הגינה התכווצה: ביהמ"ש קבע - ירידת הערך תחושב מחדש

עדן בכור כראדי ודיאנה ברודצקי חלמו על דירת גן מרווחת עם חצר גדולה בנתיבות. ב-2019 הם חתמו על הסכם מכר עם גלעד מאי, במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, ושילמו תמורת הדירה סכום כולל של 1,176,055 שקל. לפי המפרט שצורף להסכם, שטח הגינה הצמודה לדירה היה 140.8 מ"ר - פרמטר שהיה משמעותי במיוחד עבורם בעת בחירת הנכס. אלא שכשקיבלו את החזקה בדירה, התבררה להם מציאות שונה לחלוטין: הגינה שהובטחה להם נמדדה בפועל בכ-100 מ"ר בלבד.

הפער של יותר מ-40 מ"ר בין ההתחייבות לבין השטח בפועל הוליד תביעה משפטית, שבמרכזה טענה לפגיעה מהותית בשווי הנכס. כראדי וברודצקי צירפו לתביעתם חוות דעת שמאי, שלפיה ירידת הערך בעקבות גריעת השטח נאמדת ב-78 אלף שקל. הם טענו כי מדובר באי־התאמה לפי סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), המזכה אותם בפיצוי.

מנגד, החברה הנתבעת טענה כי במפרט נפלה טעות סופר. לטענתה, במסמך פנימי המכונה "טבלה ג4", שהועבר למשרד הבינוי והשיכון, הופיע שטח גינה של כ-100.71 מ"ר בלבד. מכאן, כך לדבריה, המפרט לא שיקף את השטח האמיתי ולכן לא מדובר באי־התאמה אלא בטעות טכנית.

בית משפט השלום בתל אביב, בפני השופט אהרון אורנשטיין, דחה את טענת ההגנה וקבע כי טבלה ג4 אינה מחייבת את הרוכשים מכיוון שלא חתמו עליה. בפסק דינו הראשון, הוא הדגיש כי, "ידיעה ממשית של התובעים על כך ששטח הגינה יהיה כ־100 מ"ר בלבד לא הוכחה ואף לא הוכחה רשלנות מצידם ובוודאי שלא רשלנות חמורה". הוא האמין לגרסת הרוכשים שלפיה נציגת המכירות אמרה להם שהגינה היא בשטח של 140.8 מ"ר, ולפיכך נקבע שמדובר באי־התאמה לפי חוק המכר.

• בעלי הבית התחרטו בדקה ה-90 - וישלמו 850 אלף ש'
• הקורונה היא אירוע מסכל? קניון TLV נגד חברת התכשיטים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ואולם למרות הקביעה העקרונית, בית המשפט קבע כי בפועל לא נגרמה ירידת ערך משמעותית, מכיוון שהמחיר ששילמו התובעים תאם את מחירי המ"ר בפרויקט בהתאם לטבלה ג4. לפיכך נפסק להם רק פיצוי של 8,420 שקל בגין עודף תשלום, בנוסף על פיצוי לא ממוני בסכום כולל של 18 אלף שקל והוצאות משפט.

שני הצדדים לא הסתפקו בפסק הדין וערערו עליו. בערעור הראשון, קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט המחוזי, שלפיה יוחזר התיק לבית משפט השלום להכרעה בסוגיית ירידת הערך בלבד. אלא שגם כשחזר התיק לשופט אורנשטיין, הוא שב וקבע כי לא נגרם נזק ממוני לרוכשים, וכי הם "אינם זכאים לפיצוי בשל ירידת ערך בקשר עם הגריעה בשטח הגינה".

כראדי וברודצקי לא ויתרו והגישו ערעור נוסף. הפעם נדון התיק בפני השופט יונה אטדגי בבית המשפט המחוזי בתל אביב. השופט עמד על הסתירה המהותית שבין קביעותיו הקודמות של בית משפט השלום. לדבריו, "לא ייתכן שמצד אחד ייקבע שאכן נגרע שטח של כ-40 מ"ר מגינת הדירה ומצד שני כי לא נגרם כתוצאה מכך נזק של ירידת ערך. הייתכן שדירה עם גינה בשטח של כ-140 מ"ר, מחירה בשוק יהיה כמחיר אותה דירה עם גינה בשטח של 100 מ"ר? כמובן שהתשובה לכך היא שלילית".

