התחדשות עירונית: רשות ני"ע קובעת כללים אחידים לדיווח
בצל מבול הודעות מצד חברות שמכריזות על פרויקטים שעדיין רחוקים מביצוע, קובעת כעת הרשות סטנדרט אחיד וברור: לא עוד הכרה בקרקע על בסיס הבטחות או חתימות ראשוניות. מעתה, הכרה בפרויקט כנכס בספרים תתאפשר רק עם קבלת היתר בנייה - או לאחר הריסת המבנה הישן, ורק אם לא נותרו תנאים מתלים
הרשות לניירות ערך מפרסמת עמדת סגל חדשה שמסדירה לראשונה את הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית. תחום שרווי בחוסר שקיפות וסטנדרט אחיד, שהפך בעשור האחרון לחלק מהותי בפעילות של רבות מחברות הנדל"ן הציבוריות.
ההנחיה החדשה באה בעקבות ביקורת רוחב שערכה הרשות בתקופה האחרונה, ואשר חשפה פערים גדולים בגישות החשבונאיות השונות שנקטו בהן החברות, החל משאלת מועד ההכרה בקרקע, דרך אופן מדידת השווי, ועד לטיפול בעלויות תכנון והתחייבויות כלפי הדיירים.
במשך
שנים התקבעה פרקטיקה מקלה, שלפיה חברות רבות הכירו בפרויקטי פינוי בינוי או תמ"א 38 כנכס כבר בשלבים מוקדמים מאוד, לעיתים עם השגת רוב חתימות, ולעיתים אף קודם לכן.
המשמעות הייתה שדוחות כספיים כללו לעיתים שוויי קרקע שלא באמת ניתנים למימוש, הכנסות עתידיות
לא בשלות, או השקעות שטרם גובו בתשתית תכנונית או חוזית מוצקה. כעת הרשות שמה קץ לגישה הזו.
התנאים להכרה ואיך מודדים את שווי הקרקע?
העמדה שפורסמה כעת
קובעת כי הכרה בקרקע תתבצע רק בעת קבלת היתר בנייה סופי לפרויקט, או - במקרים מסוימים, לאחר הריסת הבניין הקיים, ובתנאי שלא נותרו תנאים מתלים מהותיים. כמו כן, מדידת שווי הקרקע תיעשה אך ורק במועד ההכרה, ולא במועד החתימה עם הדיירים, וזאת כדי לשקף את שווי
הזכויות האמיתי והמעודכן במועד הבשלות.
הרשות מדגישה כי יש להעדיף מדידת שווי לפי שווי הוגן, אך היא מאפשרת גם מדידה עקיפה - המבוססת על עלויות בפרויקט בתוספת רווח. רק כאשר ברור שהיא נותנת תוצאה סבירה. המטרה היא למנוע ניפוח נכסים או רווחים מבוססי הנחות
בלתי מבוססות.
גם בהיבט של עלויות טרום-ביצוע, הרשות משנה את הכללים: חברות יוכלו להכיר בהוצאות על תכנון, רישוי, יועצים והיטלים כנכס - רק אם חתמו מול נציגות דיירים שלחתימות שבידיה יש תוקף לקידום הפרויקט. אם לא, אז ההוצאות יירשמו כהוצאה שוטפת.
כמו כן, נדרשת הקצאה חשבונאית מסודרת בין עלויות המיועדות לדירות למכירה לבין אלה הקשורות לשירותי בנייה לדיירים הקיימים.
ומה לגבי ההתחייבויות של היזם?
כמו כן, הרשות מתייחסת באופן
סדור להיבטים הפיננסיים של התחייבות היזם לשלם שכר דירה לדיירים המפונים: ההתחייבות תירשם כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן, וכל שינוי בתקופת הבנייה, אשר יוביל לעלייה או ירידה בתשלומים - יוכר כהוצאה או הכנסה שוטפת, ולא כהתאמה לנכס.
בנוסף, רכיב המימון שנכלל
בשירות הבנייה ייקבע מראש, ולא ישתנה בדיעבד, גם אם תקופת הביצוע תתארך. לבסוף, החברות יחויבו להציג בביאורי הדוחות הכספיים פיצול ברור בין שני סוגי ההכנסות: מכירת דירות חדשות לציבור, מול מתן שירותי בנייה לדיירים הקיימים. בנוסף, תירשם בספרים עלות מכר נפרדת לכל
אחד מהם.
המשמעות היא שהערבוב בין פרויקטים שבאמת עומדים על הקרקע לבין אלו שעדיין בגדר רעיון ייפסק. המשקיעים והגופים המוסדיים, יוכלו להבין טוב יותר היכן עומדת כל חברה, מה מידת הבשלות של כל פרויקט, ואילו מספרים מבוססים
על חוזים מוצקים - ואילו על כוונות בלבד.
ברשות מדגישים כי מדובר במהלך נוסף במסגרת הידוק הביקורת בתחום הנדל"ן, ובכוונתם לבחון בהמשך גם סקטורים נוספים. ליישום ההנחיות הוקצה זמן הסתגלות, אך נקבע כי הן ייכנסו לתוקף לכל המאוחר בדוחות השנתיים הקרובים.
בנוסף, חברות אשר מגישות תשקיף יידרשו ליישמן כבר בדוחות הרבעון השני.
