התחדשות עירונית: רשות ני"ע קובעת כללים אחידים לדיווח

הרשות לניירות ערך מפרסמת עמדת סגל חדשה שמסדירה לראשונה את הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית. תחום שרווי בחוסר שקיפות וסטנדרט אחיד, שהפך בעשור האחרון לחלק מהותי בפעילות של רבות מחברות הנדל"ן הציבוריות.

ההנחיה החדשה באה בעקבות ביקורת רוחב שערכה הרשות בתקופה האחרונה, ואשר חשפה פערים גדולים בגישות החשבונאיות השונות שנקטו בהן החברות, החל משאלת מועד ההכרה בקרקע, דרך אופן מדידת השווי, ועד לטיפול בעלויות תכנון והתחייבויות כלפי הדיירים.

במשך שנים התקבעה פרקטיקה מקלה, שלפיה חברות רבות הכירו בפרויקטי פינוי בינוי או תמ"א 38 כנכס כבר בשלבים מוקדמים מאוד, לעיתים עם השגת רוב חתימות, ולעיתים אף קודם לכן.

המשמעות הייתה שדוחות כספיים כללו לעיתים שוויי קרקע שלא באמת ניתנים למימוש, הכנסות עתידיות לא בשלות, או השקעות שטרם גובו בתשתית תכנונית או חוזית מוצקה. כעת הרשות שמה קץ לגישה הזו.

התנאים להכרה ואיך מודדים את שווי הקרקע?

העמדה שפורסמה כעת קובעת כי הכרה בקרקע תתבצע רק בעת קבלת היתר בנייה סופי לפרויקט, או - במקרים מסוימים, לאחר הריסת הבניין הקיים, ובתנאי שלא נותרו תנאים מתלים מהותיים. כמו כן, מדידת שווי הקרקע תיעשה אך ורק במועד ההכרה, ולא במועד החתימה עם הדיירים, וזאת כדי לשקף את שווי הזכויות האמיתי והמעודכן במועד הבשלות.

הרשות מדגישה כי יש להעדיף מדידת שווי לפי שווי הוגן, אך היא מאפשרת גם מדידה עקיפה - המבוססת על עלויות בפרויקט בתוספת רווח. רק כאשר ברור שהיא נותנת תוצאה סבירה. המטרה היא למנוע ניפוח נכסים או רווחים מבוססי הנחות בלתי מבוססות.

גם בהיבט של עלויות טרום-ביצוע, הרשות משנה את הכללים: חברות יוכלו להכיר בהוצאות על תכנון, רישוי, יועצים והיטלים כנכס - רק אם חתמו מול נציגות דיירים שלחתימות שבידיה יש תוקף לקידום הפרויקט. אם לא, אז ההוצאות יירשמו כהוצאה שוטפת.

כמו כן, נדרשת הקצאה חשבונאית מסודרת בין עלויות המיועדות לדירות למכירה לבין אלה הקשורות לשירותי בנייה לדיירים הקיימים.

ומה לגבי ההתחייבויות של היזם?

כמו כן, הרשות מתייחסת באופן סדור להיבטים הפיננסיים של התחייבות היזם לשלם שכר דירה לדיירים המפונים: ההתחייבות תירשם כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן, וכל שינוי בתקופת הבנייה, אשר יוביל לעלייה או ירידה בתשלומים - יוכר כהוצאה או הכנסה שוטפת, ולא כהתאמה לנכס.

בנוסף, רכיב המימון שנכלל בשירות הבנייה ייקבע מראש, ולא ישתנה בדיעבד, גם אם תקופת הביצוע תתארך. לבסוף, החברות יחויבו להציג בביאורי הדוחות הכספיים פיצול ברור בין שני סוגי ההכנסות: מכירת דירות חדשות לציבור, מול מתן שירותי בנייה לדיירים הקיימים. בנוסף, תירשם בספרים עלות מכר נפרדת לכל אחד מהם.

המשמעות היא שהערבוב בין פרויקטים שבאמת עומדים על הקרקע לבין אלו שעדיין בגדר רעיון ייפסק. המשקיעים והגופים המוסדיים, יוכלו להבין טוב יותר היכן עומדת כל חברה, מה מידת הבשלות של כל פרויקט, ואילו מספרים מבוססים על חוזים מוצקים - ואילו על כוונות בלבד.

ברשות מדגישים כי מדובר במהלך נוסף במסגרת הידוק הביקורת בתחום הנדל"ן, ובכוונתם לבחון בהמשך גם סקטורים נוספים. ליישום ההנחיות הוקצה זמן הסתגלות, אך נקבע כי הן ייכנסו לתוקף לכל המאוחר בדוחות השנתיים הקרובים.

בנוסף, חברות אשר מגישות תשקיף יידרשו ליישמן כבר בדוחות הרבעון השני.

ההשפעה על החברות 

השינוי שמובילה רשות ניירות ערך עשוי להשפיע באופן ממשי על האופן שבו חברות נדל"ן מציגות את פעילותן בדוחות הכספיים. חברות שנהגו להכיר בקרקע כבר בשלבים מוקדמים.

למשל, לאחר השגת טיוטות חתימות מדיירים או עם תחילת עבודות תכנון, צפויות להידרש כעת לשנות את הגישה.

עבורן, המשמעות עלולה להיות ירידה ברווח בדוחות, הון עצמי נמוך יותר, ולעיתים גם צורך במחיקת נכסים או העברת הוצאות לסעיפים שוטפים.

לעומת זאת, חברות שניהלו מדיניות שמרנית יותר, והעדיפו שלא להכיר בפרויקט עד לקבלת היתר בנייה או חתימה מחייבת מול נציגות דיירים - עשויות דווקא להרוויח מהמהלך.

דוחותיהן ייראו אמינים ומדויקים יותר בהשוואה לאחרות, והן עשויות לזכות לאמון מוגבר מצד גופי מימון, אנליסטים ומשקיעים מוסדיים.

• 140 דירות חדשות בדרך: פתח תקווה ממשיכה להתחדש
• פרויקט בבלי יוצא לדרך: מזרחי וכלל יממנו את הכשרה התחדשות בכ-440 מ' שקל

ההשפעה על תחום הפינוי בינוי

עמדת הסגל החדשה של הרשות עשויה לשנות גם את כללי המשחק בענף ההתחדשות העירונית: פרויקטים רבים בענף מדווחים כבר שנים בשלבים מוקדמים מאוד, כשבפועל - אין עדיין היתר, ולעיתים אפילו לא נבחרה נציגות דיירים מוסמכת.

הדוחות הכספיים שימשו לא פעם ככלי להצגת "צבר פרויקטים" שהעניק רושם של פעילות רחבה, גם כשבחלק מהמקרים מדובר היה ברעיונות בלבד.השינוי כעת מרחיק את האפשרות להציג פרויקט בספרים עד שלב הבשלות המתקדם באמת.

דבר שעשוי לצמצם את מספר הפרויקטים המדווחים וליצור תמונה שמרנית ומדויקת יותר של השוק. ייתכן שנראה גם שינוי בגישת היזמים לפרסום בתקשורת, מתוך הבנה שמה שלא מגובה באישור, גם לא מגובה בערך חשבונאי.