האסון הנדל"ני בספרד: "ההורים חתמו ערבות, וככה איבדו את כל החסכונות"
המשבר הכלכלי בספרד ממשיך להעמיק משבר החוב שחוותה המדינה גררו את המשק של אחת הכלכלות הגדולות באירופה למיתון חריף ולאבטלת שיא של 24.6%.
אם עד לפני כשלוש שנים כ-80% מעיקולי הבתים היו בקרב ציבור המהגרים, מאחר והם היו הראשונים אשר איבדו את עבודתם, כיום שיעורם ירד ל-40%, ואילו שיעור העיקולים בקרב המעמד הבינוני-גבוה גדל משמעותית ועומד כיום על 60% מכלל העיקולים. כך עולה מהנתונים שפורסמו באתר בלומברג.
הציבור האמין שהמחירים רק ימשיכו לעלות
מאחר והציבור הספרדי האמין שמחירי הבתים רק ימשיכו לעלות והבנקים העניקו משכנתאות בתנאים נוחים ביותר, צעירי המדינה נעזרו בהוריהם כערבים לחוב. הורים רבים משכנו בתים ופנסיות וכעת צריכים להשיב את חובות הדור הצעיר. יצוין כי בניגוד להלוואות ה-Non recourse בארצות הברית המאפשרות להשיב את הבתים לבנק ללא תשלום שארית המשכנתא ובזאת לסיים את הסיפור, בספרד על הלווים להמשיך לשלם את החוב עד השקל האחרון.
"מנהלי בנקים, אשר היו צריכים לעמוד ביעדי מכירות, עשו כל מאמץ כדי למכור משכנתאות בשיא ימי הבועה, והשימוש בערבים אפשר לפזר את הסיכון ולהמשיך להלוות עד לפיצוץ הבועה", אומר חוזה, לואיס רויז ברטלום, מחבר הספר "להתראות נדל"ן, להתראות" (Good Bye, Real Estate, Good Bye").
מחירי הבתים נחתכו 30%
קרלוס בנוס, מנכ"ל ארגון הצרכנות AFES אומר כי "ההורים הערבים הם המקרה העצוב ביותר הילדים עברו לגור עם אמא ואבא ואחר כך אמא ואבא איבדו את הבית שלהם עצמם עבורו עבדו כל חייהם, וזאת כדי לשלם את יתרת החוב של ילדיהם."
בימי שיא בועת המחירים בשנת 2007 רכישת בית ממוצע בספרד דרשה הכנסה משפחתית של 7.7 שנים, זאת לעומת 5 שנים בארצות הברית. מאז אותם ימים צנחו מחירי הבתים בכ-30% וכיום כחמישית מבעלי הבתים משלמים משכנתא הגבוהה מערך ביתם, נתון אשר עשוי לזנק ל-25% עד סוף השנה לפי S&P. סוכנות הדירוג Fitch מעריכה שערכם של הבתים שחוזרים לבנקים צונח בכ-48%.
הנתון המעניין הוא שרק 3.2% מכלל המשכנתאות נמצאות בחדלות פירעון, הסיבה לכך היא הורדת הריבית על ידי הבנק האירופי אשר "גילחה" כ-400 אירו מתשלום המשכנתא החודשי, החשש הוא שברגע שהמצב הכלכלי באירופה ישתפר והריבית תעלה בהתאם המונים לא יצליחו לעמוד בתשלום והיקף העיקולים ינסוק. ההערכה המפחידה היא שבשנתיים הקרובות יוחזרו לבנקים כחצי מיליון בתים.
כתבות מעניינות נוספות:
- 15.אזרח 30/06/2013 11:16הגב לתגובה זושנים. כיום יש הגבלה על משכנתאות פריים כך שלא ניתן לקחת יותר משליש מההלוואה בריבית פריים. יש להגביל גם מסלול משכנתא משתנה כל 5 שנים, צמודה ולא צמודה. כך נקטין את השינויים הגדולים בהחזרים החודשיים של הציבור, שיגיעו בעקבות שינויים בריבית.
- 14.אין מצב ללא סוף 11/10/2012 14:37הגב לתגובה זוכמה זמן אפשר לגור עם ההורים?, שנה שנתיים . אבל יש גבול...
