חוק 'שכירות הוגנת' אושר הבוקר - "זו מהפכה של ממש"

יוסי פינק | 03/07/2017 14:06 (32)

נושאים בכתבה שכירות

ועדת החוקה אישרה הבוקר את חוק שכירות הוגנת אותו יזמו החכ"ים רועי פולקמן מכולנו וסתיו שפיר מהמחנה הציוני וכעת החוק עובר לאישור מליאת הכנסת. בחוק שעבר בוועדה נקבע כיצד צריך להיראות חוזה שכירות ולמעשה בכך מוסדרת מערכת היחסים שבין משכיר לשוכר וכמו כן ניתנת הגדרה ברורה למה היא דירה שראויה למגורים.

סעיף אחד בולט בהיעדרו בחוק שצפוי להגיע כעת לאישור הכנסת. מדובר בסעיף שמסדיר את יכולתו של המשכיר לייקר את סכום השכירות משנה לשנה. סעיף זה היה קיים במתכונת הראשונית של הצעת החוק אך לא קיים במתכונתו הסופית.

מצד שני, לחוק התווספו מספר תיקונים כדון סעיף שנועד לטפל בתחום התיווך הקובע מניעת הפלה חד צדדית של הוצאות התיווך על השוכרים כך שגביית דמי התיווך תהיה חצי מהשוכר וחצי מהמשכיר במקרה שהמתווך פעל מטעם המשכיר. עוד נקבע, כי המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש בגובה של עד שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, ולא יותר מפי שלוש מדמי השכירות לחודש

בתוך כך, בחוק החדש נקבע כי 'דירה שאינה ראויה למגורים' היא דירה שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות השוכר, דירה שאין בה מערכת חשמל, תאורה וביוב תקינים, ודירה שאין בה פתחי אוורור.

תיקון פגמים או תקלות בדירה: בחוק נכתב כי "השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה המושכרת שהוא קל ערך וניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע. הכוונה לפגמים שהם בגדר זוטי דברים, ואין הצדקה להטריד את המשכיר בדרישה לתיקונם. בנוסף, השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי אחר שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת. למעט שני דברים אלו (ליקויים קלים או נזק שנגרם בשל שימוש בלתי סביר), המשכיר יהיה מחויב כלפי השוכר לתקן את הפגמים בדירה, גם אם הוסכם בין הצדדים אחרת או היה מקובל אחרת באותן נסיבות. בעניין זה נכתב בהצעת החוק כי התיקון מצד המשכיר יהיה תוך זמין סביר ולא יאוחר מ–30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר. לגבי פגם שתיקונו דחוף, קרי, פגם שאינו מאפשר מגורים באופן סביר, על המשכיר לתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה לכך".

מימוש הביטחונות שהופקדו בידיו של המשכיר: החוק קובע בברור באילו מקרים ראשי המשכיר לממש את הבטוחות שהופקדו בידי ע"י השוכר. השוכר יהיה מחוייב לשלם את דמי השכירות לפי החוזה, לשלם מסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה), לשלם תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים (מים, חשמל, גז, חימום) ולשלם תשלומים לוועד בית משותף. המשכיר יהיה ראשי לפעול למימוש הבטוחות רק רק אם השוכר לא העביר תשלומים אלו בזמן, או במקרה שהשוכר לא פינה את הדירה במועד המוסכם או לא שילם על נזקים אותם אמור היה לתקן. עם זאת, בחוק נכתב כי המשכיר יודע לשוכר "זמן סביר מראש" טרם מימוש הבטוחות כדי לאפשר לשוכר לתקן את הדרוש תיקון. נציין כי הדרישה הקבועה בחוזים לפיה השוכר יחזיר את הדירה מסוידת בלבן - זו דרישה שעדיין עומדת בגבולות החוק החדש.

החזרת הדירה למשכיר: בחוק החדש נכתב כי הנוסח יהיה "עם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר". נציין כי בדברי ההסבר נכתב כי ההוראה המוצעת אינה קובעת כי על השוכר להשיב את המושכר במצב זהה למצב שבו קיבל אותו. עם זאת יובהר, כי השבת נכס שאינו כשיר לשימוש, בדומה למסירת נכס שאינו כשיר לשימוש, לא תיחשב "השבת נכס".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

יו"ר סיעת כולנו ח"כ רועי פולקמן: "החוק מהווה חלק מתוכנית רחבה למהפכת השכירות היציבה בישראל. החוק ישנה את המציאות גם לבעלי דירות וגם לשוכרים. דירות שכורות היום לא נתפסות כאלטרנטיבה לרכישת דיור בגלל העדר שוק יציב ומוסדר שיאפשר דיור ראוי גם למי שידו לא משגת לרכוש דירה. יש צורך במענה אמיתי ל-2 מיליון שוכרים ולהבטיח זאת גם בחקיקה ובהחלטות ממשלה. החוק המקודם מביא חידושים גדולים לשוק השכירות". פרטים נוספים והחוק המעודכן אצלכם במייל".

