מכירת מגרשים על ידי עירייה היא פעולה עסקית החייבת במע"מ

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי

תקציר ע"א 1919/10 מנהל המכס ומע"מ נ' עיריית אשקלון
עו"ד לילך דניאל |

תקציר ע"א 1919/10

מנהל המכס ומע"מ נ' עיריית אשקלון

בית המשפט העליון פסק ברוב דעות כי מכירת 53 מגרשים על ידי עיריית אשקלון היא פעולה עסקית החייבת במע"מ. בית המשפט ניתח את מבחני הפסיקה והתמקד במבחן "כוונת רווחים". נפסק כי הדגש במבחן זה אינו על הכוונה או המניע שעמדו מלכתחילה בבסיס העיסוק, ואף לא על הכוונה או המניע להשתמש ברווחים לטובת הציבור - הדגש הוא על המטרה המיידית להפיק רווח במסגרת פעילות מסוימת, ואין נפקה מינה אם אותה פעילות היא פועל יוצא מפתרון שנכפה על העירייה או מבחירה של העירייה בחלופה כזו או אחרת.

השאלה המשפטית והרקע העובדתי

עיריית אשקלון מכרה 53 מגרשי מקרקעין לאנשים פרטיים במסגרת פרויקט "בנה ביתך" בשכונת "אפרידר" בעיר. מנהל המכס ומע"מ הפעיל את סמכותו לפי סעיף 58 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 וקבע כי אף שהעירייה מוגדרת מוסד ללא כוונת רווח (להלן: "מלכ"ר"), יש לסווג את מכירת המגרשים כפעולה עסקית החבה בתשלום מע"מ. העירייה ערערה על החלטת המנהל בבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבל את ערעורה וקבע כי מכירת המגרשים הייתה בגדר פעילות מלכ"רית. ערעורו של המנהל על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוא הערעור שבפנינו.

דיון

דעת הרוב -

השופט י' עמית - יש להסכים לפסק דינה של השופטת נאור כמעט לכל אורך הדרך, אך לא לעניין המבחן הראשון שנקבע בהלכת בשערייך ירושלים (ע"א 767/87), הוא מבחן "כוונת רווחים" שלפיו "מטרת עיסוקו של החייב במס אינה השגת רווחים, בין אם בפועל היו לו רווחים ובין אם לאו. מבחן לכך עשוי להיות עצם מתן השירות על בסיס התנדבותי ובמחירים הנמוכים דרך קבע ממחירי השוק".

באשר למבחן זה, לא מבחן הכוונה הוא הקובע אלא מבחן המטרה הזמנית, קרי אם פעילות המלכ"ר בתחום מסוים היא כזו שמטרתה להפיק רווח, גם אם המטרה הסופית של הרווח נועדה לשמש את המלכ"ר בפעילותו. תשובה חיובית לשאלה זו, על רקע ובצירוף המבחנים והשיקולים הנוספים שפורטו בהלכת בשערייך ירושלים, יכולים להצדיק את קביעתו של מנהל מע"מ כי יש מקום לשינוי הסיווג באותה פעילות. מכאן שהמבחן אינו מבחן הכוונה אלא מבחן המטרה, ולא מטרה סופית אלא מטרה זמנית בפעילות הספציפית נשוא הסיווג.

הדגש אינו על הכוונה או המניע שעמדו מלכתחילה בבסיס העיסוק, ואף לא על הכוונה או המניע להשתמש ברווחים לטובת הציבור. הדגש הוא על המטרה המיידית להפיק רווח במסגרת פעילות מסוימת, ואין נפקה מינה אם אותה פעילות היא פועל יוצא מפתרון שנכפה על העירייה או מבחירה של העירייה בחלופה כזו או אחרת. לכן, גם אם נניח כי השיקול הראשוני במכירת המגרשים היה ציבורי-תכנוני כדי להסיר מטרד וכדי לשמור על האזור כאזור מגורים שקט, אין בכך כדי להעלות או להוריד לענייננו. מכאן שאין סתירה בין העובדה שבדיון במועצת העיר צוין כי אחד המקורות התקציביים למימון פעילות העירייה הוא מכירת רכוש לרבות המגרשים נשוא דיוננו, לבין העובדה שלעירייה היו שיקולים תכנוניים בקביעת ייעודו של השטח. השיקולים התכנוניים מסבירים את הכוונה או המניע שעמדו מאחורי הפעילות של מכירת המגרשים, אשר נועדה בתורה להפיק רווח לשם מימון פעילות העירייה.

