הדולר ממשיך לחפש כיוון: התחזק היום בכ-0.5%, "הדולר ייחלש לעומת שאר המטבעות"
יום המסחר בגזרת המט"ח התאפיין היום בהתחזקות של השקל מול האירו והדולר כאשר הדולר רשם כבר ירידות של כ-0.25% והאירו נחלש בקרוב ל-0.2%. אולם בסביבות השעה 15:00 ביצע בנק ישראל רכישה מאסיבית של דולרים והקפיץ חזרה את המטבעות אל מול השקל.
מטבע הדולר סגר את יום המסחר בהתחזקות של 0.13% מול השקל והשער היציג נקבע על 3.78. זמן קצר לאחר מכן רכש כאמור בנק ישראל למעלה מ-100 מיליון דולר והקפיץ את שער הדולר הרציף בכ-0.5% לרמה של 3.8 בקירוב.
סה"כ בשבוע האחרון נחלש הדולר ב-0.16% כאשר בחודש האחרון רשם הדולר ירידות של כ-0.5% מול השקל. האירו נחלש היום מול השקל ורשם ירידה של כ-0.6% כאשר שערו היציג נקבע על 5.531. כאמור עקב התערבותו של פישר במסחר זינק גם שער האירו ועבר לעלייה של 0.4% ברמה של 5.553.
בראייה לטווח הארוך העריך מיכאל שראל, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל פיננסים, כי הדולר והאירו דווקא ייחלשו לעומת שאר המטבעות ובעיקר אל מול מטבעות השווקים המתעוררים. "אין ספק כי בעוד שנה גם הדולר וגם האירו ייחלשו באופן משמעותי", כך אמר הראל בשיחה עם Bizportal.
בזירת המט"ח הבינ"ל נחלש היום הדולר האמריקני היום מול היין ונסחר ללא שינוי מול האירו, בהמשך להודעת אבו דאבי על הזרמת 10 מיליארד דולר לדובאי. בכך נסוג הדולר משיא של חודשים אליו טיפס בשבוע שעבר.
האירו התחזק היום מול רוב המטבעות כאשר הזרמת המיליארדים לדובאי הרגיעה את חששות המשקיעים בדבר האפשרות כי הבנק הגדול באירופה יכתוב הלוואות ענק לחילוץ נסיכות הנפט.
"החדשות בנוגע לדובאי הם גורם חיובי לאירו ולפאונד", אמר מאשאסי הישמוטו, אנליסט בכיר בבנק מיצובישי בטוקיו. "הסלידה מסיכון חוזרת להתפוגג".
בעקבות ההתפתחויות השליליות שחלו בדובאי בחודש האחרון מדינות בעלות שיעור חוב גבוה באירופה היו תחת לחץ. סוכנות הדירוג S&P חתכה את דירוג החוב של ספרד ל-"שלילי" מ"יציב" (נותר על +AA). דירוגה של יין הופחת ברמה אחת ל-+BBB ע"י פיץ'. גם התחזית של פורטוגל ירדה ל"שלילי" מ"יציב" ע"י S&P.
עם זאת, האירוע העיקרי לו מחכים השבוע סוחרי המט"ח הוא ועדת השוק הפתוח של הפדרל ריזרב האמריקני לקביעת המדיניות המוניטרית. ביום רביעי, אחרי יומיים של דיונים, תפורסם הצהרת ה'פד' ובשוק יבחנו לעומק את לשון ההצהרה והשלכותיה על שינוי עתידי בריבית.
הדולר נחלש מול היין לרמה של 88.54 יין, ירידה של כ-0.5%. האירו נסחר כמעט ללא שינוי מהותי מול הדולר ורושם עלייה של 0.03%. לרמה של 1.463 אירו/דולר.
נציין כי למרות הירידות החדות במחיר הנפט והתחזקותו של הדולר מתחילת החודש, הציפיות האינפלציוניות בארה"ב לא יורדות, ולהיפך, הציפיות האינפלציוניות לשנה ב-10 השנים הקרובות עומדות על 2.19%, ועולות מעט גם היום. מחר (ג') יפורסם בארה"ב מדד המחירים ליצרן לחודש נובמבר, שצפוי להצביע על זינוק חודשי של 0.8%, שיתכן יתגלגל בחודשים הקרובים גם לצרכנים.
מדד המחירים לצרכן מתחיל גם הוא לעלות וביום רביעי צפוי להצביע על עלייה חודשית של 0.4%. החוזים העתידיים מגלמים כי זאת תועלה לא לפני אוגוסט 2010, אף שבמקביל גדלים הסיכויים להקדמתה ליוני.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