ח"כ: סתיו שפיר: "אני גאה ומתרגשת להוביל את המהפכה הזו לטובת שני מיליון שוכרים שחיים בישראל, הסדרת כללי משחק הוגנים בשוק השכירות הוא אחד מהיסודות החשובים ביותר לפתרון משבר הדיור בישראל. המפכה הזו תשפיע על החיים של כל שוכר ושוכרת בישראל שלראשונה יזכו לתנאים הוגנים ולוודאות קורת הגג שתחתיה הם חיים. אני מודה מכל הלב לשותפים הרבים שלנו להעברת החוק בכנסת, בעיריית תל אביב בהתאחדות הסטודנטים ובוועד שוכרי הדירות, ובמיוחד לאלפי שוכרות ושוכרי דירות בישראל שהיו השותפים החשובים ביותר בארבע השנים האחרונות להעברת החוק הזה. כולי תקווה ואמונה כי ייכנס במהרה לספר החוקים של מדינת ישראל".

ח"כ פולקמן ושפיר מתחבקים רגע אחרי אישור החוק בוועדת החוקה:

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(32):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

27.
שרון 31/08/2017 12:34
הגב לתגובה זו
רק דירה שנמצאת בבלעדיות יכול השוכר לדרוש את החוק הזה , מה שהמתווכים עושים זה לבקש מהמשכיר לא לקבל בלעדיות וככה הכל מגולגל שוב על השוכר והם חולקים עם המתווך הנוסף את העמלה!! חוק פח אשפה לא עוזר בכלל
26.
צור 04/07/2017 22:04
הגב לתגובה זו
המשכיר בעל המאה בעל הדעה, אפשר לנגב את .....
25.
אלמוני 04/07/2017 16:05
הגב לתגובה זו
לא מופיעות כאן שום זכויות למשכיר
24.
שפי 04/07/2017 12:36
הגב לתגובה זו
הכול חוץ מהוגן, והוא פתח לדרישות עתידיות. אני מתכוון להעלות בחדות את שכ"ד לכיסוי הנזקים העתידיים ותוספות לחוק וממליץ למי שיכול להעלות את שכ"ד כי זו רק ההתחלה.....
23.
רוני 04/07/2017 10:22
הגב לתגובה זו
בברלין משכירים דירות ריקות (אפילו ללא פנדלים למנורות) הדייר מחוייב להחזיר את הדירה בדיוק כפי שקיבל, (גם צבועה וגם נקיה) וכן יש פקדון של 3 לחודשי שכירות. בעקבות החוק החדש גם משכירי ישראל ישכירו כך את הדירות, החפצים של הדייר ושיתקן או לא על חשבונו. אז מה הייתרון בחוק החדש - עכשיו ברור שמי שמתגורר גם אחראי על התחזוקה השוטפת. הבעיה היחידה תהיה מיזוג הדירות (בישראל של המאה ה21 זה מוצר חיוני). לדעתי זה יהיה פשוט דירה ללא מיזוג שכר דירה X ולכל מזגן יוסיפו שכ"ד שנתי (עלות הביטוח ופעמיים השתתפות עצמית )
22.
לא שווה כלום בלי עיגון/הגבלה על העלאת דמי השכירות (ל"ת)
שוכר 04/07/2017 09:51
הגב לתגובה זו
21.
החוק יקפיץ את מחירי השכירות. (ל"ת)
יד הנפץ 04/07/2017 03:41
הגב לתגובה זו
20.
החוק הזה קשקוש בלבוש - שני פלצנים (ל"ת)
משה ראשל"צ 03/07/2017 22:47
הגב לתגובה זו
19.
סתיו - זו הקדנציה האחרונה שלך , את לא רלוונטית (ל"ת)
אורי 03/07/2017 22:42
הגב לתגובה זו
18.
תומי 03/07/2017 21:50
הגב לתגובה זו
שכל הדירות של פרויקט למתמסכן יבנו ויאוכלסו, יהיו הרבה יותר משכירים שמחפשים שוכר משוכרים שמחפשים משכיר. ואף בעל בית שפוי לא יוכל להתעמר בשוכריו, כי הוא ימצא עצמו עם בית להשקעה ריק ותשלום ארנונה דו-חודשי מכיסו האישי. ובכלל, אשכרה ישבתם וחשבת כ"כ הרבה זמן, על חשבון משלם המיסים, איך משפרים את מצבו של השוכר, מבלי לעגן בחוק המטומטם שלכם בכמה אפשר להעלות את שכר הדירה מחוזה לחוזה?
17.
דב 03/07/2017 21:38
הגב לתגובה זו
כמו שקיבל אותה !
16.
מזגן!!!!!!!! 03/07/2017 20:42
הגב לתגובה זו
