אקסלנס: "הציבור מחזיק רק 24% מהתיק במניות ושוב ייכנס מאוחר מדי"
הראלי בשוקי המניות בעולם נמשך וכך גם הבורסה בת"א. מדד המעו"ף רשם מתחילת השנה עלייה של 14.5%, אבל מרבית הכלכלנים והמומחים טוענים שסופו של הראלי לא נראה קרוב. רק אתמול התברר שהציבור המשיך להגדיל את חשיפתו למניות כשהסיט 200 מיליון שקלים בשבוע שעבר לקרנות מנייתיות, אבל יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, מעריך היום כי "שוב הציבור נזכר מאוחר להיכנס לשוק המניות."
חברון ממשיך ואומר "במהלך השנה האחרונה הצגתי לא פעם את השוק המקומי כאלטרנטיבה מעניינת להשקעה. הטריגרים היו התמחור הנוח כמובן והכסף הזמין. העיוות היה צורם כאשר האחזקה של הציבור במניות עמדה על 22% בלבד (כולל החלק בחו"ל) לעומת שנת 2007, אז עמד החלק היחסי במניות מתיק הנכסים של הציבור על 29%. כל זאת כאשר בשנת 2007 לציבור היתה אלטרנטיבה בדמות ריבית ריאלית ארוכת טווח של יותר מ-4%, ואילו כיום היא מצויה ברמות של פחות מ-1.5%."
חברון ממשיך ומתריע כי "במהלך השנה אמרתי זאת בלב שלם, כי ידעתי שהמחיר אטרקטיבי. הבעיה כיום היא שהמחיר הרבה פחות אטרקטיבי והציבור עדיין בחוץ. מהעדכון הרבעוני של בנק ישראל עולה כי הציבור מחזיק כ-24% בלבד מתיק הנכסים שלו במניות במקום להחזיק חלק גדול מ-30%. מה שיקרה עכשיו, ככל הנראה, הוא ששוב הציבור יזכר מאוחר מדי, יקנה במחיר גבוה מדי ויתקשה כמובן להצדיק את המחיר הכלכלי לאורך זמן".
יחד עם זאת חברון מציין כי "המחירים בשוק לא בועתיים רחוקים משם. אני עדיין חושב שהתשואה בשוק המניות עדיפה ככל הנראה על שוק האג"ח, מה שיוביל ככל הנראה את המשקיעים להמשיך ולהגדיל את החלק המנייתי שלהם בתיק. הבעיה היא שהתנועה לעולם לא עוצרת בזמן ואנחנו, ככל הנראה, נראה את שוקי המניות מגיעים גם למחירים קצת פחות ריאליים".
- אקסלנס משיקה שירות חדש – 'הוראה מחזורית'
- אקסלנס עם אפסייד של כ-22% למניית אנרג'יאן והמלצת קניה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
צמצום תוכנית הרכישות יחל כבר בחודש דצמבר?
חברון מתייחס בסקירתו גם לשאלת מועד צמצום תוכנית הרכישות של הבנק המרכזי האמריקאי: "במידה שדו"ח התעסוקה בארה"ב לחודש נובמבר, שיפורסם לקראת סוף החודש, ינוע סביב 200 אלף משרות, ייתכן שהפד יצמצם את תוכנית הרכישות שלו כבר בחודש דצמבר".
לדברי חברון, "כנראה שמה שיטה את כף המאזניים לטובת הקיפול הוא דו"ח התעסוקה שצפוי להתפרסם בסוף החודש - דו"ח חזק יכול להוות את הקש האחרון שישכנע להתחיל בצמצום. הדו"ח החלש מחודש ספטמבר (שבינתיים הספיק להשתפר) קבע לפחות למשך שבועיים כי הצמצום יעשה בחודש מרץ 2014 או אפילו אחריו. לעומת זאת, הדו"ח החזק לחודש אוקטובר החזיר את אופציית צמצום הרכישות כבר לחודש דצמבר הקרוב. בהינתן דו"ח חזק נוסף שיעיד על יצירת 200 אלף משרות נוספות, ייתכן בהחלט כי הבנק ישקול להוריד מעט לחץ מההרחבות המונטריות".
חברון מתייחס גם להשפעה שתהיה לכך על רמת הריבית בישראל, "מכיוון שאנו מעריכים שה'פד' צפוי להתחיל ולצמצם את הרכישות כבר בתקופה הקרובה, אנו מעריכים שתוך מספר חודשים גם הטון של בנק ישראל לגבי הריבית העתידית ישתנה. התחזקות הדולר בעולם בעקבות התנאים הגלובליים תיגרור ככל הנראה גם התחזקות חלקית מול השקל, מה שעשוי לזרז את עדכון ציפיות הריבית".
