בוטלה שומה בה לא פורטה דרך עריכת החישוב

ו"ע 3086/04 אתדגווי יוסף נ. מנהל מס שבח חיפה העורר היה החוכר לדורות של חנות בקניון כיכר העיר בכרמיאל (להלן - החנות).

ביום 5.2.2003 נכרת הסכם מכר בין העורר כמוכר לבין אחיו ורעיתו כקונים, לפיו התחייב העורר להקנות לקונים את זכויותיו בחנות תמורת סך של 30,000 דולרים לפי השער היציג ביום התשלום.

העורר הגיש למשיב הצהרה לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - החוק) על מכירת זכויותיו בחנות במחיר של 147,000 ₪, שהוא השווי השקלי של התמורה החוזית ביום התשלום. המשיב לא קיבל את המחיר החוזי כשווי המכירה של החנות ושם את שווי מכירת החנות לסך 307,455 ₪. המשיב חייב את העורר בתשלום מס שבח בסך 67,583 ₪.

העורר הגיש השגה על שומת המשיב והשגתו נדחתה. על כך נסוב הערר. מעדות העורר עולה כי בשנת 1998 חלה במחלת לב שהפכה אותו לנכה בשיעור 60% לפי קביעת המוסד לביטוח לאומי ולמקבל קצבת נכות. לטענתו, כתוצאה מנכותו התדרדר מצבו הכלכלי והוא לא יכול היה לעמוד בפרעון המשכנתא שרבצה על החנות. נסיבות אלה אילצוהו למכור את החנות.

עוד טען העורר כי במשך תקופה ארוכה בשנת 2002 פנה למתווכים למציאת קונים, אך לא הוצעה לו הצעה ראויה לקניית החנות, עד שנחלצו לעזרתו אחיו ואשתו שהסכימו לקנות את החנות במחיר של 30,000 דולרים. העורר הוסיף כי לידיעתו חנויות הבנויות בשטח של כ-1000 מטר סביב החנות עומדות ריקות כי העסקים בקניון משותקים.

החנות מושכרת מזה 7 שנים לעסק של המרת כספים. השכירות נמשכת גם אחרי המכר.

רכז חוליית שומת המקרקעין (להלן - הרכז) ביקר בחנות ובהתחשב בהכנסות שהיא מניבה מהשכרתה ובעובדה שבין הצדדים לעסקת המכר שוררים יחסים מיוחדים, דחה את השגתו של העורר. הרכז ציין שלא התבסס על עסקות להשוואה בקביעת שוויה אלא על ההכנסות שמניבה החנות מדמי השכירות המשתלמים עבור השכרתה. לועדה הוגשו שתי הערכות שווי של החנות "לצורך משכנתא בלבד", שערך השמאי עבור בנק לאומי למשכנתאות. שמאי זה העריך את שווי החנות כפנויה ובהתחשב במיקומה, גודלה, טיב הבניה, מצבה הפיזי ונתוני השוק לסך של 34,000 דולר נכון ליום 20.8.2003 ולסך של 36,000 דולר נכון ליום 4.11.2003, והוסיף כי במכירה מהירה באילוץ של הנכס סבירה הפחתה של 15% מהאומדנים שנקב. בהערכה ליום 4.11.2003 העיר השמאי כי "בתקופה האחרונה חלה ירידה משמעותית ברמת הביקוש לנכסים מסחריים בכרמיאל".

ועדת הערר בענין מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה פסקה בעניננו הציג העורר בפני המשיב את חוזה המכר שאינו נחזה להיות פגום ויש להתיחס לתמורה הנקובה בו כתמורה אמיתית לכאורה.

במצב דברים זה, על המשיב להוכיח את שווי השוק של החנות, קרי הסכום שיש לצפות לו ממכירת החנות ממוכר מרצון לקונה מרצון.

השיטה המקובלת לשומת שווי השוק של מקרקעין היא שיטת ההשוואה עם עסקאות מכירה אחרות בין קונה מרצון למוכר מרצון באזור ובאזורים סמוכים, תוך עריכת השואה והתאמה בהתאם לנתוני הקרקע המשמשים להשוואה לקרקע נשוא הדיון.

בהעדר נתונים להשואה עם עסקאות אחרות, מלאכת השמאות דורשת זהירות ושקידה על מנת שלא להסיק מסקנה מאומדן לא בדוק. על שמאי הנוקט בשיטת שמאות אחרת לשכנע את הועדה בנכונות מסקנותיו, להכניס את הועדה לסוד מומחיותו ושיקוליו לנתח את הנתונים הספציפיים עליהם הסתמך להסקת מסקנותיו.

הרכז לא פרט את הנתונים ואת דרך שומתו שהביאוהו להערכת שווי החנות, כך שנבצר מהועדה לבדוק את הערכתו, שמא נפלה בה טעות.

נסיבות שבהן היה העורר נתון בלחץ בריאותי וכלכלי, בהיותו זקוק לכסף בדחיפות בשל עומס חובותיו, משלא נמצא קונה לחנות משך זמן רב, יש בהן במצטבר כדי לשכנע כי העורר פעל בתום לב וכי המכירה לאחיו וגיסתו לא הושפעה מיחסים מיוחדים.

הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪. ניתן ביום: 5.5.2005 בפני: כב' השופט (בדימוס) מ. סלוצקי - יו"ר, מר ב. ברזילי, שמאי מקרקעין - חבר, מר א. שניאור, עו"ד - חבר. ב"כ העורר: עו"ד י. חלו.