מה הייתם עושים אם הייתם מקבלים מכתב מהמדינה, בו היא מודיעה לכם שהדירה שלכם נלקחת מכם? מה הייתם עושים אם הייתם מקבלים הודעה שהמדינה מפקיעה את החצר של הבניין שלכם? אנשים קמו בבוקר וקיבלו הודעה כזו. הם עדיין לא יודעים מה לעשות. ההודעות האלו באמת מפחידות ואפילו מציקות בחברה דמוקרטית. מי שלא מכיר את תהליך ההפקעה, היה בוודאי מקים צעקה: איך יכול להיות שהמדינה יכולה לקחת ממני את הבית שלי, הוא היה שואל. ופונה מיד לבית המשפט כדי לדווח שצפון קוריאה זה כאן. "סעיף 197 הפך מרוקן מתוכן". בוגין (ניר שהרבני) המציאות, כמובן, שונה. בירור מהיר עם עורך דין ושמאי היה גורם לכם להיראות מופתעים: למדינה מותר לקחת את השטח הזה מכם. היא רק צריכה לפצות אתכם. אבל מה קורה אם הפיצוי נמוך מדי? מה אם המדינה תגרום לפיצוי שלכם להיראות כמו סיפור עצוב, אם המס שתשלמו על הרווח בעקבות אותה תכנית משביחה היה גבוה? זה בדיוק מה שעובר על בעלי השטחים באזור המטרו (זו לא תכנית הרכבת הקלה, למי שמתבלבל, אלא התכנית העתידית להקמת מטרו - רכבת תת קרקעית שתעבור, החל מעוד עשור לפי הצפי, דרך 24 רשויות ותהיה פרויקט התשתית היקר ביותר בשנים הקרובות - 150 מיליארד שקל). קצת רקע: הסיפור האמיתי מתחיל לפני קצת פחות מחודשיים. אז שלחה חברת נת"ע 11,000 הודעות הפקעה לבעלים הרשומים של יותר מ-800 חלקות, באזור המטרו. ההודעה היא פשוטה: אנחנו מתכוונים לתפוס לכם בקרוב חזקה בקרקע ותקבלו פיצוי. בלשכת שמאי המקרקעין, שם עמלו על הסדרת הנושא עוד קודם, הבינו באותו רגע כי חייבים להגביר הילוך כדי לייעל את מנגנון היטלי ההשבחה והפיצויים - הם לא רצו שבעלי הקרקעות ייצאו נפסדים מהעניין. סיפור המטרו הוא רק חלק מנושא ההפקעה בישראל.  לפי החוק במדינת ישראל, ובעולם בכלל, כאשר נכס קרקע מופקע (נלקח) לצרכי ציבור, כלומר המדינה או הרשות המקומית מפקיעה אותו לצורך מגרש משחקים, פארק, בית ספר, מסילת רכבת, כבישים ועוד - היא צריכה לשלם פיצוי. "הפקעה בכללותה היא תהליך מאוד מורכב, אפילו אכזרי. המדינה לוקחת לך נכס בלי שהסכמת", מסבירה בראיון יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין. "התהליך הזה מתגלגל בכמה שלבים, יש שלב תכנוני, שבו מייעדים את הנכס לצרכי ציבור - כביש, מסילת ברזל, בית ספר, פארק. ואז, בסוף התהליך, הרשות או המדינה תופסים חזקה בשטח. זה מתחיל עם שליחת הודעה לבעל הנכס, כפי שקרה במקרה של המטרו, ובה הודעה כי זקוקים לקרקע שלו לצרכי ציבור, ונגמר בתפיסת השטח. כמובן שהוא צריך לקבל פיצוי וכאן אנחנו נכנסים לתמונה". חשוב לציין כי יש הבדל מהותי בין תפיסת הקרקע על ידי הרשות המקומית או באמצעות שר האוצר - אחוז ההפקעה ללא תמורה משתנה וכן גובה הפיצוי, אבל כדי לא לסבך אתכם, נפשט בעניין המטרו. המדינה באה ואומרת שהיא מטילה בנוסף להיטל ההשבחה שנובע מהפרויקט גם מה שמכונה מס מטרו. הדבר הזה גורם לכאוס בקרב בעלי