בפסק דין חשוב ומעניין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בתל אביב, זכו רוכשי דירה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב מוריה 17 ברמת גן בפיצויים בסכום כולל של עשרות אלפי שקלים, לאחר שהתברר כי המרפסת בדירתם קטנה משמעותית מהמרפסת שהובטחה להם בעת החתימה על ההסכם. לא מדובר בעוד מחלוקת סטנדרטית בין רוכשים לחברת יזמות, אלא בסיפור טעון שכולל ציפיות, הבטחות, טעויות – ועוגמת נפש.

סיפורם של בני הזוג הרוכשים, תושבי המרכז, נשמע בתחילה כסיפור חלומות נדל"ני סטנדרטי - רכישת דירת חלומות בקומה שביעית, עם מרפסת רחבת ידיים שצופה לנוף אורבני פתוח, בדיוק כפי שדמיינו את חיי הבוקר שלהם עם קפה ומאפה אל מול קו הרקיע של גוש דן. ואולם החלום נהפך למציאות מאכזבת כשגילו כמה חודשים לאחר שחתמו על ההסכם עם מטרופוליס (פ.א.א) יזמות אורבנית, כי המרפסת שתוכננה עבורם אינה מה שהובטח להם.

על פי פסק הדין שניתן על ידי השופטת הבכירה נאוה ברוורמן, השניים חתמו ביוני 2015 על הסכם מכר לרכישת דירתם בפרויקט, שבו נכתב במפורש בטבלת סיכום שטחים ששטח המרפסת יהיה 12.8 מ"ר. ואולם בפועל, לאחר שחתמו על ההסכם, התברר להם כי שטח המרפסת הוא 7.67 מ"ר בלבד - פחות ממחצית מהמרפסת שהובטחה להם. "מרפסת בחצי גודל ממרפסת על האש למרפסת קפה", תיאר בן הזוג בעדותו את תחושותיו, והוסיף כי זו דרמה של ממש עבורם, שכן המרפסת היתה סיבה עיקרית לבחירת הדירה.

"לרוכש דירה הדיוט יש קושי להבין מה שטח המרפסת"

השופטת ברוורמן הדגישה בפסק דינה את הפער הברור בין מה שהובטח לבין מה שסופק בפועל, והדגישה כי אין די בתשריט הדירה, שבו מופיעים מידות אורך ורוחב המרפסת, "שהרי לא ניתן לצפות מרוכש דירה להיעזר ב'עזרים טקטיים' כדוגמת סרגל ומחשבון כאשר מול עיניו מונחת טבלת סיכום ברורה המציינת שטח של 12.8 מ"ר". לדבריה בפסק הדין שפורסם, "לרוכש דירה הדיוט, יש קושי להבין מהו שטח המרפסת מהתשריט, וברור שרוכש דירה מן היישוב יסתכל על הטבלה המסכמת".

• שמאי מקרקעין ניסה להתחמק ממס שבח - השיטה ומה קבעה השופטת?
• מוכרי הדירה הסתירו דבר חשוב מהקונים - וישלמו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

החברה היזמית טענה להגנתה כי מדובר בטעות סופר, שכן המידות הנכונות, כך לטענתה, הופיעו בתשריט עצמו, וכי המידע שצוין בטבלת הסיכום היה שגוי. עוד טענה כי בעת הגילוי פנה מנכ"ל החברה, אהוד בלום, באופן אישי לבן הזוג, מכיוון שהוא עבד בחברה בעבר והיתה ביניהם היכרות, והציע לו לבטל את ההסכם לאור השינוי. לטענתם, מכיוון שהתובעים לא עשו זאת, יש לראות בהם כמי שוויתרו על טענותיהם.

השופטת ברוורמן לא קיבלה את הטענה הזו של מטרופוליס. היא דחתה את הניסיון להציג את האפשרות לביטול ההסכם כ"ברירה היחידה" של הרוכשים, וקבעה כי גם אם הוצגה לתובעים אפשרות ביטול - אין בכך לשלול את זכותם לתבוע פיצוי בגין ההטעיה וההפרה. היא ציינה בהכרעתה כי, "לא ניתן לדרוש מרוכשים להסתמך על מפרטים ולבצע מדידות. התובעים רוצים לקיים את ההסכם, אך מבקשים להשיב להם כספים בהתאם לשווי הדירה, ומבקשים פיצוי בגין אובדן הנאה".

