תל אביב נוף נדל"ן מגדלים בניין
צילום: אלכסנדר כץ

איך תשפיע הורדת ריבית נוספת על מניות הנדל"ן המניב?

הסקטור נהנה מירידת שיעורי ההיוון אשר צפויים להמשיך לרדת וליצור רווחי שערוך, במקביל לירידת מחיר החוב שביחד עם המינוף מגדיל בצורה משמעותית את התשואה על ההון; הקורונה לא מזיק, רק מספק תמריץ

יאיר שני | (11)
נושאים בכתבה נדל"ן מניב

לאחרונה ראינו דוגמה מצוינת לאמירה המפורסמת כי "בשוק ההון אתה מגייס כשאתה יכול ולא בהכרח כשאתה צריך", כסף זול, הוא מנת חלקן של חברות רבות בשוק ההון בישראל ובעולם, במקרה של חברות נדל"ן מניב, הרי שמדובר בניצול הזדמנות לגיטימי לגייס הון שכיום בסביבת הריבית הנוכחית, הוא סוג של הזדמנות שאסור לוותר עליה.

חברת הנדל"ן המניב גב ים השלימה בחודש החולף גיוס של 777 מיליון שקל באג"ח צמוד מדד עם ריבית שלילית של 0.01%. הגיוס הזה שמצטרף גם לגיוס קודם של חברת מליסרון, ממחיש מצוין את ההשפעה החיובית של סביבת ריבית נמוכה לאורך זמן על שוק הנדל"ן המניב בפרט ועל שוק ההון בכלל.

ת"א מצטרפת למגמה גלובלית

השוק הישראלי הצטרף לשווקים אחרים כמו יפן ואירופה, שבהם חברות בעלות דירוג גבוה מגייסות אג"ח בריביות שליליות. הגיוס בריביות שליליות צפוי להתרחב ולהימשך גם בעתיד בחברות נוספות בשל הערכה כי סביבת הריבית הנמוכה מאוד, היא כאן בכדי להישאר.

לאחר עליות שערים בלתי מבוטלות, חלק מהמשקיעים מרימים גבה לגבי תמחור שוק המניות בכלל ושואלים האם זה הזמן להיכנס פנימה או להישאר על הגדר. את התשובה ניתן למצוא בפער התשואות שבין שוק המניות לשוק האג"ח ל-10 שנים של ממשלת ארה"ב.

למרות העליות בשווקים, ההשקעה במניות נותרה אטרקטיבית

בעוד שב-30 השנים האחרונות, פער התשואות בין מדד ה-500 S&P שעמד בממוצע על 5.9% לתשואה של האג"ח ל-10 שנים של הממשל האמריקני שעמד על 4.48% עמד על כ-1.4% לטובת שוק המניות. מרווח התשואה כיום עומד על שיא של עשור - 3.6% לטובת שוק המניות, מספר שמשקף המשך אטרקטיביות לשוק המניות העולמי בכלל.

חברות הנדל"ן המניב הישראליות נהנות בישראל מסביבת ריבית נמוכה משמעותית מסביבת הריבית האמריקאית ולכן אנו רואים את התופעה הזו של גיוס חוב בריבית שלילית כהתרחבות של תופעה שהחלה באירופה ויפן והחלה להתרחב כיום גם בישראל.

כסף זמין וזול לחברות הנדל"ן המניב - השקעה אטרקטיבית

אם בוחנים באופן פרטני את מצבן החיובי של חברות הנדל"ן המניב, שביניהן גם מליסרון וגב ים שהשלימה מבחינתה הנפקה מוצלחת, אזי ניתן לראות כי מדובר באחד מהסקטורים שנהנים ביותר מסביבת הריבית הנמוכה שצפויה על פי הערכתנו להישאר כאן לאורך זמן. חברות הנדל"ן המניב נהנות בשני מישורים מכסף זמין וזול שקיים עבורן בשוק.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

המישור הראשון הוא שיעורי ההיוון של נכסים מניבים שימשיכו לרדת משמעותית בשנים הקרובות, על רקע סביבת הריבית ארוכת הטווח הנמוכה מאוד שצפויה להימשך עוד שנים רבות.