ההשפעה על החברות
השינוי שמובילה רשות ניירות ערך
עשוי להשפיע באופן ממשי על האופן שבו חברות נדל"ן מציגות את פעילותן בדוחות הכספיים. חברות שנהגו להכיר בקרקע כבר בשלבים מוקדמים.
למשל, לאחר השגת טיוטות חתימות מדיירים או עם תחילת עבודות תכנון, צפויות להידרש כעת לשנות את הגישה.
עבורן, המשמעות
עלולה להיות ירידה ברווח בדוחות, הון עצמי נמוך יותר, ולעיתים גם צורך במחיקת נכסים או העברת הוצאות לסעיפים שוטפים.
לעומת זאת, חברות שניהלו מדיניות שמרנית יותר, והעדיפו שלא להכיר בפרויקט עד לקבלת היתר בנייה או חתימה מחייבת מול נציגות דיירים - עשויות
דווקא להרוויח מהמהלך.
דוחותיהן ייראו אמינים ומדויקים יותר בהשוואה לאחרות, והן עשויות לזכות לאמון מוגבר מצד גופי מימון, אנליסטים ומשקיעים מוסדיים.
- פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
- תל אביב מקדמת את תא/5555: תוספת של כ-30 אלף דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה על תחום הפינוי בינוי
עמדת הסגל החדשה של הרשות עשויה לשנות גם את כללי המשחק בענף ההתחדשות העירונית: פרויקטים רבים בענף מדווחים כבר שנים בשלבים מוקדמים מאוד, כשבפועל - אין עדיין היתר, ולעיתים אפילו לא נבחרה נציגות דיירים מוסמכת.
הדוחות הכספיים שימשו לא פעם ככלי להצגת "צבר פרויקטים" שהעניק רושם של פעילות רחבה, גם כשבחלק מהמקרים מדובר היה ברעיונות בלבד.השינוי כעת מרחיק את האפשרות להציג פרויקט בספרים עד שלב הבשלות המתקדם באמת.
דבר שעשוי לצמצם את מספר הפרויקטים
המדווחים וליצור תמונה שמרנית ומדויקת יותר של השוק. ייתכן שנראה גם שינוי בגישת היזמים לפרסום בתקשורת, מתוך הבנה שמה שלא מגובה באישור, גם לא מגובה בערך חשבונאי.
יפו (שלומי יוסף)תל אביב בחצי מחיר - המחירים ביפו מזנקים ועדיין לא מתקרבים למרכז העיר
מה קורה ביפו, יתרונות ועל הסיבה שהמחירים עדיין יחסית נמוכים
מהפך ביפו: בעוד בתל אביב נרשמו ירידות מחירים מתחילת השנה במרכז ובצפון העיר, ביפו נרשמו עליות מחירים של 5%-6%, על רקע ביקוש גדל. האזורים הבולטים בביקושים הם אלו הסמוכים לחוף כמו שכונת נגה ושוק הפשפשים.
בעוד שדירת 3 חדרים בצפון תל אביב עולה ב-4-4.5 מיליון שקל, ביפו ניתן למצוא דירות דומות בחצי מחיר. לאחרונה, נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב קהילת קנדה ביפו ד' ב-1.9 מיליון שקל בלבד, אבל זו לא עסקה מייצגת. המחירים גבוהים יותר. זאת דירה ישנה בקומת קרקע.
דירה ברחוב יצחק רובינשטיין: 60 מ"ר בבניין משנות ה-60, נמכרה ב-2.18 מיליון שקל, דירה בשדרות ירושלים 138 בשטח של 47 מ"ר בבניין משנות ה-50, נמכרה ב-2.34 מיליון שקל עם פוטנציאל התחדשות עירונית. המחיר המייצג לדירת 3 חדרים הוא כ-2.25-2.5 מיליון שקל.
התחדשות עירונית: אלפי יחידות דיור בהליכי תכנון
תכנית תא/5555 של עיריית תל אביב-יפו, שהחליפה את תמ"א 38, מניעה גל חסר תקדים של פרויקטי התחדשות באזור יפו. רק מתחילת השנה אושרו שני פרויקטי ענק: פרויקט יפו ג': 358 יחידות דיור במגדלים בני 18-20 קומות, בנייה מרקמית משולבת פרויקט יפו א': 370 דירות ב-6 בניינים חדשים עם שטחים ירוקים נרחבים. החברות דוניץ-אלעד וצ.פ. מגורים מקדמות את הפרויקטים, שכוללים מפרט טכני מתקדם עם ממ"דים, חניונים תת-קרקעיים ותשתיות מודרניות. עד סוף השנה צפויים להתחיל 10 פרויקטים נוספים
- למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
- "ירידת מחירי הדירות תימשך" ומה החזר המשכנתא על דירה ממוצעת?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השיפורים המתוכננים בתחבורה הציבורית מהווים קטליזטור מרכזי לעליית המחירים. הרחבת הקו האדום של הרכבת הקלה, לצד תכנון הקווים הירוק והסגול שיושלמו עד 2027, הופכים את יפו לנגישה יותר מאי פעם. אז יש באמת יתרונות רבים ובמרכזם המגורים בעצם בתל אביב, בעיר הגדולה. אבל יש, בעיני רבים, חיסרון אחד גדול.
יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.
התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט.
היזמים מציעים פחות
היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים. זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.
בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה - היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.
- פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
- תל אביב מקדמת את תא/5555: תוספת של כ-30 אלף דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו.