עוד היא קבעה בהכרעתה כי יש לראות בהבדל בין שטח המרפסת המוצהר לבין השטח בפועל כהפרה מהותית של ההסכם, תוך שהיא דוחה את טענת הנתבעת כי מדובר בהבדל זניח או בסטייה שאין משמעותה כי קיימת עילה לפיצוי. בהקשר הזה, הפנתה השופטת גם לפסקי דין תקדימיים שבהם הוכרה זכותם של רוכשים לדרוש פיצוי גם אם בחרו שלא לבטל את ההסכם, וביניהם פסק הדין בת.א. איציק עמר נ' פרץ בוני הנגב, וכן פסק הדין בענבל יונה זבק נ' ליאת וינברג צרפתי.

• הגינה התכווצה: ביהמ"ש קבע - ירידת הערך תחושב מחדש
• דיירת תקפה בוואטסאפ - ותפצה את יו"ר ועד הבית ואשתו
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ביקש לפנות את בנו מדירת הירושה - ביהמ"ש הכריע

"יש לקחת בחשבון את התחושות שתיארו התובעים"

לצורך קביעת שווי הפער, נעזר בית המשפט במומחה מטעמו, שהעריך את הפער הכספי בגין שטח המרפסת החסר בסכום של 70.5 אלף שקל. השופטת אימצה את חוות הדעת, ואף ציינה כי אין כל סיבה לסטות מהערכתו, וכי הנתבעת לא הצליחה לסתור אותה. כמו כן, השופטת הכירה בזכותם של התובעים לפיצוי נוסף בגין עוגמת נפש, וקבעה כי בהתחשב בתחושותיהם של הרוכשים ובאכזבה שנגרמה להם, יש לפצותם בסכום כולל של של 15 אלף שקל נוספים. לדבריה בפסק הדין, "יש לקחת בחשבון את התחושות האישיות אותן תיארו התובעים, את הפתעתם בקבלת דירה עם מרפסת קטנה מזו שציפו לה. עם זאת, יש להביא אל הכף את העובדה שבסופו של יום התובעים בחרו שלא לבטל את העסקה, ונותרו עם מרפסת קטנה יותר, אך עם 'נוף מדהים'". בסופו של דבר, פסקה השופטת כי הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הנ"ל, בתוספת של הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, בסכום כולל של כ-95.5 אלף שקל.

מה ההבדל המשפטי בין טעות לבין שינוי תכנוני, וכיצד זה השפיע על פסק הדין במקרה הזה?

פסק הדין הבחין במפורש בין שינוי תכנוני שנובע מהליכי היתר בנייה לבין טעות טכנית בשלב התכנון או השיווק. הנתבעת ניסתה לטעון כי מדובר בהתאמה נדרשת להיתר בנייה, אך השופטת ברוורמן דחתה את הטענה הזו, והבהירה כי מדובר בטעות גרידא של הנתבעת. בהתאם, אין לקבל את טענת החברה כי הסעד הרוכשים מוגבל לביטול בלבד, מכיוון שטעות מהסוג הזה יוצרת עילה להטעיה והפרת חוזה גם מבלי שהרוכשים יבטלו את ההסכם.

למה הדגישה השופטת שהרוכשים לא מחויבים להפעיל "עזרים טקטיים" כמו סרגל ומחשבון?

השופטת ברוורמן יישמה עקרונות שנקבעו בעבר בפסיקה, שלפיהם מצופה מרוכש דירה ממוצע להסתמך על המסמכים הברורים שמציגים לו, כמו טבלת סיכום שטחים, ולא להיכנס לחישובים מתקדמים מתוך תשריטים. היא הבהירה כי חובת הווידוא המדויק של הנתונים חלה בראש ובראשונה על היזמית, וכי הצגת נתונים מבלבלים בתשריט ובטבלת הסיכום - ועוד מבלי להבהיר את הסתירה - מהווה הפרה.