- 2.מיכאל 26/11/2013 19:42הגב לתגובה זוהנחתי את כספי קרן ההשתלמות שלי לניהולה של אקסלנס ( איזה טעות ). במשך 3 שנים הם נהלו את הכספים שלי והפסידו הפסידו והמשיכו להפסיד (כלומר אני הפסדתי...הם משכו להם דמי ניהול יפים של 1% מההפסדים שלי). אחרי שנתיים הם העלו את דמי הניהול מ-1% ל-2%. בלי להודיע לי. איזו חוצפה!!! הקרן מפסידה והמפסידנים מעלים את דמי הניהול כדי שהמנהלים שלהם ייקחו משכורת עתק על חשבוני. עזבתי אותם. עברתי לד"ש. שם אני מקבל דמי ניהול של 0.4% !!! לעומת החוצפה של אקסלנס. אל תשקיעו באקסלנס. כל קופה אחרת עדיפה רק לא אקסלנס...
- 1.יורי 26/11/2013 06:42הגב לתגובה זוhttp://www1.bizportal.co.il/article/373088
נשיא המדינה לשעבר, רובי ריבלין. קרדיט: רשתות חברתיותאלקטריאון: כניסתו ויציאתו של רובי ריבלין
ארבע שנים, הרבה ציפיות ומעט תוצאות: מסע הכניסה והיציאה של ריבלין מאלקטריאון הסתיים בקול ענות חלושה, ללא הישגים לצד ירידת ערך ומשקיעים מאוכזבים
אי שם בקיץ 2021, חודש לאחר שסיים את תפקידו כנשיא המדינה, ראובן (רובי) ריבלין מונה לנשיא חברת אלקטריאון אלקטריאון -2.45% , מפתחת הטכנולוגיה לטעינת רכבים חשמליים תוך כדי נסיעה. החברה, שנסחרה אז בשווי של כ־1.6 מיליארד שקל לאחר זינוק חד בתקופת הקורונה, ציפתה שריבלין יפתח עבורה דלתות ברחבי העולם, יחזק קשרים מול ממשלות ויגביר את אמון המשקיעים, וזאת למרות שהחברה עדיין לא הציגה הכנסות מהותיות. המשקיעים, שציפו למימושים בינלאומיים ולחוזים משמעותיים, קיוו שכניסתו של ריבלין תבלום את הירידה במניה, שהחלה עוד לפני כן בעקבות צמיחה איטית מהצפוי בפרויקטים המסחריים.
והנה, קצת יותר מארבע שנים לאחר ההצטרפות, החברה הודיעה על סיום תפקידו של ריבלין כנשיא וכחלק מהדירקטריון ובזאת מושלם מהלך שלא הניב פירות, בטח לא לחברה ולמשקיעים בה. שכרו של ריבלין מעולם לא פורסם, אך ניתן רק לשער שהוא כן יצא נשכר מהמהלך שהושלם אתמול.
לא חתונה קתולית
גם לאחר הצטרפות ריבלין, ולמרות הציפיות, אלקטריאון התקשתה להציג פריצת דרך מסחרית. המניה המשיכה להידרדר. ריבלין, לעומתה, לא חיכה וכמעט במקביל לכניסתו לתפקיד, השתתף בקמפיין פרסומי למותג "יכין", מהלך שעורר ויכוח ציבורי לגבי אדם שמילא תפקיד ממלכתי בכיר זמן קצר קודם לכן.
אלקטריאון, מצידה, לא הסתפקה בריבלין, ובהמשך למאמציה של אלקטריאון בחיפוש אחר השפעה גלובלית, בתחילת 2022, הודיעה החברה על צירופו של קורט ג'ונסון, יו"ר מועצת ניו יורק לשעבר, כיועץ אסטרטגי. החברה זיהתה את ארה״ב, ובעיקר את ניו יורק, כשוק יעד מרכזי לטכנולוגיה שלה, והקמת חברת בת בארה"ב נועדה לתמוך בכך.
- הנשיא ממשיך לעשות בושות...
- כמה יקבל רובי ריבלין על הפרסומת לרסק עגבניות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, למרות כל המאמצים, המניה המשיכה להידרדר ובסך הכל הציגה ירידה של כ-66% מאז מינוי ריבלין, ושווי השוק שלה כיום עומד על כ-733 מיליון שקל. החברה עדיין מציגה גידול בהוצאות ושריפת מזומנים, ולא מזמן החדשנות שבמוצר שלה התערערה, לאור פתרון טכנולוגי אחר של BYD, שהציגה טעינה מהירה שמייתרת את הפתרון של אלקטריאון (למרות שזו טענה שהדבר אינו פוגע בה).
ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט, צילום: ענבל מרמרייו"ר מגוריט: "הגענו לרגע שבו אפשר להתחיל לשתף את הציבור בתזרים באופן חודשי"
"מגוריט היא אוניה ששטה על תנודות המאקרו, ואני אופטימי על כלכלת ישראל" אומר יו"ר מגוריט, ארז רוזנבוך; מניית מגוריט טיפסה בחצי שנה האחרונה אבל עדיין נסחרת מתחת להון "ב-2026 אנחנו מקבלים מסה גדולה של דירות לאורך כל השנה, השוק ידע לתמחר את זה" רוזנבוך מציין כי הדיבידנד החודשי "יהפוך את התזרים למוחשי הרבה יותר למשקיעים"
מגוריט מסכמת את הרבעון השלישי ואת תשעת החודשים הראשונים של השנה עם נתונים שמראים על התייצבות והתרחבות של הפעילות שלה. ה-NOI מהשכרת דירות עלה בכ-22% והגיע ל-60.3 מיליון שקל, התזרים מפעילות שוטפת גדל בכ-39% לכ-31.3 מיליון שקל, והרווח המצטבר לתקופה הסתכם ליותר מ-86 מיליון שקל. חלק גדול מהשיפור מגיע ממספר רב של דירות שנכנסו לאכלוס בחודשים האחרונים, מה שמתחיל לשקף את ההשפעה של בניית הפורטפוליו לאורך השנים. ההון העצמי של מגוריט עומד כעת על כ-1.77 מיליארד שקל. אבל מסתבר שהקפיצה הגדולה תגיע ב-2026 אז מסה של דירות, מאות דירות יכנסו לאכלוס ויחזקו את התזרים בצורה משמעותית.
בהמשך לתוצאות, הדירקטוריון אישר שינוי במדיניות החלוקה - דיבידנד חודשי קבוע, לראשונה בישראל בקרן ריט למגורים. לפי התוכנית, יתבצעו חלוקות של כ-60 מיליון שקל ב-2026 (תשואה של כ-4.8% לפי השווי הנוכחי),
כ-72 מיליון שקל ב-2027 וכ-86.4 מיליון שקל ב-2028 (תשואה של כ-7%). כשהרעיון הוא לייצר תזרים שמתנהג כמו שכר דירה קבוע, שוטף וצפוי אבל דרך הבורסה.
בעולם, ובעיקר בארצות הברית, ריטים זה חלק טבעי מתיק ההשקעות של הציבור הרחב. מאוד מקובל לוותר על רכישת
דירה פיזית ולהחזיק במקום זאת סל של נכסי נדל"ן מניב דרך שוק ההון. מעבר לנוחות שאתם לא צריכים להתעסק עם שוכרים, בעיות תחזוקה וכדומה, בריטים יש פיזור, יש ניהול מקצועי (בתקווה), ואחת לתקופה הרווחים מחולקים כדיבידנדים שמדמים במידה רבה את ההכנסה שהייתם מקבלים משכר
דירה רק בלי הצורך לקחת משכנתא.
בארץ, המודל הזה הוא אולי פחות מושרש. רוב המשקיעים כאן רגילים לראות בדירה ובנדל"ן משהו שעושים כהשקעה פרטית ולא השקעה מוסדית. הרעיון של "להשקיע בדירה דרך הבורסה" עדיין נתפס כמשהו אבסטרקטי מדי. אבל מגוריט מנסה לשנות
את התפיסה הזו בשנים האחרונות. קרן הריט בנתה פורטפוליו של דירות להשכרה, בניהול בסטנדרטים גבוהים וחיתום ארוך ואיכותי של דיירים לצד מדיניות חלוקת דיבידנד שוטפת.
- מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
- בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחת הנקודות שמבליטה את מודל הריט מהשקעה פרטית היא המעטפת. למשקיע פרטי שמחזיק דירה שנייה מותר לקבל עד 50% מינוף, ולפעמים אפילו פחות בהתאם לדירוג האישי. מגוריט, לעומת זאת, יכולה להגיע למינוף של עד 80% על פי חוק, ונהנית מעלויות מימון נמוכות בהרבה מאלו שהיה מקבל משקיע פרטי. היא גם אינה נדרשת לכתבי ערבות אישיים, וחשופה פחות לאותם מגבלות שמקשות על משקיע להשיג משכנתא לדירה להשקעה.
