התחדשות עירונית: רשות ני"ע קובעת כללים אחידים לדיווח
בצל מבול הודעות מצד חברות שמכריזות על פרויקטים שעדיין רחוקים מביצוע, קובעת כעת הרשות סטנדרט אחיד וברור: לא עוד הכרה בקרקע על בסיס הבטחות או חתימות ראשוניות. מעתה, הכרה בפרויקט כנכס בספרים תתאפשר רק עם קבלת היתר בנייה - או לאחר הריסת המבנה הישן, ורק אם לא נותרו תנאים מתלים
הרשות לניירות ערך מפרסמת עמדת סגל חדשה שמסדירה לראשונה את הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית. תחום שרווי בחוסר שקיפות וסטנדרט אחיד, שהפך בעשור האחרון לחלק מהותי בפעילות של רבות מחברות הנדל"ן הציבוריות.
ההנחיה החדשה באה בעקבות ביקורת רוחב שערכה הרשות בתקופה האחרונה, ואשר חשפה פערים גדולים בגישות החשבונאיות השונות שנקטו בהן החברות, החל משאלת מועד ההכרה בקרקע, דרך אופן מדידת השווי, ועד לטיפול בעלויות תכנון והתחייבויות כלפי הדיירים.
במשך
שנים התקבעה פרקטיקה מקלה, שלפיה חברות רבות הכירו בפרויקטי פינוי בינוי או תמ"א 38 כנכס כבר בשלבים מוקדמים מאוד, לעיתים עם השגת רוב חתימות, ולעיתים אף קודם לכן.
המשמעות הייתה שדוחות כספיים כללו לעיתים שוויי קרקע שלא באמת ניתנים למימוש, הכנסות עתידיות
לא בשלות, או השקעות שטרם גובו בתשתית תכנונית או חוזית מוצקה. כעת הרשות שמה קץ לגישה הזו.
התנאים להכרה ואיך מודדים את שווי הקרקע?
העמדה שפורסמה כעת
קובעת כי הכרה בקרקע תתבצע רק בעת קבלת היתר בנייה סופי לפרויקט, או - במקרים מסוימים, לאחר הריסת הבניין הקיים, ובתנאי שלא נותרו תנאים מתלים מהותיים. כמו כן, מדידת שווי הקרקע תיעשה אך ורק במועד ההכרה, ולא במועד החתימה עם הדיירים, וזאת כדי לשקף את שווי
הזכויות האמיתי והמעודכן במועד הבשלות.
הרשות מדגישה כי יש להעדיף מדידת שווי לפי שווי הוגן, אך היא מאפשרת גם מדידה עקיפה - המבוססת על עלויות בפרויקט בתוספת רווח. רק כאשר ברור שהיא נותנת תוצאה סבירה. המטרה היא למנוע ניפוח נכסים או רווחים מבוססי הנחות
בלתי מבוססות.
גם בהיבט של עלויות טרום-ביצוע, הרשות משנה את הכללים: חברות יוכלו להכיר בהוצאות על תכנון, רישוי, יועצים והיטלים כנכס - רק אם חתמו מול נציגות דיירים שלחתימות שבידיה יש תוקף לקידום הפרויקט. אם לא, אז ההוצאות יירשמו כהוצאה שוטפת.
כמו כן, נדרשת הקצאה חשבונאית מסודרת בין עלויות המיועדות לדירות למכירה לבין אלה הקשורות לשירותי בנייה לדיירים הקיימים.
ומה לגבי ההתחייבויות של היזם?
כמו כן, הרשות מתייחסת באופן
סדור להיבטים הפיננסיים של התחייבות היזם לשלם שכר דירה לדיירים המפונים: ההתחייבות תירשם כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן, וכל שינוי בתקופת הבנייה, אשר יוביל לעלייה או ירידה בתשלומים - יוכר כהוצאה או הכנסה שוטפת, ולא כהתאמה לנכס.
בנוסף, רכיב המימון שנכלל
בשירות הבנייה ייקבע מראש, ולא ישתנה בדיעבד, גם אם תקופת הביצוע תתארך. לבסוף, החברות יחויבו להציג בביאורי הדוחות הכספיים פיצול ברור בין שני סוגי ההכנסות: מכירת דירות חדשות לציבור, מול מתן שירותי בנייה לדיירים הקיימים. בנוסף, תירשם בספרים עלות מכר נפרדת לכל
אחד מהם.
המשמעות היא שהערבוב בין פרויקטים שבאמת עומדים על הקרקע לבין אלו שעדיין בגדר רעיון ייפסק. המשקיעים והגופים המוסדיים, יוכלו להבין טוב יותר היכן עומדת כל חברה, מה מידת הבשלות של כל פרויקט, ואילו מספרים מבוססים
על חוזים מוצקים - ואילו על כוונות בלבד.
ברשות מדגישים כי מדובר במהלך נוסף במסגרת הידוק הביקורת בתחום הנדל"ן, ובכוונתם לבחון בהמשך גם סקטורים נוספים. ליישום ההנחיות הוקצה זמן הסתגלות, אך נקבע כי הן ייכנסו לתוקף לכל המאוחר בדוחות השנתיים הקרובים.