- 13.ספרד זה כאן, ביג טיים, כמו תאונה בהילוך איטי (ל"ת)רועי 11/10/2012 14:32הגב לתגובה זו
- 12.כאילו נכתב על ישראל 10/10/2012 11:13הגב לתגובה זומי המשוגע שלוקח משכנתא של מיליון ש"ח?? צריך להגיד לכל הטיפשים הללו שכשהם יקרסו אנחנו נצא לרחובות כדי לא לאפשר לממשלה למחוק להם חובות על חשבון הציבור הזהיר שלא נכנס לתוך הסחרחורת הזו, למרות כל הלחץ. אם לא תעמדו בחובות, נדאג שהילדים שלכם ישלמו, לא אנחנו ולא הילדים שלנו נממן אתכם!
- 11.ההורים שלו כערבים 10/10/2012 07:20הגב לתגובה זואל תהיה פרזיט כלפי הוריך, הרוס לעצמך את החיים.
- 10.גם היום בארץ אפשר לקנות בית רק מכספי ההורים (ל"ת)סימפטום של בועת נדלן 10/10/2012 02:00הגב לתגובה זו
- 9.עשירים על הנייר 09/10/2012 21:33הגב לתגובה זובסכום הזה של 200000 יורו אפשר לקנות דירה יפה בברצלונה.. בקיצור מחסן בקומת קרקע קרוב מאוד לפחי אשפה עולה 1מיליון ש"ח בתל אביב או כ260000 דולר או כ200000 יורו מחיר לא נתפס לפחות 10 שנות שכר משפחתי עבור מחסן מסריח עם מזגן מפוצל..
- 8.התחיל כמו אצלנו 09/10/2012 20:06הגב לתגובה זולמדו אותי כבר בגן שכל דבר בטבע חוזר בסוף למצב הטבעי שלו. מציע לכולם להכין את עצמם למצב שיקרה כאן כאשר הדיור יחזור למצב הטבעי שלו מתי שהוא
- 7.עינת 09/10/2012 20:05הגב לתגובה זוהסיפור נשמע מוכר ובקרוב אצלנו ,הללוואי כאן לעבוד 7 שנים בשביל דירה ,נחכה לפיצוץ ואם לא ניסע לקנות דירה בספרד.
- 6.פסקל 09/10/2012 18:32הגב לתגובה זווהקרקע הזמינה עולה למחירים בלתי רציונליים. בארה"ב המחירים נוחים יותר.
- פקידי האוצר הם האשמים במחירי הקרקעות הגבוהים (ל"ת)משקיף צפוני 10/10/2012 13:59הגב לתגובה זו
- 5.אבי 09/10/2012 17:49הגב לתגובה זולהרבה שנים קדימה.
- 4.הסיפור הזה נישמע מוכר מאיפשהו (ל"ת)יובל 09/10/2012 17:34הגב לתגובה זו
- 3.נירו 09/10/2012 17:33הגב לתגובה זותחילת התפוצצות הבועה כבר מורגשת בשוק השכירות בתל אביב. בעלי הנכסים אינם מצליחים להשכיר את הנכסים, דירות עומדות ריקות במשך תקופה ארוכה.
- משה 09/10/2012 22:11הגב לתגובה זופשוט לחזור להורים לגור בשותפות העיקר לצמצם את מספר הדירות המושכרות אחרי שנה הם רק יתחננו שנשכור מהם כרגע ידם על העליונה
- seeker 10/10/2012 08:45אצלנו בשכונה כבר פגשתי שני זוגות הורים שילדיהם הנשואים חזרו הביתה - אני מניח שלא מגעגוע להורים
- 2.בקרוב אצלנו (ל"ת)משה 09/10/2012 17:32הגב לתגובה זו
- 1.שמי 09/10/2012 17:12הגב לתגובה זו"מנהלי בנקים, אשר היו צריכים לעמוד ביעדי מכירות, עשו כל מאמץ כדי למכור משכנתאות בשיא ימי הבועה, והשימוש בערבים אפשר לפזר את הסיכון ולהמשיך להלוות עד לפיצוץ הבועה", לא רק הקונים ישארו בלי דירה, גם הערבים יאבדו את כספם או את ביתם.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
