רבעון של תקווה: האם שוק הנדל"ן בישראל באמת יצא מהמשבר?
הרבעון השני של שנת 2009 הסתיים באקורד חיובי בענף הנדל"ן: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדווחת כי בחמשת החודשים האחרונים של 2009 חלה עלייה של כ-3% במכירת הדירות החדשות, בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2008. בחודש מאי עצמו נרשמה עלייה של 33% במכירת דירות חדשות בבנייה ביוזמה פרטית, לעומת חודש מאי 2008 (מתחילת השנה ועד מאי - עלייה של 3%).
התוצאה של הפעילות המוגברת: בסוף מאי 2009, מלאי הדירות שנותרו למכירה היה נמוך בכ-13% בהשוואה לסוף מאי 2008, על פי נתוני הלמ"ס (
נזכיר כי, חברות הבנייה והמתווכים החלו לדווח על התעוררות מסוימת בשוק כבר בחודש מארס 2009, החודש האחרון של הרבעון הראשון. זאת, לאחר תקופה של קיפאון בנדל"ן (
אז מה בעצם קורה היום בשוק הנדל"ן למגורים?
"שוק הנדל"ן למגורים היה בקיפאון ואחוז העסקאות ירד בחודשים הראשונים של השנה בכ-20% לעומת אשתקד", אומרת מנכ"ל רשת אנגלו סכסון, עדינה חכם. "בחודשים מאי ויוני, ניתן לומר שהאנשים כבר ירדו מהגדר והבינו שזה השוק, ובחודש מאי אף ראינו עליית מחירים".
לדבריה, לשוק נוספו הרבה שחקנים חדשים שמשקיעים בנדל"ן. "במקום להשקיע בקופות גמל או בבנק, הם משקיעים 300 אלף שקלים עד מיליון שקלים כדי לקבל תשואה ממוצעת של 4% עד 7%".
חכם מעריכה כי העלייה הכללית "של אחוזים בודדים" במחירי הדירות נובעת בעיקר מכניסה אגרסיבית של משקיעים לשוק הנדל"ן. "המשק עדיין לא יצא מהמצב הכלכלי הקשה", היא אומרת, "אך יש ביקוש רב, הרבה מעל ההיצע, בעיקר לדירות במחיר מיליון שקלים. בדירות שמחירן עד כמיליון שקלים, נרשמו לאחרונה יותר אנשים שרוכשים לצורך השקעה מאשר כאלו שרוכשים לצורך מגורים".
היכן עולים מחירי הדירות?
ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי ישנה עלייה מסוימת במחירי הנדל"ן באזור המרכז - בעיקר בערים כפר סבא, הרצליה, רעננה, הוד השרון, פתח תקווה, ובאר יעקב - עליות של 5% עד 10%. כהן מאשש את דברי חכם, באומרו כי "בשל המיתון נרשמו ברבעון האחרון פחות עסקאות בהן מעורבים זוגות צעירים ויותר עסקאות בהן נמכרו דירות להשקעה מתוך הבנה שהנדל"ן הינו אפיק השקעה בטוח יחסית בישראל".
עוד מציין כהן, כי למרות הקיץ אין עלייה במספר העסקאות בהן מעורבים תושבי חוץ וכפי שהמצב נראה עכשיו לא יהיה שינוי מהותי במגמה זו. בנדל"ן היוקרה, הוא מוסיף, נרשמות עסקאות בודדות וספורדיות. "עסקאות אלו מצביעות על רמת מחירים נמוכה יחסית לרבעון המקביל אשתקד", אומר כהן.
השחקנים שמצילים את השוק
ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, אומרת כי "מי שמציל היום את השוק מקריסה הן קבוצות הרכישה והמשקיעים". לדבריה, "גורמים אלה הפכו לאפיק המשיכה הפעיל ביותר, שהלך והתחזק במהלך המחצית הראשונה של 2009". דגני מוסיפה, כי "המשקיעים בקבוצות רכישה "מצפים לרווח של 15% לפחות במהלך של שנתיים".
