מדור ב-Bizportal: "המדריך לנדלניסט" הפעם - שוק הנדל"ן ביפו
אתר Bizportal יוצר במדור חדש - "המדריך לנדלניסט". מידי יום שלישי נביא בפניכם סקירה אודות מצב הנדל"ן למגורים בישראל, כל שבוע עיר אחרת. הפעם - שוק הנדל"ן למגורים ביפו.
כולם מדברים על הגאות הכמעט בלתי נתפסת במחירי הדירות בתל אביב אבל לכולם גם ברור שצריך כבר לחפש את "הדבר הבא" כי מי שלא קנה דירה באזורים הטובים של תל אביב לפני מספר שנים, בטח מצער על כך ובטח לא יהיה מוכן לעשות זאת עכשיו. בשל כך, החלטנו לפתוח את המדור בשכנה מדרום.
צריך להגיד שתל אביב לא לבד, שוק הנדל"ן ביפו מעולם לא נראה טוב יותר: תוכניות עירוניות מגוונות, פרויקטים רבים הנמצאים בשלבי ביצוע ואוכלוסייה אמידה שמגיעה לעיר מספקים משב רוח רענן לעיר הנמל ההיסטורית.
משקיעי הנדל"ן, המתוסכלים מהמחסור הגובר בנכסים בתל אביב, יכולים להעיף מבט אל מעבר לפינה ולגלות כי השכנה הדרומית והמנומנמת (שלא להגיד הכושלת) שלהם התעוררה כבר לפני שנתיים. "בשנתיים האחרונות עלו מחירי המכירה בפרויקטים החדשים שנבנו בעיר ב-30% ויותר. דירת 2 חדרים, שנמכרה לפני שנתיים ב-600 אלף שקלים, נמכרת היום בכמיליון שקלים", מוסר אריק זבלודוביץ' מנהל "פרויקט הרובע" בעיר.
לדברי זבלדוביץ', "מתוך 157 הדירות שכבר נרכשו בפרויקט, כ-40% כבר נמכרו על הנייר. ההסבר לכך פשוט: האלטרנטיבות בתל אביב הולכות ואוזלות וההעדפה הבאה מבחינת רוכשים רבים היא יפו. בנוסף, נראה כי פרויקטים תכנוניים רבים משפרים את חזות העיר, ובניהם פרויקט הרכבת הקלה ובניין הנמל". נראה שהמצב בשטח מאשר את הדברים: כרגע יש ביפו כ-10 פרויקטים בשלבי ביצוע שונים, שכל אחד מהם מכיל בין 20 ל-100 יחידות דיור.
אחד ממשקיעי הנדל"ן הוותיקים במשק, מינהל מקרקעי ישראל, עלה לא מזמן על המגמה החדשה ומצא דרך לנפח את הכנסותיו. "לפני יותר מ-3 שנים, יזמים לא העיזו להתקרב למכרזים של המינהל", אומר זבלדוביץ', "אך לאחרונה המכרזים נסגרו בהרבה מעל המחיר המוצע. המצב אף הגיע לידי כך שהמינהל הפסיק לפני כ-3 חודשים לפרסם את המחיר למכרזים אותם הוא מציע. זאת עקב ההבנה שכוחות השוק יגרמו לתמחור הרבה יותר גבוה מכל מחיר שיוצע על ידי המינהל".
אפשרות לביצוע אקזיט על הנכס
על אף עליית המחירים בתקופה האחרונה, מחירי הדירות הרגילות - שאינן נכללות במסגרת הפרויקטים החדשים - נשארו ברמות מחירים סבירות. נועם נחמני מ"אנגלו סכסון" ביפו מסביר כי "מחירי הדירות הרגילות נעים סביב 1,300-1,500 דולר למ"ר. עם זאת, ממוצע המחירים בפרויקטים כמו הרובע, אנדרומדה וחצרות יפו נע סביב 3,000 דולר למ"ר". לדברי נחמני, "יפו מאוד מגוונת והמחירים בה אינם אחידים. כעיקרון, ככל שנלך לאזור צפון-מערב המחירים יהיו גבוהים יותר. לעומת זאת, באזור המזרחי המחירים נמוכים יותר". עם זאת, נחמני מעריך כי העלייה הגדולה במחירי הדירות ביפו עדיין לפנינו.
