מדור ב-Bizportal: "המדריך לנדלניסט" הפעם - שוק הנדל"ן ביפו

אתר Bizportal יוצר במדור חדש - "המדריך לנדלניסט". מידי יום שלישי נביא בפניכם סקירה אודות מצב הנדל"ן למגורים בישראל, כל שבוע עיר אחרת. הפעם - שוק הנדל"ן למגורים ביפו.

כולם מדברים על הגאות הכמעט בלתי נתפסת במחירי הדירות בתל אביב אבל לכולם גם ברור שצריך כבר לחפש את "הדבר הבא" כי מי שלא קנה דירה באזורים הטובים של תל אביב לפני מספר שנים, בטח מצער על כך ובטח לא יהיה מוכן לעשות זאת עכשיו. בשל כך, החלטנו לפתוח את המדור בשכנה מדרום. צריך להגיד שתל אביב לא לבד, שוק הנדל"ן ביפו מעולם לא נראה טוב יותר: תוכניות עירוניות מגוונות, פרויקטים רבים הנמצאים בשלבי ביצוע ואוכלוסייה אמידה שמגיעה לעיר מספקים משב רוח רענן לעיר הנמל ההיסטורית.

משקיעי הנדל"ן, המתוסכלים מהמחסור הגובר בנכסים בתל אביב, יכולים להעיף מבט אל מעבר לפינה ולגלות כי השכנה הדרומית והמנומנמת (שלא להגיד הכושלת) שלהם התעוררה כבר לפני שנתיים. "בשנתיים האחרונות עלו מחירי המכירה בפרויקטים החדשים שנבנו בעיר ב-30% ויותר. דירת 2 חדרים, שנמכרה לפני שנתיים ב-600 אלף שקלים, נמכרת היום בכמיליון שקלים", מוסר אריק זבלודוביץ' מנהל "פרויקט הרובע" בעיר.

לדברי זבלדוביץ', "מתוך 157 הדירות שכבר נרכשו בפרויקט, כ-40% כבר נמכרו על הנייר. ההסבר לכך פשוט: האלטרנטיבות בתל אביב הולכות ואוזלות וההעדפה הבאה מבחינת רוכשים רבים היא יפו. בנוסף, נראה כי פרויקטים תכנוניים רבים משפרים את חזות העיר, ובניהם פרויקט הרכבת הקלה ובניין הנמל". נראה שהמצב בשטח מאשר את הדברים: כרגע יש ביפו כ-10 פרויקטים בשלבי ביצוע שונים, שכל אחד מהם מכיל בין 20 ל-100 יחידות דיור.

אחד ממשקיעי הנדל"ן הוותיקים במשק, מינהל מקרקעי ישראל, עלה לא מזמן על המגמה החדשה ומצא דרך לנפח את הכנסותיו. "לפני יותר מ-3 שנים, יזמים לא העיזו להתקרב למכרזים של המינהל", אומר זבלדוביץ', "אך לאחרונה המכרזים נסגרו בהרבה מעל המחיר המוצע. המצב אף הגיע לידי כך שהמינהל הפסיק לפני כ-3 חודשים לפרסם את המחיר למכרזים אותם הוא מציע. זאת עקב ההבנה שכוחות השוק יגרמו לתמחור הרבה יותר גבוה מכל מחיר שיוצע על ידי המינהל".

אפשרות לביצוע אקזיט על הנכס

על אף עליית המחירים בתקופה האחרונה, מחירי הדירות הרגילות - שאינן נכללות במסגרת הפרויקטים החדשים - נשארו ברמות מחירים סבירות. נועם נחמני מ"אנגלו סכסון" ביפו מסביר כי "מחירי הדירות הרגילות נעים סביב 1,300-1,500 דולר למ"ר. עם זאת, ממוצע המחירים בפרויקטים כמו הרובע, אנדרומדה וחצרות יפו נע סביב 3,000 דולר למ"ר". לדברי נחמני, "יפו מאוד מגוונת והמחירים בה אינם אחידים. כעיקרון, ככל שנלך לאזור צפון-מערב המחירים יהיו גבוהים יותר. לעומת זאת, באזור המזרחי המחירים נמוכים יותר". עם זאת, נחמני מעריך כי העלייה הגדולה במחירי הדירות ביפו עדיין לפנינו.