מדוע קבעה השופטת פיצוי בגין עוגמת נפש, ומה היה שיקול הדעת בבחירת סכום הפיצוי?

השופטת פסקה פיצוי בגין עוגמת נפש לאור תחושת האכזבה של הרוכשים, שציפו לחוויית מגורים מסוימת המבוססת על מרפסת רחבה, אך בפועל קיבלו מרפסת "כמו מרפסת צרפתית", כך לדבריהם. הסכום שנפסק בסעיף הזה היה נמוך יחסית (15 אלף שקל), מכיוון שבית המשפט התחשב גם בעובדה שהתובעים בחרו שלא לבטל את ההסכם והמשיכו להחזיק בדירה.

האם התובעים היו יכולים לתבוע סכומים גבוהים יותר?

באופן עקרוני, אם התובעים היו בוחרים לבטל את ההסכם, ייתכן שהם היו זכאים להשבת מלוא התמורה ששולמה על ידם, בצירוף הוצאות נלוות, ואף ייתכן שניתן היה להגיש תביעה נפרדת בטענה להטעיה והפרה יסודית. עם זאת, מגרע שהם העדיפו לקיים את ההסכם ולדרוש פיצוי כספי, הסכום שיפסק כפוף להערכת שווי המרפסת בלבד ולהיבטים ריאליים של עוגמת נפש.

כיצד השפיעה העובדה שהתובע עבד בעבר אצל הנתבעת כיועץ שיווקי, על הכרעת הדין?

בית המשפט הזכיר את העובדה הזו בפסק הדין, אך לא ייחס לה משקל של ממש בקבלת התביעה. דווקא הנתבעת ניסתה לטעון כי היכרותו האישית של התובע עם מנכ"ל החברה ועם הפרויקט עצמו, מעידה על כך שהוא היה מודע למידות האמיתיות. ואולם השופטת לא קיבלה את הטענה הזו, והתמקדה בעובדות האובייקטיביות - המסמכים שהוצגו והפער ביניהם לבין המציאות.

האם קיימת חשיבות לכך שהתובעים לא פעלו להקטנת הנזק, כפי שטענה הנתבעת?

בית המשפט דחה את הטענה הזו, תוך שהוא קובע כי לתובעים עמדו שתי ברירות - ביטול ההסכם, או אכיפתו בתוספת דרישת פיצוי, והם לא נדרשו להקטין נזקיהם מעבר לכך. בנוסף, השופטת ציינה כי אין לראות בחתימתם על התוכנית המעודכנת כהסכמה לוויתור, אלא כחתימה שנעשתה בלית ברירה.

במקרה אחר, הכריע לפני כחודש בית משפט השלום בפתח תקווה בתביעה של זוג נגד יזמית של התחדשות עירונית. ב-2013 נחתם הסכם בין 12 בעלי הדירות בבניין ברחוב אהבת ציון בפתח תקווה לבין הגלגל יזום ובניה קלויזנר, לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בבניין. במסגרת ההסכם נקבע כי כל בעל דירה יקבל דירה חדשה בשטח של 92 מ"ר ברוטו, כולל ממ"ד ומרפסת, וחניה תת-קרקעית. זוג הדיירים, שמילאו תפקיד מרכזי בהחתמת יתר הדיירים על ההסכם, זכו להבטחה נוספת במסגרת נספח שנחתם מול היזם, שלפיה יקבלו דירת גג או פנטהאוז. ואולם לאחר סיום הבנייה ב-2018, הם גילו כי הדירות שנמסרו להם קטנות משמעותית מהדירות האחרות בבניין. השניים טענו כי הדירות שקיבלו קטנות באופן חריג ביחס לדירות האחרות. בזמן שדירה טיפוסית בבניין החדש נבנתה בשטח של כ-80 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, שטח הדירות שלהם היה 63 מ"ר בלבד. אף שהוצמדו לדירותיהם מרפסות בשטח כולל של 40 מ"ר, טענו בני הזוג כי תכנון הדירות הוא פגום: המרפסות אינן שימושיות במלואן, והמבנה הפנימי של הדירות יצר מצוקה תכנונית קשה.