איך אפשר לגור בישראל בלי מיזוג חיות נמצאות בתנאים כאלה לא אנשים. ומה אם מקרר מטבח? יעני ארבע קירות וחלון ותסתדר
15.
חבל שהליכוד לא עשה כלום 40 ורק השכירות עלתה (ל"ת)
מנחם 03/07/2017 20:26
הגב לתגובה זו
... 03/07/2017 22:19
הגב לתגובה זו
ומס דירות הכל מלחיץ משכירים שלוקחים "מקדמי הגנות"
14.
דני 03/07/2017 20:16
הגב לתגובה זו
מאז שנבחרו לכנסת מכרו אותנו
13.
ר 03/07/2017 19:38
הגב לתגובה זו
אם צד אחד לא מוכן לשכור או להשכיר באמצעות מתווך ולא מעונין בשירותיו - איך יתכן להכריח אותו לשלם מחצית מדמי התיווך?
12.
רודנות כלכלית 03/07/2017 18:50
הגב לתגובה זו
איפה ההגנות למשכירים שחשופים לאי תשלום שכר דירה ונזקים בנככס שלהם עד לפינוי באמצעות צו בית משפט? מה עם פינוי מיידי?? האם זה חוק שכירות הוגנת ????
11.
א.נ 03/07/2017 18:25
הגב לתגובה זו
חשבתי שיגבילו את גובה השכירות שיקבעו מנגנון של כמבה לשלם בכל מקום לפי מספר החדרים ממש כמו בחו"ל .בקיצור לא עשו כלום !!!
10.
בן אהרון 03/07/2017 18:00
הגב לתגובה זו
בפריפריה מצב השוכרים הרבה יותר נוח.
9.
כל קשקוש שתפילו עלי - יגוגלג בתמחור של השכירות... (ל"ת)
בעל דירות 03/07/2017 17:43
הגב לתגובה זו
יעקב 04/07/2017 08:31
הגב לתגובה זו
רק בגלל אנשים כמוך הייתי גובה מס הכנסה על הכנסה משכר דירה בדיוק כפי שגובים מהבורסה על ריווחי הון החל המשקל הראשון.
אזרח 03/07/2017 20:03
הגב לתגובה זו
במקומות מתוקנים כמו ארופה, זבלים כמוך לא יכולים לעשות מה שהם רוצים. רק במדינת עולם שלישי ישראל אתה ושכמותך חוגגים.
8.
גוגו חלסטרה 03/07/2017 16:37
הגב לתגובה זו
פרופורציה ומסתכנים ביציבות ואופק תעסוקתי ובפנסיה נדיבה, הכול על חשבון משלם המיסים.
7.
חח 03/07/2017 16:22
הגב לתגובה זו
יש הבדל ענק בין חוק הזה לבין פעילות בשטח. חוזה שכירות של משרד הבינוי הוא כולה עבירה לחוק. רק פוליטיקה
6.
משכיר 03/07/2017 16:18
הגב לתגובה זו
כל זה +- קיים בחוזי השכירות הסטנדרטיים. לא ראיתי חוזה שדורש תשלום של 3 חודשים מראש לבטחון המשכיר ? ועל זה ישבו שנים אחדות ? נראה את סתיו שפיר היקרה מטפלת בחוק הגנת הדייר - גחלת לוחשת . ואיזה שוכר דירה נורמלי ישכור דירה ללא חשמל מים או ביוב ? מעורר תמיהה
החוק מונע כפיית חוזה דרקוני (ל"ת)
איציק 03/07/2017 19:02
הגב לתגובה זו
5.
סידרו עבודה להרבה עורכי דין על חשבון השוכרים!!!!!!!!!!! (ל"ת)
יעל 03/07/2017 16:10
הגב לתגובה זו
4.
שינויים רקים מתוכן. סתיו שפיר בושה לך, איפה סעיף מהותי? (ל"ת)
אני 03/07/2017 15:58
הגב לתגובה זו
3.
בן אהרון 03/07/2017 15:17
הגב לתגובה זו
עכשיו זה יכול לקחת 6 חודשים והוצאות רבות בבית המשפט ובהוצאה לפועל. רק התשלום להוצאה לפועל זה כ 6000 שח. שהמדינה תפחית את העלויות בהוצאה לפועל.
זה הכי משמעותי, כי זה תמיד העוקץ שבהשכרת דירה (ל"ת)
משכיר 03/07/2017 18:56
הגב לתגובה זו
2.
עוד מהלך שמקטין את האטרקטיביות בהשקה בנדלן (ל"ת)
ישראלי 03/07/2017 15:12
הגב לתגובה זו
1.
שוכר 03/07/2017 15:08
הגב לתגובה זו
לא אמרו כלום מלבד לחייב אותי עכשיו לתת למשכיר גם ביטחונות מה שלא היה עד היום מלבד שטח ערבות. עכשיו גם ינצלו אותנו בבטחונות וגם לא יתקנו דברים...הרי לשרים יש כמה דירות ועכשיו זה ברור לטובת מי החוק הזה!

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן