הדולר השבוע: להערכת בנק אגוד הדולר ייתמך ב-4.113
הדולר התחזק השבוע אל מול השקל בעיקר לאור מקבץ נתוני מאקרו חיוביים שהתפרסמו בארה"ב. בסיכום שבועי, התחזק הדולר ב-0.51% ושערו עומד כעת על רמת 4.129 שקל.
התחזקות זו נתמכה מהמשך חששות המשקיעים מהשפעות משבר ה-Subprime, מה שתרם להעלאת פרמיית הסיכון הגלומה במטבעות של שווקים מתפתחים וביניהם השקל. נפחי המסחר בשקל-דולר הצטמצמו משמעותית בשבוע האחרון, הצטמצמות שנבעה בעיקר מצידם של הבנקים הזרים מה שהעלה את חלקם של המשקיעים הפרטיים והמוסדיים המקומיים בנפח המסחר הכולל.
השבוע נסחר הדולר בעולם כמעט ללא שינוי ובטווח מחירים צר. נציין כי בארה"ב התפרסמו מס' אינדיקטורים חיוביים שתרמו להפחתת חששות המשקיעים. בין הנתונים ניתן להזכיר את סקר הייצור של ה- ISM שהיה דומה לצפיות המוקדמות ואת ספר הבז' שציין כי למשבר האשראי היתה השפעה קטנה על פעילות הכלכלה האמריקאית. כמו כן, להרגעת המשקיעים תרמו גם הצהרת הכוונות מצד ברננקי בסוף השבוע שעבר על נכונות ה-FED לנקוט בצעדים על מנת לצמצם את פגיעת משבר ה-Subprime בכלכלה האמריקאית וכוונתו של בוש ליישם רפורמות בכלכלה האמריקאית שיסייעו ללווי Subprime שנקלעו לקשיים. הבנק המרכזי בגוש האירו הודיע השבוע על הותרת הריבית המוניטרית בגוש ללא שינוי מה ששומר על פער הריביות בין גוש האירו לשאר השווקים.
בנק לאומי
להערכת כלכלני הבנק, חוסנו של השוק המקומי וחשיפתו הנמוכה יחסית (בהשוואה לארה"ב ולגוש האירו) להשפעות הישירות של משבר ה-Subprime וכן הצפי להמשך הצטמצמות פער הריביות בין השוק המקומי לזה האמריקאי, עשויים לתמוך במטבע המקומי בטווח הקצר. עם זאת, במידה ושווקי העולם יחזרו שוב לתוואי של ירידות, עלול תוואי זה לגרור מהלך יציאה משווקים מתעוררים ומעבר להשקעות בטוחות יותר, מה שעלול להוות משקל נגד למגמה זו.
בנק איגוד
בבנק איגוד מציינים את רמות התמיכה וההתנגדות לשטר הירוק. הכלכלנים מציינים כי ישנה נקודת תמיכה רחוקה לדולר הנמצאת ברמה של 4.113 ואחריה נקודת תמיכה של 4.063 שקל. נקודת ההתנגדות הקרובה נמצאת ב-4.137 והנקודה הבאה אחריה מצויה ב- 4.176 שקל.
בנק הפועלים
בפועלים מציינים, כי נראה שהמסחר במטבעות נמצא בעמדת המתנה עד לישיבת הפד הקרובה, כאשר כל נתון כלכלי שמתפרסם בארה"ב נבחן בעיקר בהקשר להשפעתו על המדיניות המוניטארית. אי הוודאות טוענים בבנק הינה רק לגבי שיעור ההורדה, רבע או חצי אחוז, כך שבעוד שבועיים נראה צמצום פער הריביות השלילי בין השקל והדולר ל-0.75% -1%. המסחר בדולר יושפע בתקופה הקרובה מהתפתחות המסחר בדולר ובשוקי המניות ברחבי העולם. יחד עם זאת, הגורמים התומכים במגמת ההתחזקות של השקל עדיין תקפים, שכן המשקיעים הזרים צפויים להמשיך להשקיע בישראל, על רקע הציפיות כי הכלכלה המקומית תמשיך להפגין ביצועים טובים. בנוסף, הורדת ריבית בארה"ב צפויה להכביד על הדולר.