העירייה מכרה במכרז 53 מגרשים לבנייה צמודת קרקע לאנשים פרטיים לאורך כארבע-חמש שנים, בסכום של כחמישה מיליון דולר. לכאורה מדובר בפעילות עסקית, ודומה כי גם העירייה סברה כך מלכתחילה ולכן דיווחה ושילמה מע"מ בגין שלוש העסקאות הראשונות. העובדה כי הרווח שנצמח לעירייה מיועד לרווחת תושבי העיר אינה מכרעת, והדגש הוא על המטרה המיידית של הפקת רווח משיווק המגרשים. לנושא התחרות אין משמעות במקרה דנן מכיוון שמכירת המגרשים נעשתה באזור נתון, כך שהעיסוק הוא "לוקלי" על פי מהותו וטיבו. מכל מקום, ברי כי מי שמוכר במחיר שוק הכולל מע"מ אך אינו נדרש להעביר את המע"מ לרשויות, זוכה ליתרון על פני עוסקים אחרים החייבים במע"מ. אי העברת המע"מ הכלול במחירי השוק גורם לכאורה לפגיעה בלתי מוצדקת בהכנסות האוצר. זאת ועוד, בהתחשב בכך שלא הוכח גירעון תפעולי במכירת המגרשים, ולא ניתן להצביע על קושי מינהלי-ארגוני להפריד בין עיסוק זה לבין עיסוקים אחרים של העירייה - כל אלה מטים את הכף לחובתה של העירייה.

השופט י' דנציגר - אין חולק כי אחד המבחנים שנקבעו בעניין עמותת בשערייך ירושלים הוא כי מטרת עיסוקו של החייב אינה השגת רווחים, אף אם בפועל היו לו רווחים. לפיכך מסכים אני עם חברתי כי לצורך הקביעה מהי מטרת עיסוקו של החייב על בית המשפט לבחון מהי הכוונה הקונקרטית שעומדת מאחורי פעילות מסוימת אשר נקט, וקביעתו של בית המשפט בעניין זה היא במהותה קביעה עובדתית. עם זאת, מבחן מטרת העיסוק, לרבות שאלת הכוונה להפיק רווחים מפעילויות המלכ"ר - אינו מבחן בלעדי, ואין להתעלם מכך שלעתים קיים פער בין המטרה הזמנית שעומדת בבסיסה של פעילות מסוימת לבין מטרת עיסוקו הכללית של החייב ("המטרה הסופית").

כמו כן, אין להתעלם מכך שלעתים הצהרות וכוונות לחוד ומציאות לחוד, כאשר פעילות מסוימת אינה נעשית מתוך כוונה להפיק רווח (בין שבטווח המיידי ובין שבטווח הארוך) אך הלכה למעשה היא מייצרת רווח שכזה. בסופו של דבר קביעת מטרת הפעילות לא תיעשה לפי הצהרות וכוונות אלא לנוכח מאפייניה של הפעילות כפי שבוצעה בפועל. יש לקבל את דעתו של השופט עמית, שמציין כי בעניין עמותת בשערייך ירושלים נקבע במפורש כי יש לבחון גם את המטרה הזמנית ולא רק את המטרה הסופית. עם זאת, אין מקום ליתן למבחן המטרה הזמנית משקל גדול יותר מהמבחנים האחרים, ויש לבחון אותו אל מול מבחן המטרה הסופית ועל רקע יתר המבחנים. זאת מכיוון שלשיטתי עלינו לשאוף למבחן שישמש מסננת (בין פעילויות עסקיות לבין פעילויות "מלכ"ריות"), אך להיזהר שלא לקבוע מבחן אשר יהיה חומה בצורה שאיש אינו יכול לה, שלפיו בכל מקום אשר בו יש למלכ"ר רווח - קיים ערך מוסף שיש למסותו.

הנה כי כן, בבואנו לסווג את אופייה של פעילות מסוימת של מלכ"ר, עלינו לבחון גם את המטרה הזמנית שעומדת בבסיס אותה פעילות וגם את המטרה הסופית שהיא מטרת עיסוקו של המלכ"ר. במסגרת זו עלינו להעניק גם משקל לכוונה הקונקרטית שעומדת בבסיס החלטת המלכ"ר לפעול בקו פעילות מסוים, בהניחנו כי "איתור" הכוונה הקונקרטית יעזור להגדיר את המטרות - הזמנית והסופית - של המלכ"ר. ודוק, המשקל שיש ליתן לכל אחד מהמבחנים ישתנה על פי עובדותיו של כל מקרה ומקרה, ויש לנקוט בגישה אינטגרטיבית. אין להתעלם מקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי בדבר כוונת העירייה. עם זאת, יש ליתן לכוונה זו משקל נמוך בנסיבות העניין לעומת המשקל הרב שיש ליתן לשיקול המטרה הזמנית וליתר השיקולים דנן.