הקרקע, שמאחוריהן עומדת לשכת שמאי המקרקעין. הם מבקשים פיצוי מוגדל, שהמדינה לא תקבל מראש תפיסת החזקה על הקרקע שלהם. מה שהוחלט בסופו של דבר הוא שהיטל ההשבחה לרשות המקומית מצטמצם ל-40% במקום 50%, כפי שנקבע, אבל אליו מתווסף 35% 'מס מטרו'. "המס המצטבר, 75% במקום 50%, הוא בעצם מאוד דרמטי", אומרת בוגין. ועכשיו, לשורה התחתונה. את דורשת למעשה פיצויים מוגדלים לבעלי הקרקע. את באה ואומרת למדינה: המס שאתם גובים עבור השבחת הקרקע, הוא גבוה מדי. למה? "נכון לעכשיו הפיצוי אינו מוגדל, והאמת? אני בכלל לא מדברת על פיצויים מוגדלים אלא על ראויים. בגלל התפתחות הפסיקה, נוצר מצב שבו שפיצויי ההפקעה לא ראויים. יש פסיקה שקבעה כל מיני קביעות שלא קשורות לשווי הנכס ופיצוי ראוי, כך שהגענו למצב שבו סעיף 197 (הקובע פיצוי בגין ירידת ערך) מרוקן מתוכן. הלכת דלי דליה רוקנה אותו מתוכן". לפני שנמשיך, הסבר קצר על הלכת דלי דליה: מדובר פסק דין שניתן בעקבות תביעה נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה שעסקו בתוכניות למתחם הבאסה בהרצליה, ובתוכנית לתשתיות לאומיות באזור חדרה. בעלי הזכויות במקרקעין טענו כי  התוכניות החדשות שאושרו פגעו בשווי המקרקעין, אבל לא בגלל שהוא השתנה מחקלאי לשטח ציבורי ולדרך, אלא בגלל הפוטנציאל התכנוני שאבד - הוא כבר לא יוכל, פוטנציאלית, להפוך למגורים. בית המשפט העליון, בהרכב מורחב, קבע כי פגיעה בפוטנציאל תכנוני ניתנת לפיצוי רק במידה והוא עוגן בתוכנית שהופקדה בעבר. דעת המיעוט, לעומת זאת, קבעה כי צריך להביא בחשבון כל פגיעה בפוטנציאל תכנוני, גם אם אין תכנית קודמת. השורה התחתונה בפסק הדין הוא שפגיעה בפוטנציאל קרקע לא מזכה את בעל הקרקע בפיצויים לפי סעיף 197, אותו סעיף שקובע שאתם זכאים לפיצוי אם פגעו לכם בערך הקרקע. למה זה חשוב? כי המדינה תוספת כאן חזקה ורוצה לשלם פיצוי נמוך ככל האפשר, מבלי להתחשב באפשרות שבעל הקרקע היה מרוויח הרבה יותר בעתיד. הנה כך, המדינה מתכננת בנייה על גג המטרו (תכנית דיפו) ליד תחנת הראשונים בראשון לציון והחלה בתהליך ההפקעה - מה שהוציא את בעלי הקרקעות באזור מדעתם. הם טוענים שהצעד הזה לא חוקי, ונועד לממן את הפרויקט כולו על חשבונם. למעשה, המדינה רוצה להרוויח פעמיים - מצד אחד לקחת את הקרקעות ולשלם פיצוי נמוך, ומצד שני, לעשות בהן שימוש אסור - כאילו לבנות מטרו מתחת לאדמה, אבל גם לבנות על זה שכונות מגורים ולהכניס לא מעט כסף, מהעברת הקרקע ליזמים וגם מהמיסוי. "הפיצויים לפי תכנון חוק התכנון והבניה מרוקנים מתוכן", מוסיפה בוגין. "הם לא מאפשרים לציבור לקבל פיצוי הולם. אני טוענת שראוי שגם יחשבו על המקום של האזרח הקטן שמפקיעים ממנו. ראוי שאם כבר מצפים פה, הסעיף הזה יתוקן כך שכל החבטות שהוא ספג במהלך השנים, אותו סעיף 197, לא יחולו כאן. בעל הנכס יקבל פיצוי בגובה הפגיעה בשווי הנכס, זה הרציונל. צריך לתת לבעל הקרקע לצורך ציבורי סכום