הנה מה שחושב הקבלן יגאל דמרי על אסון קריסת החניון - צפו בקטע
שורה של בכירי חברות הנדל״ן בישראל התכנסו היום (ד׳) בפורום הנדל"ן השנתי של דן אנד ברדסטריט, במסגרת פורום 100 DUN'S. בפתח הדיון נשאלו הנוכחים על כך שבאתר שקרס היה אדריכל אחראי במקום מהנדס כפי שטען מנכ״ל דניה סיבוס. כמו כן, דיברו הבכירים על הענף בכללותו וההשלכות של תכנית הדגל ׳מחיר למשתכן׳ על מחירי הדיור. קריסת אתר הבנייה - ״כשל שעוד לא קרה בישראל״ יגאל דמרי בעל השליטה בחברת י.ח. דמרי טען במהלך הפורום כי ״דניה סיבוס חברה טובה בביצוע ולא נכפיש את שם החברה. לגבי מה שקרה שם כל אחד יכול לנחש. מדובר בכשל שעוד לא קרה בישראל וזה קורה ומשתדלים לעשות הכי טוב, כאשר כל דבר יכול לקרות״. דמרי הוסיף כי בחברתו יש פיקוח מבית וכי ממנהל הבטיחות לא מגיעים לפקח על העבודה אלא על הבטיחות בלבד. ״מחובתו של כל יזם לדאוג לפיקוח על הבטיחות. ימותו אנשים ואין מה לעשות, מדובר בענף מסוכן ועושים הכל כדי למנוע אסונות ותאונות, אך התאונות יהיו ויש לדעת לצמצם אותן״. יגאל דמרי הוסיף ודיבר אל מול המצלמות:
אוהד דנוס, יו״ר לשכת השמאים: ״אני חושב שהרגולוציה היא מעט נזילה ואם יש קבלן שרוצה למכור ושמו חשוב לו הוא מקפיד יותר על איכות הבנייה, אבל ידוע שאפשר להקפיד פחות ויש מקרים כאלה. אבל בסופו של יום המדינה אשמה, מה שקרה עם מחירי הדיור ולחצי הקבלנים הובילו למצב בו היזם מבקש לחסוך ואינני מאשים אותו, חושבים שהוא גורף מיליונים מכל עסקה, אך תשומות הבניה שלו עולות כל הזמן״. מחיר למשתכן ומחירי הדיור - מנוע לביקושים חדשים בענף בכירי חברות הנדל״ן דנו גם בתכנית הדגל ׳מחיר למשתכן׳ וההשלכות על שוק הדיור. תמיר דגן מנכ״ל קבוצת שיכון ובינוי טען כי תכנית ׳מחיר למשתכן׳ הכניס אנשים לשוק ורצון לרכישה שלא חשבו על כך קודם לכן, ״זקנה בת 80 שצפויה ללכת לדיור מוגן נרשמת למחיר למשתכן ואני לא צוחק. הסיכוי לזכות הוא נמוך ואין קרקעות ואני אומר זאת כבר 10 שנים ולאחרונה עליית המחירים היא דרמטית״. ארנון פרידמן מנכ״ל אשדר מקבוצת אשטרום התייחס לכניסת ביקושים חדשים לשוק: ״אנחנו לא רואים סבתא בת 80 אלא צעירים שהולכים כי הם זכאים - למה לא להשתתף בחגיגה. נוצרים ביקושים שלא היו קודם אבל רואים אנשים הולכים ונרשמים להגרלה בקריית מוצקין שאינם תושבי המקום או מהסביבה והם אינם מתכננים לגור שם אלא להשקיע. הם ימשיכו להתגורר בשכירות במרכז ואז יהיו לכך השפעות נוספות. על כן, מחיר למשתכן רק מוביל לעליית מחירים, לא מבין את התכנית אבל אני כן משתתף בה״. פרידמן הוסיף וציין כי בחברת אשדר יש פרויקטים של ׳מחיר למשתכן׳ שלא יצאו לשיווק כי לוקח שנתיים וחצי מהרגע ששווק ליזם ועד שיגיע לציבור. ״חשבו ש׳מחיר למשתכן׳ יוביל לירידה במכירות בפרויקטים הסמוכים, אך אצלנו קרה בדיוק הפוך. ׳מחיר למשתכן׳ לא משפיע על ירידה בביקושים ברמה הארצית וגם לא בפרויקטים הסמוכים, אין לכך השפעה כלל״. דמרי גם כן התייחס ליכולת התכנית להוריד מחירים: ״למה לא נותנים מענקים במקום הגרלות? אם היו עושים זאת היו מחירים שפויים. אין היצע והביקוש קיים, תוך שעתודות הקרקע באזור באר שבע או מצפה רמון בשפע ואני יכול לבנות אבל אף אחד לא יבוא לקנות. אם ניתן מענק אנשים יבואו לשם, אך המדינה לא רוצה להוריד מחירים כי זה לא כדאי