• דיירת תקפה בוואטסאפ - ותפצה את יו"ר ועד הבית ואשתו
• תבע את עורכת הדין של גרושתו: הציגה אותי כרמאי
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

השופט אטדגי הדגיש כי לא ניתן להסתמך על חוות דעת השמאי שהגישו המערערים, משום שגם היא נסמכה על טבלה ג4 שכבר נקבע שאינה מחייבת אותם. ואולם מנגד, הוא קבע בפסק הדין שפורסם כי אסור היה לבית משפט השלום לדחות את טענת ירידת הערך על בסיס אותה טבלה. לדבריו, "שגה בית המשפט קמא הנכבד, לדעתי, כאשר דן בסעד של הפיצוי על ירידת ערך לפי טבלה ג4", בייחוד לאחר שנקבע שהיא אינה מחייבת את הרוכשים.

מכיוון שבית המשפט כבר פסק פעמיים נגד הרוכשים בעניין ירידת הערך, הורה השופט אטדגי כי התיק יועבר לערכאה אחרת שתדון בו מחדש. הוא ציין כי ניתן יהיה להציג חוות דעת שמאיות חדשות מטעם הצדדים, או לחילופין למנות שמאי מטעם בית המשפט. בכך הותיר השופט אטדגי בידי הערכאה הדיונית את קביעת גובה הפיצוי המדויק. השופט גם הזכיר כי ניסה להציע לצדדים לסיים את ההליך בהסכמה, על דרך פשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, תוך קביעת גבול עליון בגובה הסכום שננקב בחוות דעת השמאי. ואולם הצדדים לא הסכימו להצעתו, ולפיכך נדרש להכריע בערעור.

המסר שעולה מפסק הדין של המחוזי חד וברור: פער משמעותי של עשרות מטרים בין מה שהובטח לרוכשי דירה לבין מה שנמסר בפועל לא יכול להיחשב עניין טכני בלבד. השופט קבע כי עצם קיומה של אי־התאמה כזו מחייבת פיצוי בגין ירידת ערך, והשאלה שנותרה פתוחה היא רק שיעורו של הפיצוי, שייקבע בהמשך על ידי מותב חדש בבית משפט השלום. לצד ההכרעה, הורה המחוזי על השבת העירבון שהפקידו המערערים והדגיש כי "אין צו להוצאות" בשלב זה.

מה המשמעות של סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) שהוזכר בפסק הדין?

הסעיף הזה קובע כי כשיש אי־התאמה בין מה שהובטח לרוכש לבין מה שקיבל בפועל, מדובר בהפרת החוזה המזכה אותו בזכויות שונות, בהן תיקון, ביטול או פיצוי. במקרה הנדון, בית המשפט קבע שהפער של 40 מ"ר בגינה הוא בגדר אי־התאמה מובהקת, ולכן הרוכשים זכאים לפיצוי.

מדוע בית המשפט המחוזי מצא לנכון להעביר את התיק למותב אחר?

השופט אטדגי ציין כי השופט אורנשטיין כבר פסק פעמיים כי לא מגיע לרוכשים פיצוי בגין ירידת ערך, ולכן כדי להבטיח בחינה מחודשת ובלתי משוחדת, יש להעביר את הדיון לשופט אחר שיבחן מחדש את הראיות ויקבע את גובה הפיצוי.

מה ההבדל בין פיצוי בגין השבה חוזית לבין פיצוי בגין ירידת ערך?

השבה חוזית משמעותה השבת סכומים ששולמו ביתר, כלומר החזרת כסף ששולם מעבר למה שהיה צריך לשלם לפי ערך הנכס בפועל. ירידת ערך, לעומת זאת, עוסקת בפגיעה בשווי השוק של הדירה עצמה, בלי קשר לשאלה כמה שילמו הרוכשים. במקרה הזה, הרוכשים לא תבעו השבה חוזית אלא פיצוי על ירידת ערך, ולכן נקבע שהשופט אורנשטיין טעה כשניסה להסתמך על חישובים שנוגעים להשבה.

