הדוח של הרבעון השלישי שפרסמה חברת האשראי החוץ בנקאי מניף מניף -3.69%  , אחד הגופים המרכזיים במימון ליזמי נדל״ן, מציג תמונה שמרחיקה מעבר לביצועי החברה עצמה. מההתבוננות במספרים, בשינויים במבנה תיק האשראי, ובקפיצות בחובות הנדחים והפיגורים, ניתן לראות את מה שמתרחש כיום מאחורי הקלעים בענף הנדל״ן הישראלי: ירידה במכירות שהובילה למצוקה תזרימית מתמשכת, קבלנים שמתקשים לקבל אשראי בנקאי, התייקרות בעלויות הבנייה, ומשק שבו יותר ויותר פרויקטים זקוקים ל"חמצן כלכלי" כדי לשרוד את הסביבה הנוכחית.

וזו לא הגזמה. על פי הדוח, היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה בין הצדדים זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל, יותר מכפול לעומת כ-421 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. לצד זה, החובות שבהם ההסכם כבר הסתיים אך טרם חלפו תשעה חודשים ממועד הסיום, כלומר חובות שהיו אמורים להיסגר זה מכבר, הגיעו ל-361 מיליון שקל, כמעט פי שלושה משנה שעברה. ביחד מדובר בכמעט 1.27 מיליארד שקל של חובות שנדחו, גולגלו או פשוט לא שולמו בזמן.

כשמניחים את זה מול ההון העצמי של מניף, מתקבלת תמונה מדאיגה יותר: החובות הנדחים והלא משולמים עומדים כבר היום על יותר מפי שניים מההון העצמי של החברה. בסביבה של ירידה במכירות דירות, איחורים במסירות ועלייה בעלויות הבנייה ברקע המלחמה, גם שינמוך קטן בתרחיש ההחזר עלול לדרוש הפרשות משמעותיות בעתיד. מניף אמנם מציגה רווחיות, אבל כשמשווים את ההפרשות לסכום האדיר של החובות שנדחו או לא שולמו בזמן, ברור שהן נמוכות מאוד. הפער בין היקף הדחיות לבין ההפרשה בפועל מעורר סימני שאלה לגבי הסיכון שהחברה לוקחת על עצמה.

מי הם הלקוחות של מניף? 

מדובר לרוב בקבלנים ויזמים שמראש מגיעים למגרש הזה במצב פחות חזק, מי שנזקקים להלוואות חוץ-בנקאיות, לעיתים בריבית גבוהה עם שעבודים שניים, רק כדי להשלים הון עצמי ולצאת לדרך. המודל הזה עובד היטב כשהשוק גודש במכירות ובקצב סגירת עסקאות מהיר שמזרים כספים לחברה. אבל כשהשוק מאבד גובה, עלויות הבנייה מזנקות, המלאים נערמים (נזכיר שהיקף הדירות הלא מכורות מתקרב לכ-85 אלף דירות) והמחירים מתחילים להתיישר כלפי מטה מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת, הלווים האלה הם הראשונים להיכנס ללחץ. כאן בדיוק הסיפור עשוי להפוך ממצוקת אשראי למחנק אשראי.

• מניף: הרווח הנקי ברבעון 42 מיליון שקל - התשואה על ההון: 30%
• מניף: הרווח ברבעון קפץ ב-25% ל-41.5 מ' שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הדוח מציג כי החברה פועלת במבנה שבו היזם משלם ריבית לאורך חיי הפרויקט, בעוד פירעון הקרן נדחה למועד הסיום. זהו מודל שמסתמך על כך שהפרויקט יתקדם כמתוכנן ויניב תזרים רק בסוף התהליך, בעיקר ממכירת הדירות או מהשלמת הבנייה. לצד זאת, מניף עצמה מדגישה בדוח כי היא מודעת לקשיים המתגברים בענף וכי חלק מההתנהלות השוטפת שלה כולל התאמה של לוחות הזמנים ותשלומים שוטפים ללקוחות שנקלעו לעיכובים. החברה מבינה שהמציאות בענף מורכבת יותר, ולכן במקרים רבים היא בוחרת לדחות מועדי פירעון, לעדכן הסכמי מימון או לאפשר פריסה מחודשת של התחייבויות. במילים אחרות, החברה מודעת לקשיים ובוחרת לדחות אותם, בתקווה שמשהו ישתנה בחודשים הבאים. אלא שהשנה האחרונה הוכיחה שוב שאין אפשרות לסמוך על קצב המכירות. ברבעונים האחרונים כל השוק ראה ירידות משמעותיות במספר העסקאות, שמובילה לדחיות במסירות, גידול במלאים, והעברת הלוואות לסבבי הארכה חוזרים ונשנים.

המסחר בבורסה ננעל במגמה חיובית אחרי הארביטרז' שלילי שהוביל לפתיחה יציבה. ת"א 35 עלה 0.38% בעוד ת"א 90 הוסיף 0.47%.