בעקבות עליות המחירים האחרונות, תושבים רבים מממשים את נכסיהם עוד היום. את התופעה הזו מובילים תושביה הערבים של העיר, המוכרים את דירותיהם הישנות למרבה במחיר ונודדים דרומה לכיוון בת ים, שבה הם יכולים למצוא דיור במחירים זולים יותר. כך נוצר מצב שלעיר מגיעה אוכלוסייה מסוג חדש, הכוללת זוגות צעירים, בעלי הון ו"משפרי דיור" למיניהם.
תשואה גבוהה על ההשקעה
מחירי השכירויות ביפו נעים בטווח של 550-600 דולר לדירות 2-3 חדרים. ביקוש רב להשכרת דירות מגיע עקב הרחבת "מכללת תל אביב-יפו", הממוקמת מזרחית לשדרות ירושלים. "מי שמחפש להשיג תשואה גבוהה ביפו מוזמן לרכוש נכסים באזור צפון יפו, ברחוב יהודה הימית ובמתחם נוגה, אזורים בהם התשואה הממוצעת היא 6%-8% לשנה", אומר נחמני.
לפני 9 שנים, הקים ראש העיר תל אביב יפו, רון חולדאי, את "הרשות העירונית לפיתוח יפו". רשות זו, המהווה חלק מעיריית תל אביב-יפו, עוסקת בהכנה ובתכנון פרויקטים רבים ובהם פרויקטים של דיור ותשתיות. ראש הרשות העירונית, גלעד פלד, אומר כי "בתחום התכנוני אנו מקדמים תוכניות בניין עיר רבות. כרגע, אנחנו עובדים על מתחם 'נס לגויים' ואזור אצטדיון מכבי יפו, הממוקמים ליד מכללת תל אביב-יפו, בהם מתוכננות להיבנות כ-2,000 יחידות דיור. ביפו ישנם הרבה מגרשים ריקים ומבנים שבהם לא נוצלו זכויות הבנייה. זהו יתרון עצום שעדיין לא מומש".
"לא מאשרים הקמת מגדלים"
מאז הקמתה, הרשות מנסה לעורר את שוק הנדל"ן ביפו על ידי ביצוע ותכנון פרויקטים רבים. פלד מוסר כי "במהלך 8 השנים האחרונות השקענו כאן בתכנון כ-800 מיליון שקל ולכן את התעוררות שוק הנדל"ן ביפו אפשר להסביר הן כפועל יוצא של השוק בת"א והן כהשפעה ישירה של תוכניות התכנון שלנו, שבאו לידי מימוש". בהתייחסו לתופעת עליית מחירי הנדל"ן בתל אביב, אומר פלד כי "מדובר בתופעה מבורכת שתורמת רבות ליפו. אנחנו רק מספקים את הזרז לשוק והשוק מגיב מאליו".
בהצצה לעתיד רואה פלד - יפו אחרת, אבל עם זאת, שומר על אופטימיות מסויגת: "מגדלים לא יהיו כאן מכיוון שהתוכניות לא מאשרות, ובנוסף גם הפערים בין השכונות יישארו. ואולם, אנחנו פועלים במרץ לצמצום הפערים גם בתכנון המשלים וגם במערכת החינוך שזו גולת הכותרת שלנו".
נראה כי שוק הנדל"ן ביפו התעורר כבר מזמן ומציע הצעות מפתות לסוגים שונים של רוכשים. האם זה הזמן לעלות על הרכבת? רק ימים יגידו.
בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים
עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם)
למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.
ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.
בשנת 2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.
קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
- המדריך המלא למציאת מורה פרטי (שבאמת יעזור לילד שלכם)
- פער של 30% בשכר, 60% עזבו את העבודה: דוח השכר במערכת החינוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון. במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד.
הנגיד: "פועל להעביר את הכוח מהבנקים לציבור" - האומנם?