בנוסף, חברות אשר מגישות תשקיף יידרשו ליישמן כבר בדוחות הרבעון השני.
ההשפעה על החברות
השינוי שמובילה רשות ניירות ערך
עשוי להשפיע באופן ממשי על האופן שבו חברות נדל"ן מציגות את פעילותן בדוחות הכספיים. חברות שנהגו להכיר בקרקע כבר בשלבים מוקדמים.
למשל, לאחר השגת טיוטות חתימות מדיירים או עם תחילת עבודות תכנון, צפויות להידרש כעת לשנות את הגישה.
עבורן, המשמעות
עלולה להיות ירידה ברווח בדוחות, הון עצמי נמוך יותר, ולעיתים גם צורך במחיקת נכסים או העברת הוצאות לסעיפים שוטפים.
לעומת זאת, חברות שניהלו מדיניות שמרנית יותר, והעדיפו שלא להכיר בפרויקט עד לקבלת היתר בנייה או חתימה מחייבת מול נציגות דיירים - עשויות
דווקא להרוויח מהמהלך.
דוחותיהן ייראו אמינים ומדויקים יותר בהשוואה לאחרות, והן עשויות לזכות לאמון מוגבר מצד גופי מימון, אנליסטים ומשקיעים מוסדיים.
- התחדשות עירונית בשיעור הסכמה של 51% באזורי הטילים
- אלמוגים תגייס 54 מיליון שקל משותפה חדשה לפרויקטים בפתח תקווה וברעננה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה על תחום הפינוי בינוי
עמדת הסגל החדשה של הרשות עשויה לשנות גם את כללי המשחק בענף ההתחדשות העירונית: פרויקטים רבים בענף מדווחים כבר שנים בשלבים מוקדמים מאוד, כשבפועל - אין עדיין היתר, ולעיתים אפילו לא נבחרה נציגות דיירים מוסמכת.
הדוחות הכספיים שימשו לא פעם ככלי להצגת "צבר פרויקטים" שהעניק רושם של פעילות רחבה, גם כשבחלק מהמקרים מדובר היה ברעיונות בלבד.השינוי כעת מרחיק את האפשרות להציג פרויקט בספרים עד שלב הבשלות המתקדם באמת.
דבר שעשוי לצמצם את מספר הפרויקטים
המדווחים וליצור תמונה שמרנית ומדויקת יותר של השוק. ייתכן שנראה גם שינוי בגישת היזמים לפרסום בתקשורת, מתוך הבנה שמה שלא מגובה באישור, גם לא מגובה בערך חשבונאי.
דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
ביום ראשון הקרוב, ייפתחו בעיר 10 הגרלות עם סך של 844 דירות חדשות במסגרת תכנית 'דירה בהנחה' . מחירי הדירות יעמדו על כ- 17-19 אלף שקל למ"ר לעומת כ- 25-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
עם פתיחת השבוע הקרוב - ביום ראשון (ה-10/8) תיפתח בבאר יעקב אחת ההגרלות הגדולות והכדאיות ביותר במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה'. כתבנו על הכדאיות הכלכלית הגדולה וההטבה הגדולה שתקבלו במידה ותזכו במסגרת התכנית ברעננה
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. כעת, לביזפורטל נודע שגם באר יעקב תבלוט במכרזי התכנית,
עם הנחות של קרוב ל-1 מיליון שקל, מדובר על סכום שיכול להפוך עסקה מ'לא כלכלית' לכזאת שמאוד אטרקטיבית.
עוד דבר שחשוב לציין - הזוכים בתכנית יכולים לרכוש את הדירה בלי להוציא שקל אחד מהכיס. ואיך זה קורה בפועל? הבנק רואה את לוקח המשכנתא כאילו שהסכום שקיבל
כהטבה מהמדינה זה ההון העצמי - ובכך בעצם הוא מעניק את ההלוואה על כל סכום הדירה (דוגמא להמחשה בהמשך).
בחזרה לבאר יעקב -שם יתקיימו 10 הגרלות שונות, עם סך כולל של 844 דירות חדשות במחיר מוזל, כולן מיועדות למחוסרי
דיור בלבד. מחירי הדירות נעים בין כ-17 אלף שקל לכ-19 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ), בעוד שבשוק החופשי המחירים בבאר יעקב כבר הגיעו ל־25-27 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובאופן הבנייה. המשמעות היא הנחה של מאות אלפי שקלים, שיכולה להגיע לנוע בין 700-850 אלף שקל לדירה
- מדובר על פער משמעותי במיוחד בעיר שבה הביקוש גבוה והבנייה מתקדמת בקצב מהיר יחסית.
חצי מהדירות שיוגרלו בבאר יעקב יוקצו למשרתי מילואים, כש-25% מהן יוקצו ללוחמים בלבד. מדובר בהטבה שמגדילה משמעותית את סיכויי
הזכייה של קבוצה זו - שללא ספק ראויים לקבל זאת. חשוב לומר - המילואימניקים מתמודדים גם על הדירות הרגילות בהגרלה הכללית.