פינוטק
יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
החברות מגדילות את השותפות כך שיוזמות תחזיק 51% ב-8 חברות פרטיות עם עשרות פרויקטים למגורים, מסחר ונכסים מניבים; במסגרת ההסכם תשובה ימשיך לנהל את הפרויקטים ויקבל דמי ייזום וניהול בהיקף של 50 מיליון שקל
קבוצת יוזמות פיתוח נדל"ן וחברת איציק תשובה מעמיקות את שיתוף הפעולה ביניהן, במהלך שמרחיב משמעותית את היקף הפעילות המשותפת ועוברים לשליטה משותפת של שתי החברות. במסגרת ההסכם החדש, יוזמות צפויה לרכוש 51% מההון שמחזיקה קבוצת תשובה ב-8 חברות פרטיות, שבבעלותן החזקה בכ-30 חברות פרויקט הפועלות בעיר נתניה ובסביבתה. מדובר במתחמים הכוללים מגדלי מגורים, שטחי מסחר, משרדים ונכסים מניבים, לצד זכויות בקרקעות בהרצליה, הרצליה פיתוח ונתניה.
יש כאן שלושה פרויקטים מרכזיים שכבר נמצאים בשלב מתקדם יחסית: פרויקט ברחוב ירושלים בנתניה, פרויקט נוסף בשדרות ויצמן, ופרויקט שלישי ברחוב ז'בוטינסקי. בשלושת המתחמים נחתמו עד כה הסכמי התחדשות עירונית עם למעלה מ־90% מבעלי הזכויות, מה שמקדם אותם לעבר שלבי תכנון ורישוי מפורטים. בסך הכול, שלושת הפרויקטים כוללים פוטנציאל לבניית כ-333 דירות חדשות, לצד כ-920 מ"ר שטחי מסחר וכ-730 מ"ר שיועדו לשימוש ציבורי עבור עיריית נתניה. על פי הערכות החברות, היקף המכירות הצפוי בשלושת הפרויקטים עומד על כ-698 מיליון שקל, כאשר חלקה של יוזמות צפוי לעמוד על כ־178 מיליון שקל מכירות ורווח של כ-26 מיליון שקל.
העסקה החדשה מגיעה בהמשך לעסקה קודמת שעליה הודיעו הצדדים לפני כחודשיים, שבה חברו לשותפות ב-4 פרויקטים נוספים בנתניה בהיקף של כ-575 דירות ותחזית מכירות של כ־1.2 מיליארד שקל. כלומר, במקום שותפות נקודתית בפרויקטים בודדים, יוזמות נכנסת לעמדת שליטה רוחבית ברוב הפעילות היזמית של קבוצת תשובה באזור, תוך יצירת מבנה אחיד לניהול, תכנון, מימון וביצוע. מבחינת שתי החברות, מדובר בתהליך הדרגתי שבו הן מייצרות מודל שותפות ארוך טווח ולא מהלך חד־פעמי.
בנוסף, יוזמות תישא גם בעלויות ההון העצמי הנדרשות לקידום ולמימון הפרויקטים. המשמעות היא שהחברה תעמיד את חלקה במימון ותוביל את ההיבטים הכלכליים של הפרויקטים, בעוד קבוצת תשובה תמשיך לפעול כחברת ייזום וביצוע ותלווה את הפרויקטים עד מסירתם. מנגנון התגמול במסגרת ההסכם קובע כי קבוצת תשובה תקבל דמי ייזום וניהול בהיקף כולל של 50 מיליון שקל בתוספת מע"מ, אשר ישולמו בארבעה תשלומים שנתיים שווים.
ההסכם כולל גם תקופת בדיקת נאותות (Due Diligence) בהיקף של 90 ימים, עם אפשרות להארכה, שבמהלכה תבחן יוזמות כל פרויקט בנפרד. החברה תוכל לבחור אילו מהפרויקטים לכלול במסגרת העסקה, ובלבד שהיקף הפעילות הכולל לא יפחת מ-80% מהפעילות הקיימת של חברת תשובה. מנגנון זה מספק ליוזמות גמישות יחסית בבחינת ההיתכנות התכנונית, המשפטית והכלכלית של כל פרויקט, ומאפשר לה להתאים את סל הפרויקטים לרמת הסיכון שהיא מוכנה לשאת. בנוסף, הצדדים הסכימו על זכות הצטרפות הדדית לפרויקטים עתידיים לתקופה של 18 חודשים החל ממרץ 2026.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