פרופ' אמיר ירון מתעתע בציבור - מדבר על החלשת הבנקים, בפועל הוא רק חיזק אותם ופגע בציבור; האם 10 מיליונים איש אנונימיים פחות חשובים מעשרות החברים והמכרים של הנגיד במערכת הבנקאית? בסוף הכל אישי
הבנקים חזקים - הציבור חלש. אין מספיק תחרות, והבנקים מצפצפים עלינו - אפס על ריבית עו"ש ביתרת זכות, 12.2% על ריבית עו"ש ביתרת חובה. הנגיד ובנק ישראל מסבירים לנו שהם עושים הכל כדי לשנות את זה - הם מסבירים את זה כבר שנים, אבל שום דבר לא השתנה למעט דבר אחד - הרווחים של הבנקים. הם שוברים מדי שנה שיאים. על חשבוננו.
וכך מגיע היום הנגיד, פרופ' אמיר ירון לכנס על תמורות בשוק האשראי הקמעונאי ומסביר על הפעולות של הבנק, ההצלחות, הכיוון קדימה. אפשר להתרשם, וננסה להיות עדינים שהנגיד לא ממש מבין את הסיטואציה או מנסה לייצר נרטיב שגוי בעם. האמת היא שהאחריות עליו והוא לא שינה את יחסי הכוחות בין הבנקים לציבור - אפילו ההיפך. בתקופתו הבנקים הפכו לחזקים עוד יותר. הוא זה שאשם במצב לצד צמרת בנק ישראל שהמוני ישראלים לא מקבלים ריבית על העו"ש וזו רק דוגמה. מאות סעיפים של עמלות מיותרות ויקרות לצד ניצול ועושק של ציבור הדיוט, מטשטשים את היכולת לבדוק ולהבין על מה הציבור משלם. בנק ישראל יכול בלחיצת כפתור לפתור את הבעיה. הוא מדבר גבוה על הרצון לשמור על עצמאיות הבנקים - אם בעולם המערבי עושים כך, גם אצלנו אפשר, כשנזכיר לנגיד שאצלנו השוק לא תחרותי ולכן רגולטור יכול וצריך להתערב.
אבל זה לא האינטרס של הנגיד. הוא רוצה ללכת לישון כל לילה כשהוא רגוע לחלוטין שאין שום סכנה ליציבות הבנקים והדרך לעשות זאת היא לפטם אותם ברווחים. הנגיד הוא המנכ"ל על של הבנקים. הוא קובע את הרווחים שלהם דרך המרווחים על הבנקים, דרך עמלות, דרך קביעת התחרות, דרך קביעת מבנה השוק המקומי, השחקנים בו ותעריפי העמלות והריביות. כשהוא רואה שהריבית היא אפס, והוא מדבר על כך שהוא משנה את יחסי הכוחות בין הבנקים לבין הציבור, מצופה שיורה על ריבית על העו"ש. הבנקים ירוויחו במקום 16% על ההון "רק" 14% (הם בתשואות שיא על ההון). מספיק שהבנקים ישלמו כ-2.5%-3% על העו"ש כדי לשנות משמעותית לובה את המאזן כוחות בין בנקים לציבור - הוא בוחר לא לעשות זאת. למה לריב עם החברים שלך? 10 מיליון איש הם אנונימיים בלי שמות, אבל את עשרות הבכירים במערכת הבנקאית הוא מכיר אישית.
אז הנה דברי הנגיד, איכשהו הם לא ממש מתחברים למציאות - "הצעדים השונים שאנו נוקטים מהווים מהלך סדור שמטרתו לייצר שוק אשראי תחרותי, מגוון וחדשני בו הכוח עובר לצד של הצרכן וכושר המיקוח שלו מול ספקי האשראי השונים, מתעצם. אנחנו פועלים כדי להעביר את הכוח מספקי האשראי והבנקים לציבור הלווים. הדרך לכך נשענת על שני צירים מרכזיים.
- בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
- בנק ישראל פיתח כלי חדש לחיזוי אינפלציה: "מנהלי החברות יודעים יותר טוב מהמודלים הסטטיסטיים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"הציר הראשון עוסק בהעצמת כוחו של הצרכן ביחס למידע הפיננסי שלו. בעידן המודרני, מידע הוא אחד הנכסים החשובים ביותר. הוא מאפשר לגופים פיננסיים להבין את צורכי הלקוח, להעריך סיכונים בצורה מיטבית, להציע מוצרים מותאמים ולפעול בסביבה תחרותית והוגנת יותר.