לה״. מיסוי למחזיקי למעלה משלוש דירות והקשר לדיור להשכרה ארוכת טווח הדיון גם עבר לעסוק ברצון הממשלה למסות בעלי 3 דירות ומעלה תחת חוק ההסדרים בתקציב המדינה לשנים 2017 -2018 שזוכה לביקורת רבה מכל עבר. יגאל דמרי התייחס לכך שמצד אחד המדינה מעודדת פרויקטי דיור להשכרה ומצד שני מוציאה את המשקיעים מהשוק: "יש אבסורד בכך שרוצים להיאבק במשקיעים שייצאו מהשוק, ומנגד רוצים לקדם פרויקטים עם בעלות של למעלה מ-330 דירות״. נציין כי דמרי התכוון לפרויקטי דיור להשכרה כדוגמת הפרויקט של שיכון ובינוי שזכתה בהקמת 330 יח״ד דיור להשכרה ארוכת טווח בירושלים. דניאלה פז ארז מנכ״לית פז כלכלה והנדסה הנה בעד דיור קונצרני להשכרה, ומסבירה כי ״לגור בדירה שאדם ירש או רכש לא מהווה קורת גג לאדם שיגור שם. אני חושבת שנאמר פה שאיך מעודדים מצד אחד משקיע עם 330 דירות ומנגד חוסמים משקיע אחר אך אין בכך קשר״. תמיר דגן הוסיף ואמר ״שנים מדברים על הפושעים רוכשי הדירות אבל התשואות שלהם נמוכות מאוד. אני לא יכול לחיות עם תשואה של 1.5% כמו המשקיעים שאומרים מקסימום יהיה לנכד או לילד״.
- 8.תקלה בהגב לתגובה,מה שעכתבתי ברח (ל"ת)יעקב 08/09/2016 08:46הגב לתגובה זו
- 7.YL 07/09/2016 22:02הגב לתגובה זוהבעיה עם חברת אפריקה שהיא מ שחקן ראשי נהפכה עם השנים לקבלן משנה אחמד של גינדי ***השם ישמור *** ו כאשר מרווח ה$$$$$ יורד הדבר ניכר ב איכות הבניין הנמסר ל ציבור מי י שיסתובב ב אם המושבות או פרוייקט נוסף בשם בולוור 400 יחידות הוא לא ישמע דברי שבח על טיב העובש ועוד תקלות אך טיבעי חיסכון אצל הבוכרים זה בדם אבל......לא בארמון הפרטי ב סביון
- 6.משקיף 07/09/2016 18:08הגב לתגובה זוהממשלה,את מחירי התשומות שלדבריו עלו למרות שכולנו יודעים שמחירי התשומות בבניה דוקא ירדו בעקבות ירידת מחיר הדלק. הקבלנים חוסכים בחומרים ומסכנים חיי אנשים כדי לצבור עוד הון.רק אכיפה אגרסיבית כולל עונשים חמורים יכולים להבריא את הענף .להביא ארצה קבלנים מחו"ל שיוזילו מחירים וישמרו על החוק ועל חיי האנשים.
- 5.יצחקי 07/09/2016 16:21הגב לתגובה זולגור עם זכיה דבר בטוח,כחלון ממריץ את מחירי הדיור כדי לקבל כספים של מיסים ו לחלק לחרדים.
- 4.משה 07/09/2016 16:19הגב לתגובה זוצריך לבדוק אך אישרו לדמרי לבנות בנתניה 3מגדלים בשכונה רמת חן
- 3.משתלם להיות עבריין 07/09/2016 12:29הגב לתגובה זובתי המשפט הפכו את עבריני הבניה. לעסק משתלם. להוציא את כל פיסקי הדין שנתנו לעבריני בניה . המסקנה :כדאי להיות עברין בניה!!!!!!!!!!!!!!!!! איכות הבניה בישראל מתחת לכל ביקורת . יש פה עצימת עינים מכוונת.
- 2.צימר 07/09/2016 11:48הגב לתגובה זודיי כבר עם ריבית 0הציבור יעדיף ריבית סולידית על פני השקעות בדירות. לא להעלות ריבית על משכנתאות לזוגות צעירים
- 1.מנהל פרויקטים בבניה 07/09/2016 11:40הגב לתגובה זובמקרים כאלו יש 2 סיבות בלבד : 1. טעות חישובית של הקונסטרוקטור. 2. כשל בביצוע. כל הקשקושים שמקשקשים לא רלוונטי.
- אהרון 10/09/2016 17:50הגב לתגובה זויש מה שהוא שלישי ?
- עובדים בשיטת מצליח 07/09/2016 12:38הגב לתגובה זורק ענישה כבדה ושלילת רשיון עסק זה יפתור את הזלזול ועושק בענף הבניה . קבלן פוגם באיכות הבניה רק מבצע כסף !!!!!!!!!!!!
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
