עיריית פתח תקווה תיאלץ לרכוש קרקעות עבור בעלי נכסים בעיר
בית המשפט העליון קבע באחרונה כי עיריית פתח תקווה תידרש לשאת בתשלום עבור רכישת זכויות קרקע בבעלות בעלי נכסים בעיר. פסק הדין ניתן בעקבות ערעורם של כמה בעלי נכסים, שנאבקו מול העירייה על זכויותיהם בקרקע בפתח תקווה במשך שנים רבות. ההחלטה הסופית, שניתנה על ידי הרכב השופטים יצחק עמית, נעם סולברג וגילה כנפי-שטייניץ, מסיימת מאבק משפטי ממושך, ומשליכה על אופן הטיפול בזכויות בקרקעות שעדיין לא נרשמו על שם בעליהם.
המקרה מתחיל בשנות ה-70 של המאה שעברה, כשבעלי הנכסים קיבלו שטחים במרכז פתח תקווה. הקרקעות לא נרשמו רשמית על שמם בשל חילופי הסכמים בין עיריית פתח תקווה למינהל מקרקעי ישראל (ממ"י) - כיום רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - והקרן הקיימת לישראל (קק"ל). לאורך השנים, העירייה לא פעלה להסדרת הרישום, והבעלים נותרו עם זכויות לא מוסדרות. לאחר עשרות שנים של שימוש בקרקעות, בעלי הנכסים פנו לעירייה בבקשה להסדיר את הרישום, אך נתקלו בסירוב.
בעלי הנכסים רצו להסדיר את הרישום או לקבל זכויות חכירה מהוונות צילום: Ynhockey
ב-2019 פנו בעלי הנכסים לבית המשפט המחוזי בתביעה נגד העירייה, בדרישה להסדיר את הרישום על שמם, או לחלופין לקבל זכויות חכירה מהוונות מהמדינה ומהקק"ל. הם טענו כי הגיע הזמן שהעירייה תפעל להסדרת זכויותיהם לאחר עשרות שנים שבהן השתמשו בקרקע ללא הסדרה של הזכויות בה מול הרשויות.
העליון קבע שהעירייה לא יכולה להתחמק מאחריותה
- קיבל דירה בצוואה ומכר אותה - והתברר שהצוואה לא תקפה; מה עושים?
- ביהמ״ש העליון בבריטניה: עונשים לעורכי דין ׳שימציאו׳ תקדימים ב-AI
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בית המשפט המחוזי בלוד, בראשות השופט יעקב שפסר, פסק לטובת בעלי הנכסים. הוא קבע כי על עיריית פתח תקווה לרכוש את הזכויות הדרושות מרמ"י וקק"ל עבור בעלי הנכסים, ולשאת בתשלום המלא הנדרש להסדרת הבעלות. העירייה ערערה על פסק הדין וטענה כי אין היא מחויבת לקחת על עצמה תשלום שכזה.
בפסק דין ארוך ומפורט, שניתן בספטמבר 2024, בית המשפט העליון דחה את ערעורה של עיריית פתח תקווה, וקבע כי היא תידרש לשלם את הסכום הנדרש לרמ"י ולקק"ל עבור הסדרת זכויות הבעלות בקרקע. השופטים קבעו כי במשך עשרות שנים העירייה לא פעלה להסדרת הזכויות, ולכן היא לא יכולה להתחמק מאחריותה.
"העירייה תישא בתשלום שיידרש לצורך הסדרת הרישום," נכתב בפסק הדין. השופטים הבהירו כי הכוונה היא לכל תשלום שיידרש, לרבות תשלומי מסים ככל שיידרשו להעברת הזכויות. השופטים עמית, סולברג וכנפי-שטייניץ הדגישו כי מדובר בזכויות ישנות שלא הוסדרו במשך שבעה עשורים, ולכן העירייה היא זו שצריכה לשאת בעלויות - ולא הבעלים.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
המשמעות של פסק הדין ברורה: עיריית פתח תקווה תיאלץ לרכוש את הקרקעות מרמ"י וקק"ל, ולהעביר את הזכויות על שמם של בעלי הנכסים. הדבר יכול להוביל להוצאה כספית משמעותית עבור העירייה, שתצטרך לשאת כאמור בעלויות הרכישה, וכן בתשלומי מסים אחרים שיידרשו לצורך העברת הזכויות.
בית המשפט הבין את ההשלכות הכלכליות על קופת העירייה, והמליץ כי רמ"י וקק"ל ישקלו להעניק הנחות בהערכת שווי הזכויות, בהתחשב בכך שהמערערים ובני משפחותיהם מחזיקים בקרקע מזה 70 שנה, ובכך שהעירייה תישא בעלויות. השופטים ציינו: "בהתחשב בהיסטוריה של המקרקעין... ובהינתן שקופתה של העירייה יוצאת ניזוקה, הרי שיש לתת לכך משקל בבוא רמ"י וקק"ל להעריך את שווי הזכויות".
הוצאה לא קטנה שעלולה להשפיע על התקציב העירוני
כאמור, הערעור שהוגש על ידי העירייה נדחה, בעוד שהערעור של בעלי הנכסים התקבל בחלקו. בעלי הנכסים זכו בזכויותיהם לבעלות על הקרקעות, והעירייה תישא בכל העלויות הכרוכות בכך. על אף הסבירות שהנחות יינתנו לעירייה, הרי שעדיין מדובר בהוצאה כספית לא קטנה שעלולה להשפיע על התקציב העירוני.
פסק הדין מהווה תקדים חשוב ביחס לאופן שבו הרשויות המקומיות צריכות להתמודד עם זכויות קרקע שלא הוסדרו במשך שנים. העיריות לא יוכלו להמשיך להימנע מהסדרת הזכויות, בייחוד כשמדובר בבעלי נכסים שהחזיקו בקרקעות לאורך עשרות שנים.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
