בזמן האחרון שומעים רבות את המושג "התחלות בנייה". מושג זה שפרץ אל תודעתנו משום מקום עושה רושם כעת כבעל חשיבות שערכה לא יסולא בפז. אבל מהו אותו מושג?  "התחלות הבנייה" בהגדרתן (ע"פ הלמ"ס) הן הזמן בו הקבלן מתחיל חפירת היסודות הראשונים למבנים.

מדוע מושג זה פרץ אל חיינו לפתע? מסתבר שמישהו מנסה לזרוע פחד ולערער ביטחון מישהו אחד ומצד שני לנסוך ביטחון ולהרדים מישהו אחר. מדובר בקבלנים שמאז שירידות מחיר הנדל"ן הפכו לעובדה מוגמרת, הם מצד אחד מהלכים אימים על ציבור הזוגות הצעירים שהנה אוטוטו המחירים "מזנקים", ומצד שני מרדימים המשקיעים פן יציעו מרכולתם.

השאלה המתבקשת היא האם באמת יש ביכולת הקבלנים באמצעות התחלות הבנייה לשלוט במחירים מיידית כאילו בלחיצת כפתור? לפני כן, נשאל שאלה אחרת: מהו מספר התחלות הבנייה "הנורמלי" ההולם את הגידול הטבעי?

מסתבר כי מספר הדירות הדרושות בצורה "נורמלית" הוא לא יותר מ-30 אלף. ניתן לראות את היחס בין מספר זה למספר התחלות הבנייה בפועל כיום, בנתוני הלמ"ס המצורפים (שימו לב כי תרשים התחלות הבניה מסכם נתונים רבעונית ואילו תרשים ביקוש הדירות החדשות חודשי).

• אגרת החוב של בריטניה שצנחה ב-70%, והאם יש סיכוי לעלייה?
• גולדמן זאקס מפחית תחזית לתשואת האג"ח - "קנו אג"ח ארוכות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עד תחילת משבר הדיור בשנת 2009 התחלות הבנייה תאמו את הביקוש ה"נורמלי" לדיור ועמדו על כ-8,000 התחלות ברבעון, אך מאז גבר קצב זה משמעותית והגיע ב-2016 לשיא של כ-50 אלף התחלות בנייה(!). ב-2017 ירדו לכ-46 אלף והנה, על פי הרבעון הראשון של 2018 ירדו אף לקצב של כ-38 אלף התחלות, אם כי יש לציין כי אלו נתונים ארעיים בלבד ומוטים מטה בכ-10% על פי בנק ישראל.

שנת 2016 כנקודת מפנה - גמגום בביקוש לדירות חדשות

מכל מקום אפילו אם נקבל את הנתונים הארעיים כלשונם, סך התחלות הבנייה עולה על 30 אלף לאורך כל העשור האחרון. נביט בגרף התחלות הבנייה: הקו הצהוב המקביל לציר ה-X מסמל את הביקוש הטבעי לדירות, הקטע הצבוע בצבע ירוק מתאר את התחלות הבנייה שהגיעו לגמרן נכון להיום (זמן ממוצע של בנייה רוויה בישראל הוא כ-3 שנים, ראה הרחבה בנושא בהמשך). עד שנת 2016 מענה לבנייה זו היה קיים במלואו והן נרכשו על ידי משקיעים.

התפנית חלה בשנת 2016 בה הביקוש לדירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן, כמו קבוצות רכישה, דירות להשכרה או בתים פרטיים) החל לגמגם בעוד גמר הבנייה של חדשות עדיין היה במלוא עוזו. גמגום זה החריף בשנת 2017 בה נוספו כ-10 אלף דירות ללא קונה (וכמובן שב-2018 שלא מופיעה בגרפים). השטח הצבוע צהוב משקף את מספר הדירות שנמצאות בבנייה פעילה נכון להיום (114 אלף) כאשר בקצב הנוכחי חלק עצום מהן יצטרף ב-3 השנים הקרובות למלאי הדירות הלא מכורות(!).

• מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
• רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...

עיניכם הרואות, סך התחלות הבנייה החל משנת 2009 ואילך הוא בקצב של 40-50 אלף לשנה, הרבה מעבר לביקוש הטבעי להן, ואף כי ירד מעט מתחת ל-40 אלף הוא עדיין גבוה מדיי עבור הצורך הטבעי בו. עודף ההיצע נערם אצל שתי קבוצות עיקריות:

1. קבלנים - אלה מחזיקים כבר מלאי לא מכור של כ-50 אלף דירות אליהן יתווספו בשנים הקרובות, באין מספיק ביקוש, רבבות נוספות למלאי מתוך 114 אלף הדירות בבנייה פעילה.

2. משקיעים - 158 אלף דירות רפאים בישראל על פי הלמ"ס ומהוות את עודפי המשקיעים שלא מצאו עבורן דייר גם אם לא ממש הוטרדו מכך כל זמן שמחירי הדירות עצמן שעטו קדימה.

הסיפור הגדול הוא שהקבוצה השנייה (המשקיעים)  שעד לא מזמן היתה קליינטית נאמנה לקבוצה הראשונה (קבלנים) הופכת בזמן האחרון יותר ויותר, לקבוצה המתחרה איתם בצד ההיצע ועל כך נרחיב בהמשך.

כעת נתפנה לשאלה האם בכלל יש בדיכוי בנייה במידה חמורה ככל שתהיה בכדי להפך מגמת מחירים? נציג 2 סיבות מרכזיות מדוע הדבר בלתי אפשרי:

1. משך בניית דירה

משך בניית דירה בבנייה רוויה בישראל אורך כ-3 שנים. גם אם קבלן מסוים מחליט להקפיא את הפרויקטים שלו ולהשבית את כל פועליו על ציודם (החלטה שכלכלית לא ברור טיבה), עדיין ההחלטה תבוא לידי ביטוי בצד ההיצע רק לאחר כ-3 שנים. 