מדוע בית המשפט פסל את ההסתמכות על חוות הדעת של השמאי מטעם הרוכשים?

משום שגם חוות הדעת הזו הסתמכה על טבלה ג4 - אותה טבלה פנימית בין החברה לבין משרד הבינוי והשיכון, שנקבע שאינה מחייבת את הרוכשים. לכן, גם אם השמאי העריך ירידת ערך, הבסיס לחישוב שלו נחשב בעייתי מבחינה משפטית.

מה חשיבותה של טבלה ג4 בכל ההליך?

הטבלה שימשה את החברה מול משרד השיכון כדי לפרט את שטחי הדירות, אך לא הובאה לידיעת הרוכשים ולא נחתמה על ידם. העובדה הזו יצרה מצב שבו הנתבעת ניסתה להסתמך על מסמך פנימי כדי להפחית מחשיבות הפער בשטח, בעוד שבית המשפט קבע שאין בכך כדי לשלול את זכות הרוכשים לפיצוי.

מדוע סירבו הצדדים להצעת הפשרה של השופט אטדגי?

השופט הציע לסיים את ההליך בדרך מהירה באמצעות סעיף 79א לחוק בתי המשפט, כך שבית המשפט יפסוק פיצוי לפי הפשרה בגבול עליון של 78 אלף שקל (כפי שנקבע בחוות דעת השמאי). אך נראה שכל צד סבר שיש לו סיכוי טוב יותר בהמשך ההליך - הרוכשים קיוו לקבל פיצוי מלא על ירידת ערך, והחברה סברה שאין מקום לפיצוי כלל.

כיצד עשויה להיקבע ירידת הערך בהמשך?

האפשרויות הן שהצדדים יגישו חוות דעת שמאיות חדשות שאינן מסתמכות על טבלה ג4, או שבית המשפט ימנה שמאי מטעמו כדי שיעריך באופן עצמאי את ירידת הערך שנגרמה לדירה עקב הפחתת שטח הגינה.

האם ייתכן שבעתיד הרוכשים יקבלו סכום גבוה יותר מזה שננקב בחוות הדעת המקורית?

כן. מכיוון שחוות הדעת המקורית נפסלה, שמאי חדש או בית המשפט עצמו עשויים לקבוע ירידת ערך אחרת - גבוהה יותר או נמוכה יותר - בהתאם לנתוני השוק ולעובדות שיובאו בפניהם.

במקרה אחר, בפסק דין מעניין שניתן במאי האחרון בבית משפט השלום בתל אביב, תבעו רוכשי דירה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב מוריה 17 ברמת גן פיצויים לאחר שהתברר כי המרפסת בדירתם קטנה משמעותית מהמרפסת שהובטחה להם בעת החתימה על ההסכם. סיפורם של הרוכשים, תושבי המרכז, נשמע בתחילה כסיפור חלומות נדל"ני סטנדרטי - רכישת דירת חלומות בקומה שביעית, עם מרפסת רחבת ידיים שצופה לנוף אורבני פתוח, בדיוק כפי שדמיינו את חיי הבוקר שלהם עם קפה ומאפה אל מול קו הרקיע של גוש דן. ואולם החלום נהפך למציאות מאכזבת כשגילו כמה חודשים לאחר שחתמו על ההסכם עם מטרופוליס (פ.א.א) יזמות אורבנית, כי המרפסת שתוכננה עבורם אינה מה שהובטח להם. על פי פסק הדין שניתן על ידי השופטת הבכירה נאוה ברוורמן, השניים חתמו ביוני 2015 על הסכם מכר לרכישת דירתם בפרויקט, שבו נכתב במפורש בטבלת סיכום שטחים ששטח המרפסת יהיה 12.8 מ"ר. ואולם בפועל, לאחר שחתמו על ההסכם, התברר להם כי שטח המרפסת הוא 7.67 מ"ר בלבד - פחות ממחצית מהמרפסת שהובטחה להם. "מרפסת בחצי גודל ממרפסת על האש למרפסת קפה", תיאר בן הזוג בעדותו את תחושותיו, והוסיף כי זו דרמה של ממש עבורם, שכן המרפסת היתה סיבה עיקרית לבחירת הדירה.