פגמים במאגר המידע המיועד להשוואת עסקאות מקרקעין
ו"ע 1399/02 כהן (אוליאל) ליאת נ. מנהל מס שבח רחובות
הערר מתייחס למכירת שלד בית צמוד קרקע אשר נבנה במסגרת הרחבת מושב נטעים על קרקע שהוקצתה על ידי מינהל מקרקעי ישראל.
ביום 13.5.2002 נחתם בין העוררת לבין הקונים חוזה מכר, לפיו מכרה העוררת את המגרש והשלד לקונים בסכום של 185,000 דולר.
לאחר חתימת חוזה המכר פנו הקונים לבנק טפחות על מנת לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא. לשם אישור ההלוואה קיבל הבנק שמאות של שמאי מקרקעין מטעמו. השמאי מטעם הבנק העריך המקרקעין בסכום של 220,000 דולר, במצבו ביום עריכת השומה. כמו כן נקבע על ידי השמאי כי שווי הזכויות בקרקע הינם 170,000 דולר.
השאלה שבמחלוקת הינה שאלת שווי הנכס. לטענת העוררת המשיב חייב לקבל את השווי החוזי המוצהר ובכל מקרה, העוררת סבורה כי המכירה משקפת את שווי השוק. מכאן הערר.
ועדת הערר בענין מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו פסקה
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - החוק), מגדיר את המונח "שווי של זכות פלונית" כסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין.
בע"א 3632/01 סמיר חדיג'ה ואח' נ. מנהל מיסוי מקרקעין קבע בית המשפט כי כאשר מציגים למשיב חוזה ובו תמורה נקובה, נטל ההוכחה להוכיח את שווי השוק הוא על המשיב. כאשר מוכיח המשיב ששווי השוק גבוה במידה ניכרת מן התמורה הנקובה, עובר הנטל על הנישום להוכיח כי התמורה הנקובה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים.
כאשר הנישום מקבל שומה יזומה על ידי המשיב, עליו לקבל פירוט של הנתונים עליהם מבוססת השומה. ראוי שהמשיב יטרח לפרט כל דוגמא שהוא נותן באופן כזה שניתן יהיה לבדוק את הנתונים באמצעות גורם עצמאי, כגון שמאי מקרקעין. במקרה דנן, הדוגמאות של נכסים גמורים שנמכרו לא היו מפורטות באופן כזה המאפשר לבדקם על ידי גורם מקצועי מטעם העוררת.
בנוסף, אמנם הותקנו לאחרונה תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים למסירת מידע), התשס"ג- ,2003 אולם מועלות טענות קשות נגד אותו מאגר המיועד לשימוש לפי תקנות אלה.
לפי טענות אלה, לא מוכנסים למאגר כל הנתונים הקיימים אצל המשיב, איכות הכנסת הנתונים פגומה ולא מדויקת לפחות בחלקה וכיו"ב.
למעשה, המשיב מחזיק ברשותו מאגר מידע נוסף שבו יש פרטים נוספים כגון: כתובת, שטחים וכיו"ב ללא פרטי זיהוי של הצדדים. המאגר שנפתח לעיון מכיל פרטים מאד מצומצמים המטילים חובת בדיקת כל הנתונים באופן עצמאי שלא לצורך.
יחד עם זאת, נראה כי המשיב אכן הוכיח במקרה דנן, ועל אף הביקורת דלעיל, כי שווי השוק הנכון לגבי נכס מוגמר ממוצע הינו כ-400,000 דולר. העוררת לא הוכיחה כי פעלה בתום לב ובהיעדר יחסים מיוחדים במובן הגדרת שווי שבסעיף 1 לחוק. הקונים ומשפחת העוררת הכירו זה את זה, והקונה היה מעורב בשלבי בניית השלד עוד לפני קבלת היתר הבנייה.
קשה גם לקבל את טענת העוררת, שהאילוצים הכלכליים בלבד הם שהניעו אותה למכור את המקרקעין לקונים שהכירה זמן רב קודם לכן וניהלה עמם מגעים, בין בעצמה ובין באמצעות אביה, למכירת הזכויות במקרקעין.
אילו היה מדובר במכירת נכס מקרקעין מושלם הרי היה מקום לדחות הערר, אלא שכל הדיון לענין השווי לא חל על נכס שאינו גמור, כיון שלא הוכח שווי שוק ביחס למכירת שלדי בנינים. לפיכך, יש לקבוע את שווי הנכס הנכון למועד הקובע. לאור כל הנתונים כפי שהובאו על ידי הצדדים נראה כי שווי המקרקעין נשוא הערר, צריך להיות 250,000 דולר. המשיב יוציא לעוררת שומה מתוקנת לפי השווי הנ"ל.
הערר התקבל בחלקו. לא ניתן צו להוצאות. ניתן ביום: 14.3.2005 בפני: כב' השופט (בדימוס) ע. זמיר - יו"ר, מר ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין – חבר, מר ד. שמואלביץ, עו"ד – חבר. ב"כ העוררת: עו"ד ת. לרנר; ב"כ המשיב: עו"ד א. שניצר.