ואכן כיום קצב הצפת הדירות עדיין רחוק מלהגיע לשיאו (יבוא לידי ביטוי ב-2019 כאשר הגל הגבוה של התחלות הבנייה של 2016 יגיע לסיומו). מתי יבואו "הירידות" לכאורה בהתחלות הבנייה לידי ביטוי בגמר בנייתן? רק ב-2021. אבל, כפי שכבר נכתב התחלות בנייה אלה שירדו במעט, הן עדיין מעל ומעבר לביקוש נכון להיום!

למה הדבר דומה? נדמיין נהג הנוסע בכביש במהירות המאט מעט לאחר שנדמה לו שמחסום לפניו. בהמשך, כשיתברר לו כי כך הדבר, הוא יעבור ללחוץ על דוושת הברקס אך נכון לרגע זה הוא עדיין לוחץ על דוושת הגז.

2. הביקוש שהופך להיצע

זה רק חלק מהסיפור. מספר משקי הבית עם שתי דירות ומעלה עלה בעשור האחרון מ-2.5% ל-10%(!), דבר שבא לידי ביטוי באחוז עסקאות המשקיעים מתוך סך העסקאות עד אשר "תפס" כשליש מכלל השוק (ישנות וחדשות). החל משנת 2015 קצב זה החל לדעוך והמשיך בדעיכתו עד כי מאמצע 2016 מספר הדירות שמכרו המשקיעים עולה כבר על מספר הדירות שהם רוכשים (ראו גרף מצורף).

למעשה, המשקיעים שנהגו במשך שנים לרכוש דירות בסדר גודל של כ-15 אלף דירות "נטו" בשנה, נוהגים כבר מזה כשנתיים דווקא להיפטר מכ-5,000 דירות בשנה(!), מה שתורם עוד כ-20 אלף דירות כל שנה לשוק הנדל"ן ומבלי להזיז טרקטור אחד. שינוי זה עולה בהרבה על ה"בור" שנוצר לכאורה מה"ירידה" בהתחלות הבנייה וזה רק קצה קצהו של הקרחון - בישראל כ-800 אלף דירות מושכרות, כלומר דירות השקעה.  

עם מגמת ירידה ותשואת שכירות שממילא מהנמוכות בעולם, פוטנציאל הדירות שהמשקיעים יציעו עצום ועולה בהרבה על כל צורך טבעי כיום. ואם נמשיך באנלוגיית הנהג הבולם באיחור - הוספת היצע המשקיעים למשוואה כמוה כהוספת גריז לכביש הבלימה לכשתגיע לא תעזור.

כיצד זה עובד בפרקטיקה?

כדוגמה ניקח את אירלנד שחוותה פקיעת בועת נדל"ן עם מאפיינים דומים לישראל לפני כעשור. בשנת 2005, מספר התחלות הבנייה באירלנד עמד על כ-73 אלף דירות בשנה(!). 2006 היתה שנת הקיפאון שלאחריה המחירים והתחלות הבנייה התחילו לרדת דרמטית והגיעו לכ-47 אלף בלבד בשנת 2007.

ומה קרה? המחירים המשיכו לצלול! בשנת 2009 התחלות הבנייה עמדו כבר על כ-8,000 בלבד. כמעט 90% פחות מהשיא ב-2015, ומה קרה למחירים?! הם המשיכו בקריסתם המפוארת בעוד 35%, פוגשים עוד שפל של כ-4,000 התחלות בנייה בלבד לשנה בשנים 2010-2013 ומשלימים התרסקות מחירים של לא פחות מ-56% תוך 4 שנים בלבד.

וזה לא הכל. באותן שנים פשטו קבלנים רבים את הרגל, מותירים אחריהם פילים לבנים בעיבורן של הערים - אתרי בנייה נטושים ומסוכנים שמשכו גורמים עבריינים, נרקמונים וכו'. הממשלה האירית יזמה פרויקט הריסת יסודות מבנים שננטשו, וכך יכלו קבלנים מובטלים להפוך לקבלני הריסה ולצלוח את תקופת המשבר.

בעצם, לא רק שהתחלות הבנייה אז היו אפסיות - אלא שגם עסקו בחיסול התחלות בנייה קודמות - כלומר היו באירלנד שנים של התחלות בנייה שליליות ובו בזמן המחירים קרסו בעשרות אחוזים! דפוס זה חזר על עצמו בעוד בועות נדל"ן בעולם. 

מה שבאמת קורה אצלנו זה ניסיון ליצור בלבול בין הגורם לתוצאה. התחלות הבנייה קטנות לנוכח הקטנת הביקוש ולא להיפך (למעשה מדובר בקביעת מחיר שיווי משקל חדש). ודאי שאמירת הקבלנים כי "התחלות הבנייה יורדות ולכן המחירים יעלו" היא אוקסימירון כי אם המחירים יעלו אז מדוע לבנות פחות?!

צמצום התחלות הבנייה הוא האינדיקטור המובהק ביותר לירידת מחירים. אנו רק בפתחה של תקופה בה התחלות הבנייה יצטמצמו עוד ועוד נושאות איתן דווקא בשורה של ירידות מחירים נוספות בהמשך, ובשום פנים ואופן לא להיפך.

הכותב הוא עופר מנדל, אקטיביסט חברתי וחבר בהתאחדות קוני הארץ