סאגת דורי בניה: כרוניקה של כישלון ידוע מראש
צחי קלמין, מנהל פעילות קרנות הגידור, MORE בית השקעות, מדגים כיצד חברות הנדל"ן צריכות לפעול בכל הנוגע לדיווחי הכנסות באמצעות מקרה דורי בניה
בשקט בשקט, הרחק מאור הזרקורים, פרסמה בתחילת החודש חברת דורי בניה את ממצאי ועדת הבדיקה החיצונית אשר מינתה, בעקבות הדיווח על הסטייה והנתונים הלא מדויקים בדוחותיה הכספיים. הבודק המיוחד נועד לחשוף את הרקע לפערים בין נתוני הדוחות לנתונים בפועל - פער שעמד על למעלה מ-400 מיליון שקלים, וכן להציג את המסקנות הנדרשות לצורך המשך ניהולה התקין של החברה.
על גבי למעלה מ-50 עמודים מסביר הבודק החיצוני, כיצד חברת הבנייה ניהלה את ענייניה באופן לקוי, תוך תחלופה גבוהה של מנהלים ובעלי תפקידים, מוסר תשלומים נמוך לספקים וצמיחה מהירה שלא לוותה בהתאמת המנגנונים הפנימיים של החברה. הדו"ח חושף כי לא נערכה בחברה ישיבה חודשית שוטפת של בקרה תקציבית, ומחלקת הבקרה התקציבית סבלה ממחסור בכוח אדם. עוד מראה הדו"ח כי בחברה נעשו תיקונים והתאמות לדוחות מנהלי הפרויקטים ללא תיאום ותיעוד, וכן כי חלק מהעלויות נפרסו על פני תקופות עתידיות במקום לעדכן אותן על פי הצפי בדוחות.
דו"ח המבקר שפורסם, צריך לעורר דאגה רבה בקרב פעילי אחוזת בית. הוא מחדד ומציג את הבעיות והסיכונים הטמונים בהשקעה בחברות הפועלות כקבלן מבצע, שכן אילו כלים יש לנו, כמשקיעים, להתריע בפני התנהלות בעייתית אפשרית בחברות אחרות אשר נסחרות בבורסה? האם ניתן לסמוך על מנגנוני הבקרה הקיימים? ישנם 2 כלים ושינויים, שעל ציבור המשקיעים לדרוש מחברות בנייה הפועלות בתחום הביצוע לאמץ לעצמן:
רישום הכנסות
דורי בניה נהגה להכיר בהכנסות מפרויקטים באופן מתירני. כך לדוגמא, הכירה החברה בהכנסות, במקרים בהם המשא ומתן עם מזמין העבודה היה בשלב מקדמי (אם בכלל), וכן הציגה בדוחותיה הכספיים בונוסים ותמריצים אשר בגינם ספק רב אם אכן יתקבלו. שיטה זו אינה זרה לחברות העוסקות בתחום, שכן כולן נוטות להכיר בהכנסות בשלבים מוקדמים. הרשות לניירות ערך צריכה לפעול לשינוי שיטת הרישום החשבונאי, ולקבוע חוקים וקווים מנחים מתי ניתן להכיר בהכנסות, בונוסים ובתמריצים.
- הורשעו במסירת מידע מטעה בדוחות ושילמו קנס של 2.5 מ' ש'
- דורי בנייה: אושר הסדר האכיפה עם רשות ניירות ערך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על בעלי המניות לשנות את סדר העדיפויות הנוכחי להנחות את מנהלי החברה, בראש ובראשונה, לשמור על יציבותה העסקית של החברה ולהפעיל מנגנוני בקרה יעילים. כיום, נוהגים הדירקטוריונים השונים לקשור את שכר המנהלים, לשורת ההכנסות של החברה - דבר אשר מתמרץ את המנהלים להכיר בהכנסות באופן לקוי, ואף רחוק מן המציאות.
ביטול הקשר בין שכר המנהלים לבין סעיף ההכנסות
על בעלי המניות לשנות את אופן התגמול הנוכחי לקבוע את שכר המנהלים על בסיס עמידה ביעדים ושיעורי רווחיות. נדגיש כי בשנת 2014 שילמה חברת דורי בנייה לחמשת מנהליה הבכירים, שכר בסכום מצטבר של למעלה מ-6 מיליון שקלים.
לסיכום, דוח המבקר החיצוני של דורי בניה, חשף את הבטן הרכה של ענף הנדל"ן המקומי. שכן שיטת העבודה הקיימת ואופן הרישום החשבונאי בחברות הנדל"ן, אשר פועלות כקבלן ביצוע, הינה בעייתית ומועדת לפורענות. על הרשות לניירות ערך לפעול למען תיקון הכשלים החשבונאיים, ולייצר קווים מנחים באופן הרישום החשבונאי. הרשו לי לצטט שורה אחת מדו"ח המבקר, אשר ממחישה יותר מכל את מהות הבעיה "הדוחות אמורים לשקף מצב נתון ומהימן, בהתאם לכללי החשבונאות הרלוונטיים, ולא מצב רצוי. שכן, החשבונאות הינה כלי דיווח ואינה כלי להשגת יעדים".
- 3.שלי יועצת בבנק 27/03/2015 12:38הגב לתגובה זוהתוכן חלש וכך גם הכתיבה, מתי יוחלף הבחורציק
- מאור 27/03/2015 14:41הגב לתגובה זוגם אני יועץ בבנק, לא היו מעבירים לנו סקירה ברמה כזו.
- אבי 28/03/2015 22:37אני מכיר טוב את צחי, הוא מנהל קרנות גידור בחסד, תמשיך לעשות את העבודה הנהדרת במור.
- 2.יריב 25/03/2015 13:58הגב לתגובה זופרמת רואי החשבון התרשלה בגדול וכמובן גם הנהלת החברה והדירקטורים בה. אין מצב שהתביעה לאתתקבל. השאלה היא מה גובה הפיצויים שיפסק והאם פוליסות הביטוח אחריות מקצועית יכסו את הנזק.
- 1.400 מיליון ש"ח נזק - 6 מיליון ש"ח משכורות (ל"ת)אבירם 25/03/2015 13:28הגב לתגובה זו
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