במבט על הסקטורים, מדד הבנקים זינק 1.49%, מדד הביטוח עלה גם הוא 1.44%, מדד הנדל"ן עלה 0.26% ומדד הנפט והגז טיפס 1.15%.

ביום ראשון אין מסחר אמיתי במט"ח משום שהבנקים העולמיים סגורים, אך בבורסה כן נסחרות אופציות דולר-שקל, ומהן נגזר "הדולר הגלום", השער הלא רשמי שמשקף את ציפיית השוק לשער הדולר ביום שני. הדולר הגלום משפיע במיוחד על המניות הדואליות כמו טבע, נייס, אלביט מערכות ועוד, משום שמחירן בתל אביב נקבע לפי מחיר הנעילה בארה"ב וביחס ישיר לשער המטבע. לכן גם אם המניות לא זזות בוול סטריט, שינוי בדולר הגלום יכול להניע את מחירן כאן. להרחבה - חשבתם שאין שער דולר ביום ראשון? טעיתם

ביום ראשון אין מסחר אמיתי במט"ח משום שהבנקים העולמיים סגורים, אך בבורסה כן נסחרות אופציות דולר-שקל, ומהן נגזר "הדולר הגלום", השער הלא רשמי שמשקף את ציפיית השוק לשער הדולר ביום שני. הדולר הגלום משפיע במיוחד על המניות הדואליות כמו טבע, נייס, אלביט מערכות ועוד, משום שמחירן בתל אביב נקבע לפי מחיר הנעילה בארה"ב וביחס ישיר לשער המטבע. לכן גם אם המניות לא זזות בוול סטריט, שינוי בדולר הגלום יכול להניע את מחירן כאן. להרחבה - חשבתם שאין שער דולר ביום ראשון? טעיתם

קרנות ההשתלמות - התשואות של קרנות ההשתלמות בחודש אוקטובר היו מצוינות בהמשך לחודשים קודמים המדדים רשמו עליות חזקות כשת״א-90 עלה ב-4.13% ות״א-125 ב-2.73%, וול סטריט עלתה, אבל פחות, כך שהגופים עם נטייה להשקעות בארץ, נהנו מתשואה עדיפה. הדולר ירד והכביד על הגופים עם ההטיה לוול סטריט. כלל והראל עם זיקה חזקה לשוק המניות המקומי נמצאות בצמרת הגופים במסלול המנייתי בחודש אוקטובר. בתחתית - אלטשולר שמזוהה עם השקעות בחו"ל בעיקר טכנולוגית, אנליסט שכבר מאכזבת מספר חודשים רצופים ומור. להרחבה - דירוג קרנות השתלמות - אנליסט ממשיכה לאכזב, הראל מפתיעה; ומה עשתה הקרן שלך?

קופות הגמל להשקעה - דירוג קופות הגמל להשקעה מציג תמונה שונה מדירוג קרנות ההשתלמות - לכאורה, היינו מצפים שגופים חזקים במכשיר ההשתלמות יהיו חזקים גם בגמל להשקעה וההיפך. בפועל, מסיבות שונות זה לא בהכרח מתקיים. מעבר לכך, התשואות באפיקים על פני זמן שונות. יש יתרון מסוים לקרנות ההשתלמות. לא בכל חודש, לא אצל כל הגופים, אבל אצל רוב הגופים ואצל רוב התקופות. ניסינו לבדוק ממה נובע הפער, לא קיבלנו בינתיים, תשובות מספקות. אבל הנה הניתוח של ביצועי קופות הגמל לחודש אוקטובר ומתחילת השנה

• שער הדולר מזנק ב-0.8% - המשך לנפילות בוול סטריט; ומה קורה בחוזים?
• "שער הדולר יירד ל-3.06 שקלים" - מעריך האסטרטג הראשי של דיסקונט
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

קרנות ההשתלמות - התשואות של קרנות ההשתלמות בחודש אוקטובר היו מצוינות בהמשך לחודשים קודמים המדדים רשמו עליות חזקות כשת״א-90 עלה ב-4.13% ות״א-125 ב-2.73%, וול סטריט עלתה, אבל פחות, כך שהגופים עם נטייה להשקעות בארץ, נהנו מתשואה עדיפה. הדולר ירד והכביד על הגופים עם ההטיה לוול סטריט. כלל והראל עם זיקה חזקה לשוק המניות המקומי נמצאות בצמרת הגופים במסלול המנייתי בחודש אוקטובר. בתחתית - אלטשולר שמזוהה עם השקעות בחו"ל בעיקר טכנולוגית, אנליסט שכבר מאכזבת מספר חודשים רצופים ומור. להרחבה - דירוג קרנות השתלמות - אנליסט ממשיכה לאכזב, הראל מפתיעה; ומה עשתה הקרן שלך?