גיל בלוטרייך: "יש יזמים שמנהלים בשלט רחוק, אנחנו רוצים לראות את 'הלבן בעיניים' של הלקוחות"

מניות הנדל"ן ספגו בשנה האחרונה ירידות חדות מאוד, השוק לא היה סבלני לכל מי שעסקיו תלויים במכירת קרקעות במחירים יקרים, או מממן את עסקאותיו בשיעורי מינוף גבוהים. ואם מניות הנדל"ן חטפו חזק, מניות היתר (ובינהן נדלניות לא מעטות) חטפו אף חזק יותר. המשקיעים סולדים ממניות היתר בבורסה ומחזורי המסחר בהן ירדו משמעותית. המגמה השלילית בבורסה בתל אביב הביאה את השחקנים להתרחק מהמניות הקטנות ולהאחז במניות הבלו צ'יפ המקומיות.

השבוע רכש גיל בלוטרייך, בעל השליטה בחברת "מישורים", 200,000 ממניות החברה בעסקה שמחוץ לבורסה, במחיר של 16 שקל למניה, בשווי כולל של 3.2 מיליון שקל, מחיר המשקף 40% מעל מחיר המניה בבורסה. הצעד על פי ההצהרה הרשמית של החברה, בוצע כאקט של אמון בחברה.

העסקאות האחרונות של החברה

לאחרונה, רכשה "מישורים", שני נכסי נדל"ן אשר הוערכו במחיר גבוה משמעותית מעלות רכישתם. האחד הוא אתר סקי וגולף מצפון לטורנטו כאשר מחיר הרכישה כ- 36.8 מיליון דולר. הבנק המממן העריך את שווי הנכס בכ- 51 מיליון דולר ואישר מימון בגובה 25 מיליון דולר. הורס שוו וולי' - אתר סקי וגולף הנחשב לאחד משלושת אתרי הסקי הגדולים בסביבת טורונטו.

המתחם נרכש באמצעות חברת סקייליין הקנדית אשר השליטה בה מתחלקת בין מישורים, המחזיקה ב-67%, חברת הכשרת היישוב 28% וגיל בלוטרייך שמחזיק באופן פרטי ב-5% נוספים.

העסקה השניה הינה רכישת 'סקייליין טאואר'. מדובר ברכישת המגרש האחרון שנותר פנוי לבניית מגדל גורד שחקים בלב הדאון טאון בטורונטו. החברה שילמה 24.1 מיליון דולר עבור המגרש.

המגרש, המשמש כיום כמגרש חנייה, ממוקם ברחוב 66 טמפרנס, בליבו של המרכז הפיננסי של טורונטו. בסמוך למגרש בונה דולנד טרמפ מגדל מגורים ומלון אשר נמכר ברובו. המגרש ממוקם בין מגדל 'פירסט קנידיאן פלייס ' בן 72 הקומות שבנו האחים רייכמן בשנות ה-8 למגדל השרתון סנטר, בית המשפט העליון ובית העירייה של טורונטו.

כיום מאושרות זכויות הבנייה ל -42 אלף מטר בגובה מקסימלי של 55 קומות. בכוונת החברה להגיש בחודשים הקרובים בקשה להיתר בנייה למגדל משולב של משרדים ומגורים יוקרתי בן כ-60 אלף מטר מרובע בגובה של 62 קומות.

על רקע העסקאות האחרונות של החברה והמשבר בשוק הנדל"ן שוחחנו על גיל בלוטרייך, בעל השליטה בחברה, ורמי שריקי, מנכ"ל החברה, בשיחה משותפת על שוק הנדל"ן בכלל ושוק הנדל"ן בקנדה בפרט.

דיווחתם על עסקאות רבות, חרף משבר הנדל"ן. מהן הנסיבות שהובילו אתכם לבצע דווקא את אותן עסקאות?

רכשנו לאחרונה אתר סקי וגולף מאוד גדול ואנו מתכוונים ליצור את מגרש המשחקים שיהיה בין הגדולים ביותר בקנדה. זיהינו טרנד או מגמה - החל מהשנה הבאה מתחילים לפרוש הרבה אנשים מדור הבייבי-בום, אלה שנולדו אחרי מלחמת העולם. הדור הזה מחזיק יותר מ-40% מהעושר של משקי הבית בקנדה. אותו דור מתכוון למכור את הבתים הפשוטים ולעבור לחיות במגדלים איכותיים ולממש את החלום הקנדי - הם רוצים לגור באיכות חיים. כאן בדיוק אנחנו נכנסים לתמונה - לאפשר להם לממש את החלום.

אנחנו רכשו את אתר פורט מקניקול כ-90 קילומטר של חופי ים וספורט עם נמל היסטורי, לידו מתרחשת כל פעילות הרכבות של קנדה. בגלל שפיתחו באזור רכבות, סגרו את הנמל למשך כ-50 שנה. אנחנו רכשנו את הנמל בכדי לפתוח אותו שוב.

בנוסף קנינו את המגרש הכי גדול לפיתוח בחופי טורונטו ואישרנו תוכניות ראשונות להקמה של 650 יחידות דיור, בכוונתינו להגיש תוכניות נוספות.

מתוך ה-650 יחידות דיור, החברה התחילה למכור מגרשים לבנייה והמחיר הממוצע עמד על 400 אלף דולר למגרש. על ידי מכירת המגרשים בלבד החזרנו לעצמנו את כל ההשקעה. רמי מדגיש בהקשר שהמגרשים שנמכרו היוו רק 5% מהקרקעות.

