודשי של 120 אלף שקל, בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ, לתקופה של 36 חודשים.
עוד מדוות קסטרו, כי קיבלה שומת היטל השבחה בסכום של 72.5 מיליון שקל, עליה הגישה שומה נגדית והעניין הועבר לביצועה של שומה מכרעת, אשר עתידה להתבצע בחודשים הקרובים.
- קסטרו מציגה רבעון של צמיחה ושיפור רווחיות, אך עדיין מושפעים מפעילות ״עם כלביא״
- דוח חלש לאורבניקה - המניה נפלה ב-10%; קסטרו נפלה ב-8%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, בכדי לא לעכב את קבלת אישור הרשות המקומית, צפויה קסטרו לשלם לפחות מחצית מהיטל ההשבחה ולהנפיק ערבות בנקאית עבור היתרה.
הנכס האמור הינו 3 חלקות מקרקעין בבת ים, בשטח כולל של כ-7.5 דונם, אשר באחת מהן ממוקמים, בין היתר, משרדי החברה. ב-16 ביולי 2019 אישרה הוועדה המחוזית תל אביב מתן תוקף לתוכנית שקידמה החברה לקידום תב"ע נקודתית לשם ניצול זכויות הבנייה לפיתוח 3 המגרשים, ובמסגרתה ביקשה החברה, בין היתר, לשנות ייעוד קרקע מאזור עסקים ובידור לאזור מגורים, מסחר ותעסוקה וכן לקבוע זכויות בנייה עבור 2 מבני מגורים בני 30 קומות כל אחד, בתוספת קומה טכנית, הבנויים מעל מסד של 2 קומות מסחר ו-5 קומות משרדים.
- 4.השם קסטרו יהיה כמו השם ראש אינדיאני היסטוריה (ל"ת)ששי 04/05/2020 16:36הגב לתגובה זו
- 3.ירון 03/05/2020 17:03הגב לתגובה זוקסטרו בוודאות תקרוס , תגיע להליך פשיטת רגל.
- 2.אבי 03/05/2020 14:46הגב לתגובה זוהציבור כבר מזמן לא מוכן לשלם 100 שקל על חולצה ו 300 שקל על מכנסיים כשיש את כל ההנגרים שנותנים כמעט את אותו הדבר רק בשליש מחיר ! חבל להכניס עוד כסף ועוד כסף ....
- 100 שח מוכנים לשלם...הקטע שיש גם מחירים מעל 200+ (ל"ת)100 שח כן 06/05/2020 15:11הגב לתגובה זו
- 1.מושקע סולידי 03/05/2020 14:14הגב לתגובה זואני מאמין שבחברה הפיקו לקחים ומכאן נראה עליות מכובדות בהתאם למחירה הנוכחי. גם אם לא יגיעו לשווי השיא, עדיין יש הרבה לאן לעלות. בהצלחה לכולם.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.72% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