לגבי הבנייה, היא תבוצע על ידי כמה מהיזמים שהתרגלנו לראות במכרזי המדינה, ביניהם אלקטרה מגורים, רמי שבירו, קלוד נחמיאס, גיא ודורון
לוי ועוד. חלק מהפרויקטים ממוקמים באזורים חדשים בעיר, סמוך לצירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת ותשתיות חינוך ושירותים קהילתיים.
ההגרלה הכוללת
במסגרת ההגרלה שתפתח ביום ראשון יוגרלו כ־7,600 דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - אתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד. זו ההגרלה האחרונה עם אפשרות להנחות כל כך משמעותיות, בכוונת האוצר להגביל את ההנחה והאמת שהוא צודק.
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם ההגרלה של הדירות היא לא במקומות שאתם מעוניינים לגור בהם, אתם יכולים להשכיר את הדירה ולגור בשכירות במקום אחר. זה יהיה נכון יותר כלכלית, כי הרווח הזה מאוד משמעותי ושווה בשבילו לגור בשכירות תקופה של כמה שנים, גם אם זה פחות
נוח לכם. מעבר ליתרון הגדול שבהנחה עצמה, יש יתרון נוסף - אתם במקרים רבים לא צריכים להביא הון עצמי כי הדירה שווה הרבה יותר ממחיר הזכייה ושווה כבטוחה לבנק יותר, הנה דוגמה: נניח שאתם זוכים בדירה של 1.9 מיליון שקל כשהיא בפועל שווה בשוק החופשי 2.7 מיליון שקל.
כפי שנאמר לעיל, הבנק רואה זאת כאילו שאת ההנחה אתם הבאתם כהון עצמי 'מהבית' ולכן הוא משלים את כל השאר -75% כהלוואה לדיור (משכנתא). ואז בפועל מה שיוצא בשטח זה שלא הוצאתם שקל אחד מהכיס והגעתם לדירה ששוה 2.7 מיליון שקל. מדובר על הטבה לא נתפסת. אולי כאן
זו ההזדמנות גם לומר על חילוקי הדעות בנושא. קיבלנו תגובות מכם לאחרונה על חוסר ההגינות בהגרלה הזאת ושזוהי לא הדרך להיטיב עם הציבור אלא להיפך, בטח ובטח לא הדרך להוריד את מחירי הדיור - כפי שהוגה התכנית (השר משה כחלון דאז) טען
שיקרה. אבל מצד שני נזכיר שמדובר כאן על מילואימניקים ששירותו אותנו ביתר שאת ואם כבר ממשיכים עם התכנית - אז לפחות שיתנו למי שראוי לכך.
מה הסיכוי שלך לזכות?
30 אלף שקל למ"ר: כך הפכה נס ציונה לעיר היקרה בשפלה
דירת 5 חדרים ב-4.4 מיליון שקל, עליות של פי 2 מהממוצע הארצי, ופערים של 15%-30% מול רחובות: העיר השקטה הפכה למכונת רווחים לבעלי נכסים
כשמשפחת כהן רכשה דירת 5 חדרים בשכונת סביוני נצר סירני בינואר 2010 תמורת 795 אלף שקל, הם לא דמיינו שהם עושים את עסקת חייהם. היום, 15 שנים מאוחר יותר, דירה זהה באותה שכונה נמכרת ב-3.4 מיליון שקל - תשואה של 327%, יותר מפי 2 מהממוצע הארצי.
הסיפור של משפחת כהן הוא רק קצה הקרחון בתופעה של הנדל"ן בנס ציונה - עיר של כ-50 אלף תושבים שהצליחה לעלות במחירים פי כמה מערים גדולות והפכה לאחת היקרות ביותר באזור השפלה.
הנתונים החדשים: מי משלם הכי הרבה ועל מה
ניתוח עסקאות יולי-אוגוסט 2025 מגלהכי העסקה הגבוהה ביותר נרשמה ברחוב משה גרר 64, שם נמכרה דירת 5 חדרים ענקית (156 מ"ר) תמורת 4.4 מיליון שקל.
דירות 4 חדרים, הן הסחורה החמה בעיר והן נמכרות בטווח מחירים של מ-2.4 מיליון שקל בעלייה 4 (שכונה ותיקה) ועד 3.5 מיליון שקל בהגלים. הפער של מעל מיליון שקל בין שכונות באותה עיר מוסבר בהבדל בין השכונות החדשות יחסית והאיכותיות יותר ביחס לשכונות הישנות.
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות 3 חדרים, נעות כיום בין 1.85 מיליון שקל (גורדאו 3, שכונה ותיקה) ל-2.4 מיליון שקל (רחבעם זאבי 36, שכונה חדשה). המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות האחרונות עומד על 25,000-29,000 שקל, כאשר בשכונות הטובות זה מגיע ל-30,000 שקל למ"ר ויותר.