במישור השני חברות הנדל"ן המניב הן חברות ממונפות והירידה הדרמטית בעלויות הגיוס, מגדילה בצורה משמעותית את התשואה על ההון של החברות האלה. כפועל יוצא של שני הגורמים האלה, חברות הנדל"ן המניב הן סקטור אטרקטיבי להשקעה.

המגמה הזו של חברות הנדל"ן המניב המגייסות חוב לטווח ארוך בריביות ריאליות אפסיות ואף שליליות היא מגמה שהתחילה בגיוסי אג"ח של הבנקים. נכון להיום האג"ח של הבנקים נסחרות בתשואות שליליות ומגמה זו צפויה להימשך בזמן הקרוב.

משבר הקורונה מספק תמריץ להורדות ריבית

המשבר הכלכלי הנוכחי שנובע מהתפרצות נגיף הקורונה צפוי להוות קטליזטור להורדות ריבית נוספות של בנקים מרכזיים בעולם, באופן אשר עשוי רק להעמיק את התופעה של גיוס חוב בעלויות נמוכות מאוד.

לא מן הנמנע כי נראה בחודשים הקרובים חברות נדל"ן מניב נוספות מגייסות מאות מיליוני שקלים בריבית שלילית או אפסית וממשיכות לתדלק את הפעילות שלהן. בנוסף לכך, לכל חברה בעלת דירוג השקעה גבוה יש כיום את ההזמנות לגייס חוב בריבית אפסית עד שלילית ואנו צפויים לראות התרחבות של התופעה הזו גם במגזרים אחרים.

בתחום הנדל"ן המניב צפויה להימשך תנועת המספריים, כאשר מצד אחד נמשיך לראות ירידה הדרגתית של שיעורי ההיוון של הנכסים ובמקביל ירידה משמעותית בהוצאות המימון, כל אלה מצביעים על סקטור הנדל"ן המניב כהזדמנות השקעה מעניינת בתקופה זו.

הכותב הינו יאיר שני, מנכ"ל סיגמא בית השקעות מקבוצת ANDBANK הבינלאומית.

 

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    מנור סיריו 08/03/2020 11:09
    הגב לתגובה זו
    מפולת ענקית בדרך
  • 10.
    עידו 06/03/2020 16:08
    הגב לתגובה זו
    הריבית יורדת אבל השווקים מתרסקים וענפים שלמים במשק משותקים. מה שבתורו יעלה אבטלה ויוריד יכולת השתכרות בחוץ יורד מבול ואתם מציעים לאנשים לקחת בגד ים ולרדת לחוף..
  • 9.
    שני 05/03/2020 15:36
    הגב לתגובה זו
    מניות מניב ירדו עוד ב6 אחוז.אנשים ימכו מניות ויקנו דירות.בחיפה או יפו הדירות יעלו עד סןף השנה ב8 אחוזים לפחות...
  • 8.
    אסי 05/03/2020 14:17
    הגב לתגובה זו
    כתבה שמלאה בבולשייט
  • 7.
    לא מבין כלום 05/03/2020 14:06
    הגב לתגובה זו
    איך זה בדיוק יעלה את ונוי הנכסים -כל הפרשנים לא מבינים שהריבית היא לא חזות הכל
  • 6.
    רק להקריא את הכותרת וההסבר בתכנית סאטירה (ל"ת)
    יש אייטם 05/03/2020 13:34
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    קונים דירות ליד הים בקריית חיים מערבית המחירים עולים (ל"ת)
    אילנה 05/03/2020 13:00
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אורן 05/03/2020 12:38
    הגב לתגובה זו
    בעקבות הקורונה לקוחות רבים נמנעים מהגעה לעסקים ולכן בעלי העסקים שהינם השוכרים נחלשים כלכלית והשאלה כמה זמן זה ימשך, במידה וזה ימשך זמן רב, הרי שהשוכרים יבקשו להפחית את דמי השכירות או שחלקן יקרסו, דבר שישפיע על תשואות החברות שהינם בעלי הנכסים המניבים.
  • 3.
    ZOHAR1 05/03/2020 12:26
    הגב לתגובה זו
    הקורנה יכולה בהחלט להוריד את שכר הדירה הממוצע כולל חוסר שוכרים אחרי שפשטו רגל
  • 2.
    לא הבנתי איך הקורונה לא תקלקל ???? (ל"ת)
    yehuda04 05/03/2020 12:25
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מה ההגיון לקנות אג"ח עם ריבית שלילית? (ל"ת)
    Q 05/03/2020 12:14
    הגב לתגובה זו
ניר חצבניר חצב
הצפת ערך

