יהודה מורגנשטרן ומתן יגל (צילום: דרור סיתהכל)יהודה מורגנשטרן ומתן יגל (צילום: דרור סיתהכל)

"הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"

העימות בין משרד האוצר למשרד השיכון בנוגע לתוכנית דירה בהנחה נמשך; בתגובה לטענה של מנכ"ל משרד השיכון לפיה התוכנית מאפשרת דיור בר השגה לצעירים רבים, טען סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר כי "ההתוכנית העלתה את הביקושים ואת מחירי הדיור, לא סתם בעשור האחרון מחירי הדיור עלו כל כך הרבה"

"מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות. הגרלות זה הזוי, אם הייתי אומר לכם להגריל קצבאות ילדים?", את הדברים הללו אמר היום מתן יגל, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר. זאת, על רקע ההתנגדות החריפה של משרד האוצר להמשך תקצובה של תוכנית דירה בהנחה, שהובילה לכך שהדיון בהצעת החוק על הארכת תוקפה הורד בשבוע שעבר מסדר יומה של בישיבת מועצת מקרקעי ישראל. .


יגל אמר את הדברים במגרת פאנל שנערך  היום בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים בירושלים. בפאנל השתתף גם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, שטען כי "130 אלף משקי בית זכו בתוכנית דירה בהנחה, הוודאות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון היא באמצעות תוכנית הדיור הממשלתית והדרך שלנו לתת לאזרח הקצה פתרון זה לראות אותו מקבל דיור בר השגה. זאת השפעה מטורפת על 130 אלף משקי בית, והדרך היחידה שלנו לוודא שאף אחד לא דוגר על מכרזים".


מנגד, יגל, המשמש כסגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, הסביר את ההתנגדות של המשרד לתוכנית: "ברמה הכלכלית הכי פשוטה, כל גלגול של תוכני דירה בהנחה מעלה ביקושים. בכלכלה יש חוק פשוט: כשהביקושים עולים, המחירים עולים. נכון, אותו בר מזל שזכה באותה דירה קיבל מתנה מאוד גדולה של חצי מיליון-מיליון שקל ובשבילו זה מדהים, ונכון שאמלא התוכנית זוגות צעירים לא היו נכנסים לשוק הנדל"ן. אבל כמדינה ברמת המאקרו, התוכנית העלתה את הביקושים ואת מחירי הדיור, לא סתם בעשור האחרון מחירי הדיור עלו כל כך הרבה. האם זאת הסיבה היחידה? ברור שלא, אבל גם ברור לכל כלכלן שתוכנית כזו מעלה את המחירים".


על כך השיב מורגנשטרן: "אי אפשר לבטל תוכנית אחת בלי להביא תוכנית מדף. זו טעות פטאלית. מה יקרה ל-100 אלף משקי הבית שממתינים לזכות? יש 5,000 דירות על המדף שממתינות להגרלה מחר בבוקר. בפברואר 2024 עברה החלטה להשקיע שני מיליארד שקל בענף הנדל"ן, בשנת מלחמה. אחרי עבודה מאומצת עם רשות האוכלוסין הבאנו מעל 30 אלף עובדים זרים. אם נמשיך עם המומנטום הזה נראה שינוי מגמה גם במחירים".


עם דברים אלה יגל הסכים ואמר כי "אם נמשיך להצליח להגדיל את ההיצע עוד יותר, וצריך לזכור שאת 2024 סיימנו על מספר התחלות הבנייה הגבוה ביותר ב-5 השנים האחרונות למרות שנת המלחמה, אם נצליח להישאר במספרים האלה – אין לי ספק שהמחירים לא יעלו ואף יכולים לרדת".

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    עזבו 04/04/2025 09:16
    הגב לתגובה זו
    טראמפ שיבש את כול הכלכלה העולמית אנשים מאבדים הון בבורסה ולא יהיה להם כסף לנדלןחכן קצת ותראו ירידת מחיריםמלאכתם של צדיקים נעשית בידי אחרים...
  • 9.
    Shafik 03/04/2025 12:30
    הגב לתגובה זו
    לא הגרלות שמחכים להן המון זמן ומאטות עוד יותר את תהליך הבניה
  • 8.
    צודק 02/04/2025 15:47
    הגב לתגובה זו
    צריך לעצור את כול הטרלול הזה שנועד לדעתי לעזור לקבלניםועכשיו הם שוב בבעיה הציבור כבר לא מתנפל והם נשארים תקועים ומשווקים בלחץ מבצעי מכירות בפסח לתמימים... חכו קצת ותראו איך המחירים יורדים
  • 7.
    אנונימי 02/04/2025 15:22
    הגב לתגובה זו
    המחירים עוד יעלו... ומי ישלם מטומטמים.יש גבול לעושק גנבים הכול בדרך לקריסה כמו מגדל קלפים. קבלנים וכול מנפחים הבועה יפשטו את הרגל עור במהרה.חכו ותראו
  • 6.
    בתקופת כחלון שהיו הרבה הגרלות מחירי הדירות לא עלו (ל"ת)
    תפסיקו לשקר 02/04/2025 15:17
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    בנימין 02/04/2025 15:14
    הגב לתגובה זו
    מאז 2008 עלתה כמות המשקיעים מ 60000 ל 360000.כסף זול בתקופת רבית ה 0 והעדר אלטרנטיבה סולידית להשקעה.ככה פשוט!פורש עם 600 אלף שח רכש דירה כעבור מס שנים משכן אותה ורכש עוד דירה ככה פשוט.לכאורה היום אין היגיון בהשקעה מסוג זה אך הפסיכוליה משחקת.. ככה פשטמכרו את העתיד של הצעירים למשקיעים.כמו הרבה חברות ממשלתיות במשק
  • 4.
    בבר מהממד 02/04/2025 13:31
    הגב לתגובה זו
    ורוב הקבלנים הבינוניים פלוס פושטים רגל .קבלנוס חזירנוס פושטים רגלוס
  • 3.
    סבסוד רק ליוצאי צבא ולמילואימניקים!!! (ל"ת)
    פשוט וקל!! 02/04/2025 13:00
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    Ron DeSantis 02/04/2025 12:42
    הגב לתגובה זו
    למידאס כל מה שהוא היה נוגע בו היה הופך לזהב ולביבי כל מה שהוא נוגע בו הופך לזבל
  • יסכה 02/04/2025 21:25
    הגב לתגובה זו
    נתניהוהרס וחורבן
  • 1.
    רגע לפני שהכל קורס מספרים את האמת המרצע יצא מין השק ויסות למסתכן תוכנית פושעת (ל"ת)
    רועי 02/04/2025 12:35
    הגב לתגובה זו
  • לדעתי זו הייתה תכנית להצלת הקבלנים וחלוקת דירות בהנחה של מיליונים למקורבים לכאורה (ל"ת)
    לדעתי 02/04/2025 15:55
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.