שיאפשר לו לקנות קרקע אחרת בדיוק". הרבה מתבלבלים, אבל נעשה רגע הבחנה בין סעיף 197 לבין פיצויי ההפקעה. את מבקשת לאחד אותם לתביעה אחת, כלומר שבעל הקרקע לא ירוץ לתבוע את הוועדה המקומית והמדינה בנפרד. "באופן עקרוני העמדה שלי בהפקעות לצרכי תשתית צריך לאחד את הפיצויים להנף אחד, לא לשלוח תביעת 197 ואז הפקעה, אלא כמקשה אחת. אי אפשר להתנהל מול שני גופים במקביל". נחזור רגע למס השבחת המטרו. היטל ההשבחה, כאמור, מטיל על בעלי הקרקעות מס גבוה וחריג של 75%, אבל לא רק: החוק מאפשר למדינה להפקיע קרקע גם לצורך מסחרי ולא רק לצורך ציבורי, מה שלא ניתן היה לעשות בעבר. כעת, השמאים מבקשים להגן על בעלי הקרקעות. הם טוענים כי מנגנון היטל ההשבחה ופיצוי ההפקעה צריך להיות שונה ויש לייחס חשיבות רבה גם לירידה בערך הקרקע - הם מבקשים ליצור מנגנון פיצויים מאוזן שיפחית התנגדויות. בקיצור, הם לא רוצים שהמדינה ובעלי הקרקע יילכו לבית המשפט. יש כאן שאלה גם על גובה היטל ההשבחה. בוגין טוענת שמועד התשלום הוא לב העניין, משום שההיטל במקרה הזה חל על תוכניות שהופקדו מ-2023. במקרה כזה, יכול להיות מצב שבעלי קרקע ישלמו היטל על זכויות בניה, שלא יאושרו. מה לגבי תשלום על זכויות שנוצרו עקב תוכנית המטרו ולא על זכויות שהיו קיימות קודם לכן? יש לגבות היטל רק על זכויות שנוצרו בעקבות תוכנית המטרו? "זאת הנקודה החשובה. מה שקורה הוא שיש תכניות כוללניות שהן תוכניות שקובעות מסגרת, אבל לא תכנית מסויימת. אחרי התכנית הכוללנית מאשרים תכנית מפורטת שבגינה ניתן להוציא היתרי בניה. מה המדינה רוצה? לחייב 75% על הכוללנית והמפורטת. לכן אנחנו נלחמים בזה. אין שום סיבה לגבות על תכנית קודמת, הכוללנית. לכן הצענו שתי מדרגות: אם תאושר התכנית המפורטת, יחויב היטל של 50% על הזכויות שיצרה התכנית כוללנית, כי היא הייתה עוד קודם. בנוסף, יגבו 75% על המפורטת שנולדה בעקבותיה. כלומר, 75% ייגבו רק על הזכויות שנוצרו בעקבות תכנית המטרו ולא על מה שלפניה". ההצעה היא ששמאי יקבע האם יש היתכנות כלכלית, בדיוק כמו בתקן 21 שעוסק בפינוי בינוי. "וזה מקבל תמיכה של הרבה מאוד גורמים ברשויות. יש כאן ויכוח. מצד אחד יזמים טוענים 'אנחנו לא קונים קרקעות באזור המטרו כי אנחנו חוששים שמקצת הזכויות של תמ"א 70 יחד עם 75% היטל תהפוך תכנית ללא כלכלית. בפועל, אנחנו מראים שיש מיעוט עסקאות. במקום שאזורי ההשקעה של המטרו יהוו מגנט למשקיעים, הם הפכו לגורם מרתיע. נכון להיום יש קפאון בעסקאות, לכאן ולכאן. אני חושבת שחוות דעת שמאי, שהוא הגורם היחיד שיודע לעשות איזון, יכולה לאפשר לתכנית להתקדם. במידה שיהיה צורך להוסיף מעט זכויות, אני מקווה שוועדות התכנון יאשרו אותן. במקום שבו הזכויות שמקנות התכנית כן מאפשרות היתכנות כלכליות, היזם ייאלץ להבין שהוא יכול גורם מקשר. זה עובד מצוין בפינוי בינוי, זה יעבוד טוב גם עבור תכניות המטרו. אני מאמינה שאנחנו נצליח".