בת ים דרשה מהממשלה להכלל בהסכמי הגג - מה התשובה שקיבלה?
עיריית בת ים מוחה על אי הכללתה בתוכנית "הסכמי הגג" שתכליתה להאיץ את אישורי בניית אלפי יחידות דיור בתחומן ולשחרור חסמים בירוקרטיים. בעירייה טוענים כי בעוד שממשלת ישראל ממשיכה לקדם חתימה על "הסכמי גג", נגרם עוול חמור לעיר שכן תהליך זה מתבצע כולו ללא קריטריונים ברורים.
"בת ים, אשר פוטנציאל הבנייה בה עומד נכון להיום על למעלה מ-9,000 יחידות דיור, כלל לא 'זוכה' להכלל ברשימת הרשויות המקבלות מהמדינה תמיכה של מיליוני שקלים להקמת שכונות חדשות בשטח שיפוטן", נכתב במכתב שנשלח לשרי האוצר, הפנים והבינוי והשיכון.
9,000 דירות בתכנון סופי
לפי העירייה, על אף שבעיר נמצאות בימים אלה 3 תכניות שאושרו או נמצאות בשלבי תכנון סופיים ובמסגרתן ייבנו כ-9,000 יחידות דיור- "לא נמצאת העיר בספקטרום של המדינה לחתימה על 'הסכמי גג'...", נכתב במסמך ששלח עו"ד אבי זוכוביצקי, ממשרד ולדמן, סומך, בא-כוח העירייה. "מעבר לעובדה שהדבר מבטא אפליה וחוסר צדק חלוקתי, הרי שבכל הנוגע לבת ים עסקינן טף בהחלטה הסותרת את מטרותיה המידתיות של המדינה עצמה ל"הסרת חסמים"...".
בהמשך מציין עו"ד זוכוביצקי כי ההתעלמות הבוטה של המדינה בתחום זה מהווה המשך למדיניות בלתי מוצדקת בתחום חלוקת הכנסות, עניין שעומד לפתחו של משרד הפנים, זאת נוכח "מצבה הכלכלי החמור/קריטי של בת ים והמראה כיצד לבת ים חוסר תקציבי שנתי קבוע בסך של למעלה ממאה מיליון שקל".
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנכ"ל עיריית בת ים, עו"ד ארז פודמסקי - שקד: "בת ים דורשת הסכם גג. מדיניות הממשלה צריכה לנבוע מראיה רחבה וכוללת. לא יתכן שעיר כמו בת ים שמקדמת בניית אלפי יחידות דיור, שמהווה חלק בלתי נפרד ממרכז המטרופולין ושהתקציב העומד לרשות תושביה נמוך בעשרות אחוזים מזה של שכנותיה, לא תזכה למענקי המדינה בעוד ראשון לציון הנהנית מעודפי תקציב תזכה לעוד כסף ציבורי. לא ברור תחת איזה הליך חוקי מתבצע הליך בחירת ערי ההסכם ונראה שהוא סובל מחוסר סבירות קיצוני".
תשובת רשות מקרקעי ישראל
מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "אנו מברכים על רצונה של בת ים להיכלל במסגרת הסכמי הגג המעמידים כלים מיוחדים ותקציבים מיוחדים לטובת שיווק מואץ ואפקטיבי המסייע לפתרון מצוקת הדיור. יחד עם זאת, הכללים לגבי הסכמי הגג בהם נותנת מדינת ישראל קדם מימון לרשויות מקומיות לטובת פיתוח מואץ של תשתיות במקביל לשיווק הקרקע, נקבעו בהחלטת ממשלה מחודש ספטמבר האחרון".
לפי רשות מקרקעי ישראל, ההחלטה קובעת כי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון יוכלו לחתום על הסכמי גג אך ורק ברשויות בתחומן קיימות תכניות מפורטות בתוקף, בהיקף של 5,000 יח"ד אשר ניתן לשווק מכוחן לפחות 2,000 יח"ד מדי שנה - "מבדיקתנו עולה כי בתחום עיריית בת ים תכניות בתוקף על אדמות מדינה ל-1,000 יח"ד לכל היותר ולפיכך לא ניתן להחיל עליה את הסכמי הגג מתוקף החלטת הממשלה.
- מועדון הוט נכנס לנדל״ן בקפריסין: מסלול רכישה חדש לחברי המועדון
- 21.3 מיליון שקל לפנטהאוז מול פארק הירקון
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
נזכיר כי עד כה נחתמו 4 הסכמי גג ברשויות: קרית גת בה צפויות להיבנות 7,000 יח"ד, ראש העין בה עם 11,000 יח"ד, מודיעין עם 12,000 יח"ד וקרית ביאיליק עם 7,000 יח"ד.
התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -1.59% העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן.
נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות.
90% חתימות
האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.
בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.
מועדון הוט נכנס לנדל״ן בקפריסין: מסלול רכישה חדש לחברי המועדון
המסלול כולל הנחה וליווי לרוכשים בלרנקה, אך גם אחרי ההטבות נותרות עלויות ניהול גבוהות ושקיפות חלקית לגבי הגופים המעורבים וההשקעות בפרויקטים
מועדון הצרכנות הוט יוצא בהודעה עם מסלול מאורגן לרכישת נדל״ן בקפריסין עבור חברי המועדון ובני משפחותיהם. אבל האם זה כדאי? מדובר במהלך שמגיע לפי לשון החברה לאחר עלייה חדה בפניות של חברים שביקשו לבחון השקעות מעבר לים, בעיקר על רקע קושי גובר להיכנס לשוק הנדל״ן המקומי בישראל. במסגרת המהלך החדש מציע המועדון גישה לפרויקטים שנבחרו בעיר לרנקה, לצד תנאים שנועדו לייצר לחברים תחושת ליווי וודאות בתהליך הרכישה במדינה זרה.
המסלול כולל כמה רכיבים מרכזיים: הנחה של כ-5% ממחיר המחירון על הדירות, חבילת ריהוט מלאה ומיזוג אוויר בדירה, וליווי משפטי-פיננסי שמוצע לרוכשים מטעם הגופים השותפים למהלך. בנוסף, מוצעות אפשרויות מימון דרך בנק לאומי או בנקים מקומיים בקפריסין, לצד הבטחה לתהליך מסודר מול היזמים המקומיים ששותפים לפרויקטים. המטרה ככל הנראה היא להקל על חברי המועדון בכניסה לשוק זר, שבו קיימים מטבע הדברים פערי ידע, שפה ורגולציה.
מה קונים בעצם?
המשתתפים במהלך הנוכחי הם: מועדון הוט, קבוצת קשרי תעופה, וחברת שגראוי ליבוביץ, המקדמת את הפרויקטים בלרנקה. שיתוף הפעולה מיועד לרכז מאמץ שיווקי אחד ולהציג לחברי המועדון נתיב רכישה ברור מול יזם יחיד, ולא תהליך של חיפוש עצמאי בשוק המקומי בקפריסין. על פי המועדון, הבחירה בלרנקה אינה מקרית: העיר נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח מואצת סביב הטיילת, המרינה, אזור הנמל החדש והרחבת אפשרויות התיירות והדיור.
שני פרויקטים מוצעים כחלק מהמסלול: Lumina Mare – מגדל בוטיק בן 20 קומות במרחק הליכה קצר מהים. ו-Horizon Towers – קומפלקס מגורים באזור המתפתח של הנמל. בשני המקרים מוצגים דירות בגדלים שונים, חלקן מיועדות יותר להשקעה לטווח ארוך וחלקן מתאימות גם לשימוש עצמי כחופשה משפחתית. לפי נתוני היזמים, תשואות השכירות בלרנקה בשנים האחרונות נעות סביב 6%–8% לשנה, אם כי נתונים אלה משתנים בהתאם לסוג הנכס, המיקום והביקוש המקומי.
- Arada האמירתית רוכשת את רגאל ב-680 מיליון ד'
- אחוזה ב-110 מיליון דולר, בית פרטי ב-30 מיליון דולר - עסקאות יוקרה בעולם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הסתמכות מלאה על המנהלים
לצד המהלך, חשוב לציין כי גם אחרי ההטבות המוצעות, דמי הניהול והעלויות הנלוות של הגופים המעורבים נותרים משמעותיים. בשונה מעסקה מקומית, שבה הקונה יכול לבצע בדיקות עצמאיות ולהסתמך על נגישות גבוהה לשירותים מקצועיים, השקעה בקפריסין מחייבת הסתמכות כמעט מלאה על הגורמים המלווים – ואלו אינם מפורטים במלואם במסמכים שהוצגו לחברי המועדון. המשמעות היא שהשקיפות לגבי מבנה העלויות, תהליכי הבדיקה המקדמית והמודל הכלכלי של הגופים המעורבים נותרת חלקית, ואינה מספקת תמונה מלאה לגבי כלל ההוצאות הצפויות לרוכש לאורך זמן.