89bio יצאה מחברת טבע ושווה כבר יותר מ-600 מיליון דולר. האם זאת רק ההתחלה?

החברה מפתחת תרופה בעלת ייתרון מובהק ביחס לתרופות של חברות מתחרות למחלה ממנה סובלים כיום כ-16.5 מיליון אמריקאים, מספר שגדל בקצב גבוה וצפוי להגיע ל-27 מיליון איש עד 2030
ניר חצב |
חברת 89bio (סימול: ETNB) היא חברת ביוטכנולוגיה אמריקאית העוסקת בפיתוח תרופות ל-Unmet Needs, כלומר לאינדיקציות שהטיפול הנוכחי עבורן אינו אפקטיבי מספיק. הנכס המוביל של החברה הוא התרופה BIO89-100, שמיועדת לטיפול ב-NASH - non-alcoholic steatohepatitis, שמכונה גם מחלת הכבד השומני, וכן לטיפול ב- SHTG - hypertriglyceridemia, שהיא רמת טריגליצרידים גבוהה בדם. האינדיקציה המובילה היא ל-NASH, כשהתרופה נמצאת כעת בניסוי 2a/1b, בעוד האינדיקציה ל-SHTG נמצאת לאחר ניסויים פרה-קליניים ולפני ניסוי ראשון בבני אדם. למרות היותה חברה אמריקאית, ל-89bio יש הקשר ישראלי מובהק, והיא מנהלת את חטיבת המחקר והפיתוח שלה מישראל. בנוסף, שניים ממייסדיה הם בכירים לשעבר בטבע - סמנכ"ל התפעול שלה הוא ד"ר רם וייסבורד, לשעבר סגן נשיא לענייני אסטרטגיה בטבע, ואחד מחברי הדירקטוריון שלה הוא ד"ר מייקל היידן, שכיהן כמדען הראשי של טבע בשנים 2012-2017. כמו כן, ואולי חשוב מכל, המולקולה המרכזית של 89bio הייתה שייכת בעבר לטבע, והיא נרכשה על ידי 89bio באפריל 2018. בתמורה למולקולה זו שילמה 89bio לטבע סכום של 6 מיליון דולר, עם אפשרות לשלם 135 מיליון דולר נוספים, ביחד עם תשלום תמלוגים, אם וכאשר תגיע התרופה לשוק. הקשר ישראלי נוסף הוא דרך קרן פונטיפקס הישראלית, שהשקיעה ב-89bio בשלביה הראשוניים וגם כיום מחזיקה בכ-7% ממניות החברה. מחלת הכבד השומני – אינדיקציית ענק שרק הולכת וגדלה ה-NASH, או מחלת הכבד השומני, היא אחת מהאינדיקציות ה"חמות" ביותר בעולם הביוטכנולוגיה כיום. לפי הערכות, כ-30% מאוכלוסיית העולם סובלים מבעיה שנקראת NAFLD - Non Alcoholic Fatty Liver Disease, שמוגדרת כמצב בו בכבד יש 6% שומן או יותר. ה-NASH הוא השלב המתקדם יותר של ה-NAFLD, בו הכבד מתחיל לפתח דלקת – משם סכנת ההידרדרות לצלקת, שחמת ואפילו סרטן גדלה. חולי NASH סובלים בדרך כלל ממספר בעיות בריאותיות נוספות, כמו רמת טריגלצרידים גבוהה בדם (hypertriglyceridemia, שהיא כאמור אינדיקציה נוספת ל-BIO89-100), משקל יתר וסכרת. כמו הבעיות הבריאותיות ה"מודרניות" הללו, שתפוצתן הולכת וגדלה בשל אורח החיים בעולם המערבי, כך גם מספר החולים ב-NASH גדל משמעותית בשנים האחרונות, וצפוי להמשיך לגדול גם בעתיד – לפי ההערכות הנוכחיות, כ-16.5 מיליון אמריקאים