לדברי משה פלדמן, מנכ"ל "פלדמן ייזום ושיווק נדל"ן", השוק עבר לשוק מאד מפולח המבוסס על קהלים שבויים. לדוגמה, מסביר פלדמן, יישוב מתפתח דוגמת באר יעקב מתאפיין בקהלים שבויים של משפרי דיור מהערים הסמוכות ראשון לציון ונס ציונה. "מגמה זו תלך ותתחזק ברבעונים הבאים תוך שמירה על יציבות מחירים ללא עליות או ירידות משמעותיות", מעריך פלדמן.
בחברות הבנייה, מעידים על זרם גובר של מתעניינים, הפוקדים את משרדי המכירות בימים אלה, לאחר חודשים ארוכים של קיפאון. "תחום הנדל"ן בישראל הושפע כולו מהמשבר הכלכלי הגלובלי ואילו ברבעון האחרון אנו מרגישים שינוי מגמה בכל הפרויקטים שלנו ברחבי הארץ", אומרת רחלי בריזל, מנהלת השיווק בחברת נוה, מקבוצת נכסים ובנין IDB. "לאחר תקופה של תחושת חוסר ודאות מצד הלקוחות, מורגש גידול במספר המבקרים במשרדי המכירות של החברה. המכירות קפצו בכ- 200% בחודשים האחרונים ובחודש יוני החברה מכרה כ- 40 דירות".
לדברי ניסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת הבנייה "אחים דוניץ", ברבעון האחרון היתה תנופה גדולה במכירות בכל האזורים בהם החברה פועלת. אחיעזרא מסביר כי זוהי תוצאה ישירה של "שחרור כספים של מי שישב על הגדר ו'התבשל' עם ההחלטה - ובסופו של דבר רכש דירה". אחיעזרא אומר כי בחודשיים האחרונים מכרה החברה 50 יחידות דיור ברחבי הארץ במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקלים לדירה. אחיעזרא מעריך כי "בשל הביקושים הגבוהים והיצע הדירות הנמוך, המגמה החיובית של התייצבות ענף הבנייה תמשך".
חזרתם של תושבי החוץ?
בניגוד לדיעה הרווחת, כי תושבי חוץ ברחו מהשוק, נראה כי יש מי שמחליט לנצל את המצב ולרכוש דירות בארץ. מרב חסון-יצחקי, מבעלי קבוצת דניאל יצחקי הבונה את מגדל הסיטי בפתח תקווה, מוסרת כי במהלך החודשיים האחרונים שווקו 6 דירות בפרויקט למשקיעים מבלגיה, צרפת וקנדה. המחיר הממוצע של הדירות ששווקו למשקיעי חו"ל היה 1.4 מיליון שקלים.
"הרוכשים מחו"ל נימקו את החלטתם בכך שרמות המחירים במרכז פתח תקווה לדירות פרימיום נמוכות פי שלושה ויותר לעומת דירה מקבילה בתל אביב", אומרת חסון-יצחקי. לדבריה, במהלך השנה האחרונה היתה השבחה של כ-20% במחירים באזור. עוד היא מציינת, כי התשואה השנתית על השכרת הדירות תגיע לכ-6% בקירוב. "רוב המשקיעים אמרו כי הם רואים בהשקעתם השקעה אסטרטגית לטווח הארוך, הן מבחינה כלכלית והן למקרה שיחליטו לעלות לישראל" מציינת חסון-יצחקי.
גם חברות הבנייה למגזר החרדי מעידות על פעילות ענפה. יקי רייסנר, מנהל השיווק של קבוצת צ. לנדאו, אומר כי "סיכום המכירות ברבעון השני בפרויקטים שלנו מוכיח מגמת מכירות יציבה וטובה. אנו מאמינים ששוק הדירות בשווי כ-1 מיליון שקלים ימשיך להוות את שוק המכירות העיקרי בחודשים הקרובים". הוא מוסיף כי "מלאי הדירות הולך ומצטמצם, מה שוודאי לא יעזור לעצירת גל עליות המחירים האחרון."
לגבי היקף העסקאות העתידי בשוק הנדל"ן הישראלי, התחזיות אינן אופטימיות. על פי תחזיות גיאוקרטוגרפיה, "סך כל העסקאות בשוק, הן יד שנייה והן יד ראשונה, צפוי להיות בהיקף קטן יחסית לשנים 2007-2008", אומרת דגני. "סך כל הפעילויות הכלכליות הקשורות בשוק הנדל"ן יצטמצמו".
