כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

• הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
• היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

מנכ"לית הפניקס ליווי ובנייה, גלית וינדר טפר, התייחסה למצבו של שוק הנדל"ן למגורים והציגה תמונת מצב מורכבת: מצד אחד, סיכוני היזמות עלו משמעותית בשנתיים האחרונות; מצד שני, דווקא תנאי המימון בפרויקטים הפכו אטרקטיביים יותר ליזם. לדבריה, מדובר ב"אנומליה" שמאפיינת את התקופה הנוכחית, שבה המציאות התפעולית הופכת מאתגרת יותר, אך שוק המימון משדר מסר הפוך, ומעניק ליזמים תנאים שלא היו זמינים בעבר.

וינדר טפר ציינה בכנס לשכת שמאי המקרקעין כי חברות הביטוח פועלות תחת רגולציה שונה מזו של הבנקים, שהרגולציה די שונה, ולמרות ששמרנית עדיין יש פערים שניתן לנסות להיות תחרותיים בהם, קיימת מערכת חוקים שונה ויחסית  משמעותית. נראה שכך נוצר מצב שבו מימון פרויקט מגורים יכול להתבצע במבנים גמישים יותר, בהתאם לצורכי היזם ולמבנה הפרויקט. עם זאת, היא מדגישה כי גם בחברות הביטוח יש ועדות רגולטוריות, פיקוח מלא ותהליכי בקרה, אך בסופו של דבר - זוהי מערכת חוקים אחרת לגמרי.

״סיכון גדול לאן זה הולך״

ביחס למצב השוק, וינדר טפר הצביעה על תופעה רחבה ומשמעותית: למרות שקיימת עלייה מסוימת בסיכון, עלויות המימון לא עלו באותה מידה – ולעיתים אף ירדו. היא הסבירה כי "בשנתיים האחרונות כל סעיף בפרויקט בדו"ח אפס מראה סימני סיכון גבוהים יותר מאשר לפני". הסיכונים הללו אינם מתורגמים לעלייה במרווח הריבית או במחירי חוק מכר, אלא אף לירידה מסוימת בתנאים מסוימים. הסיבה, ככל הנראה טמונה בעובדה שיש כיום מספר רב מאוד של גופים שמממנים פרויקטים, מה שמייצר תחרות חזקה, ולעיתים חזקה מדי - על כל עסקת ליווי.

וינדר טפר מדברת מניסיון מצטבר של מאות פרויקטים שמלווים על ידי הפניקס ליווי ובנייה: "אני רואה את המכירות במאות פרויקטים שאנחנו מלווים, איפה זה נמצא כרגע - נראה שיש סיכון מסוים לאן זה הולך", אמרה. לדבריה, קצב המכירות הנוכחי לא אחיד: יש אזורים שבהם המכירות נחלשות, יש מתחמים שבהם הקיפאון עמוק יותר, ויש פרויקטים שמצליחים יותר בזכות מיקום או תמחור. אך המגמה הכוללת ברורה, השוק אינו מציג יציבות, וודאות המחירים אינה גבוהה כפי שהייתה בשנים הקודמות.

• הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היא הוסיפה כי גם בצד הביצוע ישנו סיכון מוגבר. מחירי חומרי הגלם, עלויות כוח האדם, זמני האספקה וקשיי הביצוע בשטח, כולם מרכיבים שעלו במורכבותם ובפגיעותם. במילים אחרות, פרויקט מגורים ממוצע כיום חשוף ליותר גורמי אי-ודאות מאשר לפני שנתיים או שלוש. לוחות הזמנים התארכו, מרווחי הטעות הצטמצמו, והכדאיות הכלכלית דורשת בחינה עמוקה יותר.