סובלים כיום מ-NASH, ומספר זה צפוי לגדול לכ-27 מיליון איש עד לשנת 2030. אין כיום טיפול תרופתי ייעודי ל-NASH, כאשר הטיפול הנפוץ הנוכחי מבוסס על ניסיון לשנות את אורח החיים של החולים, דרך הגברת כושר גופני ושיפור תזונה. המון חברות פרמצבטיקה וביוטכנולוגיה עומלות על פיתוח טיפולים למחלת ה-NASH, ביניהן חברות ענק כמו Novartis ו-Bristol Myers Squibb וגם חברות קטנות יותר, כמו חברת Galmed הישראלית (GLMD) שנסחרת בשווי של כ-100 מיליון דולר. לא מעט חברות נכשלו בפיתוח תרופה אפקטיבית למחלה לאורך השנים, כולל Gilead, שהודיעה באפריל 2019 כי ניסוי שלב 3 בתרופה לטיפול ב-NASH לא עמד ביעדיו. הכישלון האחרון היה של חברת Intercept Pharmaceuticals - ICPT שהודיעה בחודש יוני כי בקשתה לאישור התרופה לשיווק נדחתה על ידי ה-FDA בשלב זה, כשהסוכנות ביקשה מידע פוסט קליני נוסף שיוכיח כי התועלת שבתרופה עולה על הסיכונים שבה. התרופה של 89 מציעה יתרון אחד משמעותי מאוד מנגנון הפעולה של ה-BIO89-100 מבוסס על ההורמון FCF21, שהוא הורמון מטבולי שהגוף מייצר באופן טבעי, ושמטרתו היא לווסת את המטבוליזם של גלוקוז וליפידים בגוף ודרך כך, גם להפחית את רמת השומניות בכבד. זהו מנגנון פעולה אחד מני רבים שנבחן כעת על ידי חברות התרופות כטיפול אפשרי ל-NASH. בניסוי שלב 1 בתרופה השתתפו 58 מטופלים בריאים, שקיבלו מנה אחת של התרופה ונבדקו 8 ו-15 ימים לאחר מכן. בניסוי נמצא כי התרופה לא גרמה לתופעות לוואי משמעותיות, וכי נרשמה ירידה במספר היבטים של מחלת ה-NASH, דוגמת רמת הטריגלצרידים בדם, כולסטרול LDL וכולסטרול HDL. חשוב לציין כי קיימות חברות אחרות שמפתחות תרופות ל-NASH בהתבסס על אותו הורמון FCF21, דוגמת Bristol Myers Squibb ו-Akero Therapeutics - AKRO. עם זאת, 89bio טוענת של- BIO89-100 יש יתרון מרכזי על תרופות אלו והוא זמן מחצית החיים שלה (Half Life) שעומד על 55-100 שעות, לעומת מתחת לשעתיים ב-FCF21 "סטנדרטי". יתרון זה מאפשר לתרופה להיות זמן רב יותר בגוף, מה שמציע יתרונות פרקטיים וקליניים משמעותיים לחולים. התרופה BIO89-100 נמצאת כעת בעיצומו של ניסוי שלב 2a/1b באינדיקציית ה-NASH, שכולל 81 חולים שטופלו ב-6 מינונים שונים של התרופה למשך 12 שבועות. החברה צפויה לפרסם תוצאות ראשוניות מהניסוי בסוף הרבעון הנוכחי או בתחילת הרבעון הרביעי של 2020, עם צפי להתחלת השלב הקליני הבא, שהוא ניסוי 2b/3, במחצית הראשונה של 2021. מעבר לאינדיקציה ל-NASH, גם האינדיקציה לטיפול ב-hypertriglyceridemia - SHTG היא משמעותית מאוד, עם כ-4 מיליון חולים בארה"ב בלבד, שכ-50% מהם אינם מגיבים