לקראת הצפה? "כשתשווק קרקע בחצי מחיר הקבלנים לא יהססו לשבת עליה ולא לבנות"

"מחאת האוהלים לגמרי מוצדקת, אך היא מגיעה מעט מדיי ומאוחר מדי", אמר אבישי מלכא, עו"ד מומחה למיסים ולשעבר יועץ משפטי באזור מרכז והצפון במיסוי מקרקעין.

מלכא אומר כי יש כשלים מסויימים במערכת הכלכלית ואי אפשר לעשות מהפכה בין לילה. "בצוות שהוקם על ידי הממשלה להיוועצות מול המוחים, יושבים שרים שלא עשו דבר שנים. הבעיה הגדולה ביותר היא שיש חברות וקבלנים שמחזיקים בעתודות קרקע אך לא מתחילים לבנות. צריך לחייב את בעל הקרקע למכור אותה לבנייה."

"קבלנים ויזמים עובדים על פי כללי היצע וביקוש", טוען מלכא ומוסיף כי ברגע ששוק הנדל"ן יוצף בקרקעות כתוצאה משיווק מאסיבי של מינהל מקרקעי ישראל, הם פשוט לא יקדמו התחלות בניה ופרויקטים חדשים. "הקבלנים לא יהססו "לשבת" על הקרקע ולא לבנות אם ירגישו שיש ביכולתם למכור את הדירות במחיר גבוה יותר תוך כמה שנים."

לדבריו, גם התוכנית להורדת מחיר הקרקעות בעייתית. "אם הממשלה תשווק עכשיו קרקעות בחצי מחיר, היא תפגע בקבלנים שרכשו עד כה קרקע במחיר מלא. האחרונים יעדיפו שלא לבנות ולבד שלא יצטרכו להתחרות עם קבלנים שרכשו קרקעות במחיר מוזל. נתניהו אמנם חילק את הגזר בדמות הליכי רישוי מקלים וקרקעות במחיר מוזל, אך שכח את המקל בבית מס הרכוש." עד שנת 2000 נגבה מס רכוש בשיעור של 2%-2.5% על קרקעות שפחות מ-30% מזכויות הבנייה שלהן נוצלו. מטרת החוק הייתה, מעבר ליצירת מקור הכנסה זמין למדינה, לתמרץ את בעלי הקרקע לעשות בה שימוש - לנצל את זכויות הבנייה שניתנו להם, ולא לשבת על צבר קרקעות בציפייה לעליית מחירים. על היזמים והקבלנים הוטל קנס למעשה קנס שאילץ אותם לעשות שימוש בקרקעות שברשותם, או להיפטר מהן משום שהכדאיות הכלכלית שבהחזקתן יורדת עם קנס שנתי בשווי של 2.5% משווי הנכס.

שר השיכון אריאל אטיאס תמך ב"החייאת" מס הרכוש, אך נתקל בהתנגדות עזה מצד משרד האוצר, רשות המסים וגורמים בענף הנדל"ן, שטרפדו את המהלך. לטענתם, מדובר למעשה ב"הלאמה זוחלת" של הקרקעות, תוך אפליה בין בעלי הקרקעות. לדבריהם, גם על קרקעות מופשרות יש הגבלות שלא מאפשרות בנייה מיידית, ומכאן שמדובר בחוק לא שוויוני.

מלכא טוען כי גם אם יש צדק מסוים בחלק מהטענות, הרי שתיקון העיוותים הקיימים בחוק הרכוש חייב להתבצע, זאת לאור מצוקת הנדל"ן החריפה, שמחייבת לנקוט באמצעים מיוחדים. "יש לקבוע כי מס הרכוש לא יוחל רטרואקטיבית, ויוטל רק על יזמים שרכשו את הקרקעות בגלי השיווק האחרונים של משרד השיכון וקיבלו זכויות בנייה. כך, ליזמי הנדל"ן יהיה תמריץ ממשי להתחיל לבנות, ויפה שעה אחת קודם."