בעקבות עליות המחירים האחרונות, תושבים רבים מממשים את נכסיהם עוד היום. את התופעה הזו מובילים תושביה הערבים של העיר, המוכרים את דירותיהם הישנות למרבה במחיר ונודדים דרומה לכיוון בת ים, שבה הם יכולים למצוא דיור במחירים זולים יותר. כך נוצר מצב שלעיר מגיעה אוכלוסייה מסוג חדש, הכוללת זוגות צעירים, בעלי הון ו"משפרי דיור" למיניהם.

תשואה גבוהה על ההשקעה

מחירי השכירויות ביפו נעים בטווח של 550-600 דולר לדירות 2-3 חדרים. ביקוש רב להשכרת דירות מגיע עקב הרחבת "מכללת תל אביב-יפו", הממוקמת מזרחית לשדרות ירושלים. "מי שמחפש להשיג תשואה גבוהה ביפו מוזמן לרכוש נכסים באזור צפון יפו, ברחוב יהודה הימית ובמתחם נוגה, אזורים בהם התשואה הממוצעת היא 6%-8% לשנה", אומר נחמני.

לפני 9 שנים, הקים ראש העיר תל אביב יפו, רון חולדאי, את "הרשות העירונית לפיתוח יפו". רשות זו, המהווה חלק מעיריית תל אביב-יפו, עוסקת בהכנה ובתכנון פרויקטים רבים ובהם פרויקטים של דיור ותשתיות. ראש הרשות העירונית, גלעד פלד, אומר כי "בתחום התכנוני אנו מקדמים תוכניות בניין עיר רבות. כרגע, אנחנו עובדים על מתחם 'נס לגויים' ואזור אצטדיון מכבי יפו, הממוקמים ליד מכללת תל אביב-יפו, בהם מתוכננות להיבנות כ-2,000 יחידות דיור. ביפו ישנם הרבה מגרשים ריקים ומבנים שבהם לא נוצלו זכויות הבנייה. זהו יתרון עצום שעדיין לא מומש".

"לא מאשרים הקמת מגדלים"

מאז הקמתה, הרשות מנסה לעורר את שוק הנדל"ן ביפו על ידי ביצוע ותכנון פרויקטים רבים. פלד מוסר כי "במהלך 8 השנים האחרונות השקענו כאן בתכנון כ-800 מיליון שקל ולכן את התעוררות שוק הנדל"ן ביפו אפשר להסביר הן כפועל יוצא של השוק בת"א והן כהשפעה ישירה של תוכניות התכנון שלנו, שבאו לידי מימוש". בהתייחסו לתופעת עליית מחירי הנדל"ן בתל אביב, אומר פלד כי "מדובר בתופעה מבורכת שתורמת רבות ליפו. אנחנו רק מספקים את הזרז לשוק והשוק מגיב מאליו".

בהצצה לעתיד רואה פלד - יפו אחרת, אבל עם זאת, שומר על אופטימיות מסויגת: "מגדלים לא יהיו כאן מכיוון שהתוכניות לא מאשרות, ובנוסף גם הפערים בין השכונות יישארו. ואולם, אנחנו פועלים במרץ לצמצום הפערים גם בתכנון המשלים וגם במערכת החינוך שזו גולת הכותרת שלנו".

נראה כי שוק הנדל"ן ביפו התעורר כבר מזמן ומציע הצעות מפתות לסוגים שונים של רוכשים. האם זה הזמן לעלות על הרכבת? רק ימים יגידו.