דחיית טענת רכישה בנאמנות לצורך פטור ממס רכישה
תקציר ו"ע 1180/09 1. אירו סיטי השקעות בע"מ; 2. רון פלד; 3. אברהם נמדר נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
תקציר ו"ע 1180/09
1. אירו סיטי השקעות בע"מ; 2. רון פלד;
3. אברהם נמדר נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
ועדת הערר דחתה טענה כי מכירת מקרקעין על ידי בעלי מניות לחברה היא מכירה מנאמן לנהנה, ולכן במקרה זה לא יחול פטור ממס רכישה הקבוע בסעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). הוועדה קבעה כי לא התקיימה החזקה בנאמנות כפי שנדרש בסעיף 69 לחוק.
השאלה המשפטית והרקע העובדתי
עוררים 2 ו-3 הם בעלי שליטה בעוררת 1. ביום 29.1.2006 רכשו עוררים 2 ו-3 נכס מקרקעין (להלן: "הנכס") מכונס הנכסים מטעם בנק דיסקונט, תמורת סך של כ-15 מיליון דולר. בית המשפט המחוזי אישר את העסקה.
ביום 19.2.2006 אישרו הדירקטוריון וועדת ביקורת של עוררת 1 את תנאי רכישת הנכס מאת העוררים 2 ו-3, בהיותה עסקה בין חברה לבעלי השליטה בה. ביום 28.2.2006 הצהירו עוררים 2 ו-3 בפני המשיב על רכישת הנכס בנאמנות בעבור עוררת 1, ועוררת 1 ביקשה פטור ממס רכישה על פי סעיף 69 לחוק. המשיב לא קיבל את טענת העוררים 2 ו-3, וקבע כי הנכס נרכש על ידי העוררים 2 ו-3 ולא על ידי החברה. מסיבה זו דחה המשיב את הבקשה.
ביום 16.3.2006 אישרה אסיפת בעלי מניות החברה את עסקת רכישת הנכס.
דיון
ביום 26.1.2006 כתבו העוררים 2 ו-3 מכתב לעוררת 1 שבו התחייבו לשפות את החברה (עוררת 1) על כל הוצאה, אם לא תאושר העסקה ורכישת הזכויות בנכס לא תמומש על ידי החברה. ביום 29.1.2006 בוצעה הרכישה על ידי העוררים 2 ו-3, ורק לאחר מכן אישרו הדירקטוריון והאסיפה הכללית של החברה את העסקה.
להלן נוסח סעיף 69 לחוק:
"(א) מכירה של זכות במקרקעין והעברת זכות באיגוד, מנאמן לנהנה, יהיו פטורות ממס.
(ב) לענין סעיף זה -
'נאמן' - אדם המחזיק בשמו הוא בשביל פלוני בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד;
'נהנה' - אדם שבשבילו מוחזקת הזכות האמורה.
(ג) לא יוכר אדם כנאמן לצורך סעיף זה אלא אם מסר הודעה לפי סעיף 73(ו), 74 או 119, הכל לפי הענין, ולא יינתן הפטור אלא לגבי העברה לנהנה שעליו נמסרה הודעה כאמור."
על סמך העובדות הבאות קבעה ועדת הערר כי "אין אנו עוסקים בנאמנים שהשאילו את שמם לאחרים בלא שהיו להם הנאה או אינטרס כלכלי אישי בעסקה":
● בעת אישור רכישת הנכס על ידי העוררים 2 ו-3 מכונס הנכסים, הודיעו העוררים 2 ו-3 כי הם פועלים בנאמנות בעבור עוררת 1.
● עוררים 2 ו-3 הודיעו לחברה כי אם לא תאשר את רכישת הנכס - הם יהיו אחראים על קיום הסכם רכישת הנכס באופן אישי. כלומר, העוררים 2 ו-3 הבטיחו לעצמם זכויות בנכס אם החברה לא תאשר את רכישתו.
● הכספים לרכישת הנכס יצאו מכיסם של העוררים 2 ו-3 ולא מהחברה.
● בהודעה מיידית לבורסה שהוציאה החברה נאמר כי החברה תכיר בעוררים 2 ו-3 כבעלי הנכס אם רכישתו על ידי החברה לא תאושר באסיפה הכללית.
חבר הוועדה דן מרגליות הוסיף כי כדי ליהנות מהפטור לפי סעיף 69 לחוק יש להוכיח שבשעת המכירה היה נהנה מסוים, דהיינו היה צריך לבסס קשר נאמנות בין החברה לבין העוררים 2 ו-3 קודם לביצוע העסקה.
תוצאה
הערר נדחה.
בבית המשפט המחוזי בתל אביב
לפני כב' השופטת רות שטרנברג אליעז והחברים דן מרגליות ויהושע ביליצקי
ניתן ב-11.2.2013
הכותב - מומחה "חשבים" בתחום המסים
החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
וגם - הון שחור והעלמות מס, שאלות ותשובות
רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.
מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.
החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.
מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.
- עורך דין ידוע סיפק חברות קש לרשת שהרוויחה מאות מיליונים מחשבוניות פיקטיביות
- רופאת בוטוקס חשודה בהעלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.
בלאקאדג, תמר אזולאי - קרדיט: רפי אלמליחבלאקאדג’ נכנסת למשכנתאות: שירן תמר-אזולאי תוביל את החברה החדשה
חברת המימון ליזמי הנדל״ן מרחיבה פעילות לשוק המשכנתאות החוץ בנקאיות, מתכננת להציע פתרונות ישראלים, משקיעים ותושבי חוץ ולהוסיף תחרות מול בנקים
בלאקאדג’ (מיכמן מימון לשעבר) בלאקאדג' 0% , הפועלת בתחום פתרונות המימון ליזמי נדל”ן ולבעלי שליטה, מודיעה על כניסה לתחום פעילות חדש - מימון משכנתאות ללקוחות פרטיים. לשם כך מקימה החברה חברת בת ייעודית שתעסוק במימון משכנתאות חוץ בנקאיות, ותפעל לצד קווי הפעילות הקיימים של הקבוצה. המהלך מציב בשוק שחקן נוסף שינסה לנגוס בחלק מהאשראי לדיור שנמצא היום בעיקר אצל הבנקים.
כניסה לשוק המשכנתאות החוץ בנקאיות
חברת הבת החדשה צפויה לקבל בחודשים הקרובים רישיון מורחב למשכנתאות, ולאחר קבלתו תתחיל להעניק פתרונות מימון לנוטלי משכנתאות פרטיים. בבלאקאדג’ מציינים כי הפעילות החדשה נשענת על תשתית תפעולית, מימונית, חשבונאית וטכנולוגית קיימת, כחלק מתפיסה רחבה יותר של מתן מעטפת מימון ללקוחות הקבוצה תחת קורת גג אחת.
לפי החברה, במסגרת פעילותה מתוכננת חברת הבת להציע מגוון מוצרים ופתרונות מימון לקהלי יעד שונים, בהם משקיעים, תושבי חוץ והלוואות לכל מטרה בשעבוד דירות מגורים. הכניסה לתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות מצטרפת להרחבת פעילות החברה בשנה האחרונה גם לליווי בנייה בפרויקטי מגורים, ומרחיבה את הממשק של בלאקאדג’ עם שוק הדיור מצד היזמים ומצד משקי הבית.
- לראשונה בישראל יוסדר מקצוע ייעוץ המשכנתאות
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