היטב לסטנדרט הטיפולי הנוכחי. אינדיקציה זו נמצאת כאמור לקראת ניסויים ראשונים בבני אדם, עם ניסוי שלב 2 שצפוי להתחיל בחציון הנוכחי, ותוצאות ראשוניות בעוד כשנה. החברה מציינת כי בניגוד למקרה ב-NASH, בו לוח הזמנים הקליני הוא ארוך ויקר יחסית, פרוטוקול ה-FDA גורם ללוח הזמנים ב-SHTG להיות קצר וזול יותר, מה שגורם גם לתרופה זו להיות פוטנציאל משמעותי להצפת ערך עבור החברה. תמחור החברה מלמד על הפוטנציאל הגדול שהשוק רואה מניית 89bio נסחרת כעת בשווי שוק של כ-630 מיליון דולר. נכון לסוף הרבעון השני 2020, לחברה כ-74 מיליון דולר במזומן ובנוסף, בחודש יולי האחרון היא גייסה כ-78 מיליון דולרים נוספים. כלומר, השווי מנוטרל המזומנים של החברה הוא כ-480 מיליון דולר. שווי השוק שבו נסחרת 89bio הוא מכובד לחברה שנמצאת בסך הכל לקראת ניסוי קליני שלב 2, כלומר מרחק כמה שנים טובות מהשוק. השווי הגבוה יחסית שמעניק השוק ל-89bio מלמד לדעתי על 2 דברים מרכזיים. תחילה, הוא מלמד על הערכת השוק בנוגע לפוטנציאל האדיר שטמון בטיפול אפקטיבי ל-NASH, בהתחשב בגודל העצום של שוק זה ולטיפולים הלא מספיק אפקטיביים כעת. שנית, השווי מלמד על הערכה שהמשקיעים נותנים לפלטפורמה הטכנולוגית של 89bio, כמו גם לאיכות ולמוניטין שמביאים ההנהלה והדירקטוריון שלה. הסיפור של 89bio ממחיש שוב שניתוח "יבש" של חברת ביוטכנולוגיה, לפי המרחק שלה מהשוק, לא מספר את הסיפור המלא. משקיעי הביוטכנולוגיה בעולם נותנים משקל גם לגורמים כמו הצורך בשוק לתרופות חדשניות, לגודל השוק כיום ולתחזיות בנוגע לגודלו בעתיד, לפלטפורמה הטכנולוגית (והאפשרות למנף אותה לתחומי טיפול אחרים), יתרונות תחרותיים פוטנציאלים, מוניטין ההנהלה ועוד. לכן, למרות ש-89bio נמצאת עדיין רחוק יחסית מהשוק, היא מקבלת שווי שלא מעט חברות עם מוצרים מאושרים יכולות רק לחלום עליו. הכותב הוא מייסד ושותף מנהל בקרן הגידור Tree Garden Capital. המידע המוצג בסקירה זו מהווה מידע כללי והינו חומר מסייע בלבד ואין לראות בו כמידע עובדתי או שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בהשקעה בני"ע, וכן אין לראות במידע האמור כהמלצה או כתחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או לרכישת נייר הערך. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס בידי מי שמוסמך לכך, המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.    פרסום מידע זה אינו מהווה הצעה לציבור להשקעה בשותפות. ההשקעה בשותפות הינה על בסיס הצעה פרטית בלבד, בכפוף למגבלות כמפורט בהוראות הדין החל, ולפי שיקול דעתו המוחלט והבלעדי של השותף הכללי.