"מדוע בועת הנדל"ן לא הגיעה עדיין למצב של פיצוץ? מהסיבה הפשוטה שהריבית הולכת ויורדת. מה שמעניין את משק הבית זה לא מספר המשכורות שהוא צריך להשקיע בדירה אלא ההחזר שהוא יחזיר כל חודש אותו נטל חודשי משתנה אבל לא בגדלים שיפסיקו את רכישת הדירות", כך אמר אלדד פרשר, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות בכנס הנדל"ן השנתי של ארנס אנד יאנג ושטיינמץ הרינג גורמן.

לדבריו, אנחנו קרובים להיות המדינה הכי יקרה בעולם ברכישת דירה, 137 משכורות "בישראל לפני 5-7 שנים ניתן היה לקנות דירה פחות ממאה משכורות, אין מדינה בעולם שיש בה שיעור כל כך בעייתי לרכישת דירה, לכן זה השיח הציבורי. אבל צריך לשים את היד על הבעיה, השיח הציבורי שאנחנו סובבים סביבו מגיע למחוזות לא קיימים, הם לא אמיתיים".

"הבעיה העיקרית נמצאת בתל אביב"

"בעיית הנדל"ן היא של גלים שמתפשטים, הבעיה העיקרית נמצאת בתל אביב בה מחיר הדירה הממוצעת, 4 חדרים, עומד על 2.7 מיליון שקל. רוב השיח דיבר על רכישת דירה בתל אביב ובגוש דן, אבל כשמתרחקים צפונה ודרומה, המחיר הוא 30%-40% מהמחיר בתל אביב, זה הפספוס הגדול של מדינת ישראל. מצב הנדל"ן הוא תוצר מובהק של היצע וביקוש, של ריבית, תוצרים כלכליים, מחיר הדירות בישראל נכון. הממשלה צריכה לעשות משהו שמאז בן גוריון מנסים לעשות לקנות דירה בפריפרייה, אך חלילה המדינה לא תעשה כזה דבר".

פרשר טוען שצריך להמשיך ולהשקיע בפריפרייה: "הממשלות משקיעות עשרות מיליארדי שקלים זה 60 שנה כדי לפזר אוכלוסיות בישראל לפריפרייה, והנה צצה הזדמנות שהשוק יצר משק בית בישראל לא יכול לרכוש דירה בתל אביב או בגוש דן. זה לא בסדר, אבל במקום להגיד זה לא בסדר ולנסות למצוא פתרונות קסם, אפשר ליצור מנוף שבו ייתנו העדפה אמיתית לפריפריה, העדפה במשכנתאות בפריפרייה, השקעה מואצת בתחבורה ציבורית לפריפרייה. במקום זה משחררים קרקעות במרכז".

• משבר אמון או הזדמנות השקעה? מניית SIG השוויצרית מתרסקת ב-20%
• ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"גם עשירון 10 לא יכול לקנות דירה בתל אביב"

"זה לא נכון כלכלית להחזיר יותר מ-25% מההכנסה הפנויה גם עשירון 10 כיום לפי זה לא יכול לרכוש דירה בתל אביב, גם עשירון 9 לא יכול לרכוש דירה בירושלים, גוש דן ובשרון, עשירונים 6-7 יכולים לרכוש רק בצפון ובדרום. זוג צעיר לא יכול לרכוש דירה בישראל, ובאותו זמן הרגולטורים אמרו לבנקים תנהגו באחריות, הבנקים נהגו כך גם לפני זה, אך הרגולטורים הוליכו אותם לעוד אחריות. סכום המשכנתא -649 אלף שקל, שווי ממוצע של דירה 1.3 מיליון שקל, לכן רוב הבנקים בישראל נותנים משכנתא של 50%, את הסכום הנותר תביאו מהבית, מאיפה תביא מהבית 50%? למי יש את זה? אומדן שיעור ההכנסה הוא 27%. למרות שהיו 9 הוראות רגולטוריות ב-4 שנים, שוק המשכנתאות גדל מ-45 מיליון שקל ל-52 מיליון שקל".

