כבר סיפרנו לכם כאן בעבר את הסיפור של רעננה, זה שמרתיע זוגות צעירים שאין להם את ההון העצמי הדרוש ומשקף היטב מה עשתה עליית מחירי הדיור בשנתיים האחרונות.

רעננה היא עדיין תמרור עצור עבור זוגות צעירים רבים, אבל תהליך שקורה בה לאחרונה עשוי להחזיר מעט צבע ללחיים של המתעניינים ברכישת דירה. רגע לפני עליית הריבית, מחיר ממוצע למ"ר בעיר היה 30 אלף שקל, אבל העלייה הזאת נבלמה ומרגישים את זה במספר העסקאות שירד ובמחירים שירדו בינתיים באחוזים בודדים - עד 5%. נכון, הזוגות האנגלו סקסים, בעיקר דתיים-ציונים מאמריקה, משמרים את המחיר בחלק מהשכונות כשהם משלמים מחיר גבוה למ"ר, אבל זו לא התמונה המלאה. למה הם עדיין מוכנים לשלם? כי כשאתה שולף את פנקס השיקים ולא סוחב את עלויות המימון, קל לך יותר לבצע עסקה.

למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד

אבל לא על האנגלו סקסים (שאוהדים מאוד את שכונת לב הפארק) אנחנו מדברים, אלא על הזוגות הצעירים שרוצים לגור כאן ופתאום - הדבר הזה הופך לקצת יותר ריאלי עבורם כי יש בלימה במחירים. שכונת לב הפארק המערבית, מכילה בעיקר דירות שנבנו עד שנת 2018 אבל גם צמודי קרקע. רוב העסקאות נעות סביב בנינים משנות ה-90, אבל יש גם עסקאות רבות של דירות חדשות יותר.

לפני מספר חודשים עוד מכרו כאן דירות ב-38-40 אלף שקל למטר. כלומר, משהו בסביבות 3.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת. יש בלימה ואף ירידה, אבל זה אחרי עלייה חדה במחירי השכונה בשנים האחרונות. הזינוק החד נבע כנראה ממיעוט העסקאות והביקוש לשכונה, והסיבוב פרסמה מיוחס בהתאמה לעלייה בריבית ולידיה בכלל המחירים בארץ.

מה אומרת העובדה שבשכונה שהמחירים בה בשנים האחרונות בעלייה לעומת שאר העיר, מורידים מחירים? שהמחירים ברעננה, בממוצע, כנראה יורדים. רואים את זה במספר העסקאות. השאלה היא בכמה. לקחנו את רחובות רימלט ומשה סנה המוכרים כדי לבחון את מחירי הנכסים באזור ספציפי. כמובן, לא הכללנו דירות שנמכרו במחיר גבוה או נמוך מדי ביחס למחיר השוק. המחירים בממוצע נעים סביב 38-40 אלף שקל, כך על פי העסקאות האחרונות. כעת, בדקנו, מה המחירים המבוקשים עבור דירות בשטח דומה ובקומות ממוצעות, על ידי תושבי השכונה. פנינו לאתרים כמו יד 2 ומדלן ומצאנו: ירידות של 100-200 אלף שקל במחירי הדיור בשכונה. כלומר, אנשים שדרשו בעבר מחיר של 38-40 אלף שקל למטר, דורשים סדר גודל של 5% פחות ויש גם מקרים לא מעטים של מחירים נמוכים יותר. 

הנה דוגמאות: ברחוב משה סנה, דורשים כעת מחיר של 5.7 מיליון שקל על דופלקס של 165 מ"ר - 34,500 אלף שקל למטר. כשרק לפני מספר שבועות דרשו 35,700 שקל למטר. זוהי ירידה של 3.6%. עבור 5 חדרים בגודל 120 מ"ר, ששופצה לאחרונה, דרשו עד לא מזמן 30 אלף שקל למטר - 3.6 מיליון שקל, וכעת הורידו את המחיר ב-100 אלף שקל. המחיר למטר עומד על 29,166. כלומר, ירידה של 2.8%. 

ברימלט מצאנו גם כן רוכשים שממהרים למכור. בדירת גן שיצאה לאחרונה לשיווק נרשמה ירידה של 250 אלף שקל. המחיר כעת עומד על 3.5 מיליון שקל, כלומר 31,800 שקל למטר, כשקודם לכן הוא עמד על 34 אלף שקל למטר. כאן ראוי לציין: בדקנו אם 35 אלף שקל לדירת גן זה מחיר מופרז, ביחס לבניין ברעננה כי המתווכים עושים לעתים תרגיל: מפרסמים דירה במחיר יקר יותר, של 5%, ואז מורידים אותו בהדרגה. יש לכך יתרון וחסרון. לעתים אתה מפרסם אותו במחיר יקר בזמן גאות, אבל בעת עליית הריבית ובעצירת הביקושים, הוא חוזר למקומו הטבעי.

אז מה עשינו? לקחנו עסקאות נוספות, ושם המחירים נעו סביב 36-41 אלף שקל למטר. כלומר, זו אכן דירה זולה מהממוצע וצריך לבדוק למה. שימו לב לעוד הטעיה שאנשים עם דירות גן עושים: הם מפרסמים את השטח ברוטו, או שטח שכולל חלק מהחצר, או שטח שכולל את מרפסת היציאה לחצר, וכך המחיר למטר נראה נמוך מדי. בדקו את המחיר לא רק בארנונה, אלא בהיתר (כך תוכלו לדעת גם, למשל, שאין חריגות בניה).

חשוב להדגיש עוד דבר: בנדל"ן לא בוחנים עסקאות שנחתמו מול מחיר מבוקש, אלא משווים לאותו פרמטר. במקרה הזה, בגלל העצירה בעסקאות, השוונו מחיר עסקאות סגורות למחיר הביקוש, כדי לדעת האם הציבור הוריד מחירים בעקבות הקיטון בביקוש שנובע מעליית הריבית. מה שרואים בפועל, זה ירידה של 2%-4% במחיר דירה ממוצעת. סביר להניח שזה ייסגר במחיר נמוך יותר מהמחיר הזה, למרות שההנחה כבר משמעותית - הם הורידו את המחיר בעשרות אלפי שקלים, שוב ושוב, כדי לייצר מחיר סופי לעסקה. 

​בסוף, הפארק העירוני שנחשב לריאה הירוקה הגדולה של השרון, הוא מוקד משיכה, בעיקר למי שיכול לגור ליד וללכת ברגל. ועל זה, כנראה, מוכנים לשלם לא מעט. האם המחירים יציגו ירידה של 6%-5% בעוד מספר חודשים? זה תלוי, כמובן, גם בהחלטות הריבית והפעולות שתנקוט הממשלה, שבינתיים עסוקה בקרבות פוליטיים ובנושאים ביטחוניים, להגדלת היצע הדירות.