המחסור בקרקעות לבנייה הוא אחד מהגורמים העיקריים לעליית מחירי הדירות בארץ בשנים האחרונות. באזורי הביקוש באזור המרכז, מלבד במחנות צה"ל שיפונו, לא נותרו קרקעות רבות לבנייה. מעטים יודעים שפריז, אחת הערים היפות בעולם, הוחרבה ונבנתה מחדש בין השנים 1852-1870 מאחר והייתה צפופה מאוד ורוויה במפגעים תבאורתיים שגרמו למגפות רבות.

כמו בפריז, גם מרכזי הערים בישראל, אשר נבנו ברובם בתקופות של קשיים כלכליים בימי קום המדינה ואינם מתאימים לתנאי החיים המודרניים, יעברו התחדשות ואף יהרסו וייבנו מחדש. כיום אנו רואים את ניצניהם הראשוניים של מייזמי הפינוי בינוי בערים דוגמת קריית אונו, יהוד ורמת גן והתיקון השני לתמ"א 38 המאפשר הריסה ובנייה מחדש של בניינים תוך מתן זכויות הבנייה של תמ"א 38 המקורית (תוכנית לחיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה במהלכה יזם מבצע חיזוק ומקבל בתמורה זכויות בנייה) גורם ליזמים רבים להסתער על התחום.

אך האם ההתחדשות העירונית תוביל ליצירתן של שכונות סינתטיות חדגוניות המתנכרות לעיר כמו 'אם המושבות' בפתח תקווה ו'קריית השרון' בנתניה או שנתחיל לראות את הקמתן של ערים הומוגניות ונעימות שאינן מצריכות שימוש ברכב. Bizportal שוחח עם האדריכל ברק ציפור בוועידת הנדל"ן של מרכז הבנייה, ושמע ממנו כיצד יש לבצע התחדשות עירונית בהרמוניה עם מרכז העיר.

ברוב הערים בישראל הבנייה כיום בזבזנית וזוללת שטחים ירוקים עצומים בשולי הערים, איך אתה רואה מחדש את חיבורם של האנשים למרכזי הערים?

"אין מנוס מציפופם של מרכזי הערים, אין כיום מגרשים ריקים והפתרון היחיד שנותר לאלו שאינם מוכנים לעזוב את אזור המרכז הוא ציפוף הבנייה באופן משמעותי. הציפוף הוא דבר טוב מאחר ומאפשר השארת יותר שטחים ירוקים ואת הגדלת הדינמיות של העיר, אנשים יוכלו ללכת ברגל לעבודה ולא להשתעבד לרכב ולהתקע שעות בפקקים. אנחנו ללא ספק נגיע לרמה של 50-60 יחידות דיור לדונם, ואפילו 70, רמות שפעם נחשבו למפחידות."

אז מרכזי הערים יחלו להתמלא בגורדי שחקים מפלצתיים?

"אין ספק שאנחנו רגע לפני המפץ הגדול של המגדלים, מה גם שההבדל בעלות הבנייה בין בניין רגיל למגדל בן 45 קומות כיום הוא 5% בלבד והם יתאימו לכל המעמדות ולא רק למאיון העליון. מתחילים לראות כיום בבת-ים מגדלים של 45 קומות עם דירות 4 חדרים עממיות. מעניין לראות שלפני 10 שנים בניינים שהתנשאו לגובה של 15-25 קומות נחשבו לגבוהים ונבנו באזור המרכז בלבד, וכיום בפריפרייה, במקומות כמו חדרה ובאר שבע הם הופכים להיות מראה שגרתי."

אבל לא בכל מקום הקרקע מאפשרת את הקמתם של גורדי שחקים

"באמצעות בנייה מרקמית ניתן להגיע לאותה הצפיפות של גורדי שחקים, כלומר לא מותירים מרווחים בין הבניינים בדומה לבנייה במרכזי הערים באירופה. ניתן להקים בניינים מחוברים בני 7-8 קומות שייצרו חזית לרחוב ובמקומות מסויימים להקים נקודתית בניינים בני 12-17 קומות."

אני לא מכיר הרבה ישראלים שיהיו מוכנים לוותר על 3 כיווני אוויר

"באירופה התרגלו לחיות בדירות עם כיוון אוויר אחד, אין ספק שלא נוכל להגיע ל-4 כיווני אוויר, אך באמצעות שימוש בנישות ובנסיגות ניתן להגיע בקלות ל-2-3 כיווני אוויר, אנחנו אפילו מצליחים להכניס מרפסות לפרויקטים."

ואת הציפוף העירוני ניתן לבצע באמצעות תמ"א 38 תיקון 2?

"בהחלט, זכויות הבנייה של תמ"א 38 תיקון 2 מספיקות לצורך בניית בניין חדש של 8-9 קומות, אולם בניגוד לבנייה הישנה כעת אנחנו יכולים לצופף משמעותית את הבנייה ולנצל טוב יותר את הקרקע, גם מספקים פתרונות דיור, גם הופכים את העיר ליותר יפה וגם מצילים חיי אדם."

במרכזי הערים באירופה מרבית הדירות קטנות ושטחן אינו עובר את ה-70 מ"ר, אתה חושב שהישראלים יהיו מוכנים להצטופף?

"לא ממש תהיה להם ברירה אם הם יירצו להתגורר באזור המרכז. בפרויקטים שתכננתי בשכונת נחלת יצחק בתל אביב וברמת גן כמעט כל הדירות קטנות, 3 חדרים בשטח של 70-75 מ"ר. בתכנון נכון ניתן ליצור יופי של דירות 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר ברמה גבוהה ביותר. הישראלי הטיפוסי שמרן, אך הוא משתנה. לפני 4-5 שנים הישראלי לא היה מוכן ליצור חלל של מטבח וסלון ביחד ולצמצם כך את השטח, צריך היה 'לדחוף לו את זה בגרון' וכיום זה נורמה. מי שיירצה להתגורר בדירות יותר גדולות יאלץ לנסוע הרבה בבוקר, אך מי שיירצה את התחושה האורבנית יאלץ לוותר על הגודל."

"אנחנו רוצים לשנות את הקונספט השבלוני של שכונות כמו מערב ראשון לציון, קריית השרון או אם המושבות שנראות בדיוק אותו הדבר ואינן מתחברות לעיר ולהחזיר את הפעילות לרחוב, את ההרגשה של הרחוב כמו באירופה, המלחמה שלנו בתור אדריכלים היא לשנות את השטאנץ הישראלי הטיפוסי, בשטח, בעוד שנתיים-שלוש נראה שכונות לגמריי שונות ממה שאנחנו מכירים, נרגיש הרבה יותר באירופה."

כתבות מעניינות נוספות:

במקום הכי נמוך בת"א: בכמה נמכר פנטהאוז 220 מ"ר ליד התחנה המרכזית?