פרשר מסביר כי עלייה במחירי הדירות במדינת ישראל המשמעות שלה היא הגדלת אי השוויון בישראל "אם למישהו יש דירה בתל אביב, היא התחילה ב-2 מיליון שקל, ואילו בקריות ב-700 מיליון שקל, האיש מתל אביב הפך לעשיר. במקום לעודד את הפריפרייה בשעה הזאת, מעודדים את המרכז. תיק המשכנתאות הפך ליותר מסוכן? לא, ה-LTV הלך וירד והיקף שיעור ההחזר מההכנסה הלך וירד. תיק המשכנתאות במדינת ישראל הוא לא מסוכן והוא הפך להיות עוד פחות מסוכן, לכן מי שמכניס את תיק המשכנתאות ואת הסיכון הכלכלי לשיח הציבורי עושה זאת במכוון".

"הממשלה צריכה להסתכל לציבור בעיניים ולומר שהפתרון ייקח זמן"

פרשר מחמיא לממשלה בפעילותה להגדלת היצע הדירות בשנתיים האחרונות - "בשנתיים האחרונות, לזכות הממשלה, אנחנו רואים גידול משמעותי בגמר הבנייה, הממשלה עושה מאמצים אמיתיים לפתרון הבעיה, אך ייקח לה לפחות עוד שנתיים-שלוש להיעלם. הפוליטיקאים יכולים להסתכל בעיניים לאזרחי ישראל ולומר להם זאת, או לייצר פתרונות קסם קצרי טווח. הממשלה עשתה באמת צעדים טובים והיא אפילו לא מתפארת בהם. יש מחסור כיום של כ-50 אלף דירות, אם הממשלה תצליח לייצר כמות כזו כל שנה, אז עוד שנתיים שלוש בעיית המחסור תעלם".

• הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
• הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

פרשר מעריך שנראה יציבות במחירי הדירות בתקופה הקרובה, אך טוען שהשקעה בדירה לא הייתה בהכרח חכמה "מי שבשנת 2009 קנה דירה לא היה כל כך חכם, עדיף היה אם היה משקיע במדד תל אביב 25, היה מרוויח יותר".

פרשר מותח ביקורת על התנהלות המדינה בחריש: "יש קשר אקספוננציאלי בין מספר הגופים הממשלתיים הקשורים לגוף מסויים לבין המחירים ואפשרויות המימון. חריש היא דוגמה לכך, אף אחד לא דיבר עם הבנקים כשבאו להקים 5,000 דירות, עיר שלמה. הקימו 3 קבוצות רכישה של למעלה מ-500 יחידות דיור, אתם יודעים מה זה לנהל קבוצת רכישה בגודל כזה? איזה יכולת צריכה להיות לאותו מנהל של קבוצת רכישה. מי שתכנן את קבוצות הרכישה בגודל הזה לא הבין במימון בכלל והוא גם לא התייעץ, ואז הדבר הזה תקוע, אנחנו מנהלים שיחות מימוניות שעדיין לא פתורות, כבר במשך שנה."

קודם לכן אמר עו"ד דני הרינג, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד שטיינמץ הרינג גורמן, "שר האוצר, יו"ר קבינט הדיור, קרא לפני מספר חודשים לציבור להתאפק ולא לקנות דירה כי כך אולי ירדו המחירים, ואח"כ יצא במסיבת עיתונאים עם "תכנית מע"מ אפס" שבינתיים רק גורמת לבועת ביקושים מבעבעת ועצבנית. כבר שבועות שתכנית זו מתגלגלת ונחבטת בצינורות החקיקה וכל יום מורטים ממנה נוצה או תוקעים בה מקל נוסף. התבשרנו השבוע שבעוד כחודשיים וחצי תאושר התכנית בכנסת. כשהממשלה ונציגיה בכנסת רוצים להעביר חוקים כגון גיוס חרדים או העלאת אחוז חסימה, הם יודעים לעשות זאת ביום אחד. מצוקת הדיור לעומת זאת יכולה מבחינתם לחכות".

כתבות מעניינות נוספות:

רק בת"א: דירה ברוחב מטר וחצי מוצעת ב-245 אלף שקל - תמונות קשות (מאוד)