יש ירידות של מחירי נדל"ן ברחבי העולם, בעוד שבישראל הכל פורח עדיין - מה דעתך?

אני יכול להגיד דבר כזה, אם אנחנו משווים את קנדה לישראל, אז ההכנסה לנפש גבוהה יותר בקנדה משמעותית. אולם, אם משווים את טורנטו לתל אביב, אז אני לפחות שמעתי שמוכרים בת"א גם דירות במחירים של עשרות אלפי שקלים למטר. במגדל הכי יוקרתי בקנדה על המגרש האחרון לגורד השחקים הכי נחשק אנחנו מכרנו דירות במחירים של 7,000 דולר למטר נטו.

השוק הגיב באדישות לעסקה השבוע, מה מייחד אותה מהקודמות?

השבוע דיווחנו על סגירת עסקה של 37 מיליון דולר. רכשנו את אחד מאתרי הסקי הגדולים ביותר בטורונטו. בנוסף קנינו אתר סקי שמושך אליו 100,000 מבקרים בשנה. ההכנסות מכל העסקה הן 4.2 מיליון דולר נטו (N.O.I), כלומר 11% תשואה בשנה. בתוך העסקה קיבלנו זכויות לבנייה של עוד מאות קוטג'ים דירות ומספר של מלונות. כבר אנחנו מתחילים לפתח את המוצרים. אם מסתכלים על כל העסקה יחד אז יש לנו את הקומפלקס הכי גדול בקנדה.

איך החברה מתמודדת עם משבר האשראי והסיכונים בענף הנדל"ן?

המקצוע שלי הוא ניהול סיכונים, אם בפורט מקניקול הוצאנו את הסיכון לאחר המימושים (מכרנו חלק מהמגרשים והחזרנו את הסכום ששילמנו על כל השטח). גם ב'הורס שוו וולי' לא קנינו אדמה לפיתוח מגרשים אלא נכס מניב, בנוסף יש לנו בונוס של מגרשים. חשוב להזכיר שההכנסות תלויות במזג האוויר, וגם ברצון העם לעשות פעילויות ספורט. אבל מי שמכיר את העם הקנדי יודע שהוא לא הולך להדיר רגליו מאתרי הספורט.

המדינה מאוד מוטת סחורות והם היוו חלק גדול מהצמיחה שלה, במידה ויירדו מחירי הסחורות המדינה תיפגע ויכולה גם להיכנס למיתון מה דעתך?

צריך לזכור שקנדה נחשבת על ידי כלכלנים בכל העולם לאי של יציבות, והיא נחשבת כמחסן של העולם מבחינת סחורות. היא מחזיקה בשטחיה כ-52% ממקורות האנרגיה בעולם.

בקנדה בניגוד לארה"ב יש סה"כ חמישה בנקים. הבנקים הקנדים מאוד שמרניים - אין הלוואות סאב-פריים. כל המבנה של ההלוואות הוא שונה מאוד מארה"ב.

למרות הנתונים החיוביים בנתוני המאקרו, ככל שמתפרסמות יותר ההערכות שליליות - אז הצפי לעתיד של הכלכלנים הוא שלילי.

המניה ירדה מתחת למחיר בו הונפקה, למרות שכפי שאמרת משבר הנדל"ן לא הגיע לקנדה - מדוע?

כמו בכל דבר צריך להסתכל בצורה סלקטיבית - אי אפשר להסתכל על חברות הנדל"ן ולהגיד שהן לא טובות. המקצוענות זה שם המשחק צריך לדעת להוציא את 'המוץ מן התבן'. אנחנו פועלים להקטין את המינוף של החברה שגם כרגע הוא לא נחשב גבוה.

מכיוון שאנחנו אנשי נדל"ן אנחנו רואים את הנכסים בעין של שחקנים מקומיים. אנחנו נמצאים תמיד בשטח מנהלים את הנכסים שלנו. יש אולי יזמי נדל"ן ישראלים שלא תמיד נוכחים פיזית - אבל אנחנו משקיעים פיזית רק במקומות שבהם אנחנו יושבים. בדיוק בגלל זה לא תקענו יתד בארצות אחרות - אנחנו רוצים לראות את הלבן בעיניים של האנשים שאיתם אנחנו עושים עסקים.

מה השתנה בחברה מאז ההנפקה?

אני חושב שמישורים ערב ההנפקה ב-2007 מול מישורים של היום הן שתי חברות שונות. מישורים גייסה כ-45 מיליון שקל במניות, יש לנו כ-120 מיליון שקל של אג"ח בריבית (קופון) של 7.25%. החברה רכשה מאז ההנפקה שלושה נכסים מניבים. יש לנו תשואות גבוהות מאוד על ההון העצמי הבניין שרכשנו ברחובות מניב לנו 30% על ההון העצמי, בכפר סבא מעל ל-22% על ההון העצמי. חשוב לציין שהתשואה מאוד גבוהה מתשלומי הריבית על האג"ח.

מה המסר שלך למשקיעים בבורסה באופן כללי בתקופה זו?

צריך להתאזר בהרבה סבלנות. אני מאמין שבסופו של שדבר מחירי המניות מושפעים בטווח הארוך מהביצועים הכלכליים. אני מאמין בהשקעה לטווח הארוך.