דעת המיעוט -

השופטת מ' נאור - נוכח סמכותה של עירייה "לבנות ולקיים חנויות ובתים", שמשמעותה כי אפשר שיתקיימו שיקולים שלטוניים מאחורי החלטתה של עירייה לפעול להקמת בתים, לא ניתן לשלול מראש את האפשרות כי בעת שהחליטה העירייה לראשונה על אפשרות לבנות בתים על קרקע זו (בבנייה רוויה), היא פעלה משיקולים תכנוניים ולא מתוך כוונת רווח. זאת אף אם מדובר בהיקפי קרקע וכסף ניכרים (אדרבה - מכירת מגרשים לבניית שכונה שלמה יכולה להצביע על כך שמדובר בתוכנית מערכתית למתן פתרון דיור).

אין מקום לכך שערכאת הערעור תתערב בממצא העובדתי אשר קבע בית המשפט קמא, שלפיו כוונת העירייה הייתה תכנונית בלבד. חוקת הגוף (פקודת העיריות) קובעת איסור חלוקת רווחים. זאת ועוד, העירייה המשיכה לשווק את המגרשים במחירים המשקפים שווי שוק (קרי מחיר זהה למחיר סופי לצרכן הכולל מע"מ) ולא הפחיתה את המחיר כאשר הגיעה למסקנה, לאחר שלוש העסקאות הראשונות שבהן מכרה הקרקע לאנשים פרטיים אשר עליהן היא דיווחה כעסקת אקראי, כי אין צורך בגביית מע"מ. על כן, העירייה לא יצרה באמצעות מחיר נמוך תחרות בלתי הוגנת כלפי מתחרה או כלפי מתחרה פוטנציאלי, על בסיס הקביעה שבעובדה כי במקרה ספציפי זה לא הייתה לעירייה כל כוונה לרווח (אלא שיקולים תכנוניים בלבד). אין ברווח ניכר כאמור כדי להכריע את הכף בפני עצמו, ולהפוך את התמונה בכללותה לתמונה של פעילות עסקית.

תוצאה

הערעור התקבל ברוב דעות של השופטים י' דנציגר וי' עמית, נגד דעתה החולקת של המשנה לנשיא מ' נאור. לא נעשה צו להוצאות.

בבית המשפט העליון

לפני כב' השופטים מ' נאור, י' דנציגר וי' עמית

ניתן ב-27.9.2012

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה

כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים

צלי אהרון |


רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.

מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות. 

בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.

רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.

יגדיל את הצריכה הפרטית

הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.

המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)
פרשנות

בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות

רעש גדול בהשקה היום, אבל לבנק אש של ניר צוק אין בשורה אמיתית; הלוואי והוא היה מייצר תחרות אמיתית. זה יכול להשתנות בעתיד, בינתיים הוא צל חיוור של ההבטחות 

מנדי הניג |

בנק אש היה אמור להביא בשורה לצרכנים. זה לא קרה. אולי זה יקרה בהמשך. אבל הוא בזבז תחמושת על השקה של מוצר נחות ביחס למוצר של הבנקים הגדולים. הסיכוי שיעברו אליו מסה גדולה של אנשים הוא נמוך מאוד. זה עומד מהבחינה הזו להיות כישלון, אבל הוא בהחלט יכול לייצר ערך לקהלים מסוימים שיפתחו חשבון משני לצד חשבון ראשי בבנק המסורתי שלהם.  

 הבנק החדש מציע מודל של חלוקת רווחים ושקיפות עם הלקוחות. אך אין בו משכנתאות, אין בו פעילות של ניירות ערך והוא חסר בשירותים בנקאיים נוספים כמו המרת מט"ח, אפשרות להיות במינוס ועוד. התוצאה: מוצר חלקי שקשה לראותו הופך לחשבון הראשי של הישראלים

הבנק שהוקם על ידי ניר צוק ויובל אלוני, יצא לדרך כמעט שלוש שנים לאחר שקיבל רישיון מבנק ישראל. באירוע ההשקה, הציגו המייסדים מודל של "חלוקה שווה": 50% מהכנסות הריבית על כספי העו"ש יחזרו ישירות ללקוחות, לצד התחייבות מוחלטת שלא לגבות עמלות עו"ש או דמי מנוי.

המרווח הבנקאי עצום, מסבירים מנהלי הבנק וטוענים שהם רוצים לחלוק אותו עם הלקוחות בצורה הוגנת ושקופה. הבנק יהיה כמעט אוטונומי לחלוטין וכמות העובדים בו מעטה - כ-70 לכל היותר. זה אומר שהבנק עשוי להיות עם נקודת איזון סבירה, וכלכלית הוא יצליח, אך מבחינת הצלחה ציבורית - זה לא נראה באופק. 


ומה כן הבנק יציע? שירותי עו"ש בסיסיים, פיקדונות ואשראי בלבד.  הציבור הישראלי אמנם מתלונן לא פעם על עמלות גבוהות ומתסכלות של הבנקים. הציבור גם ממש לא אוהב את הבנקים, אבל הוא בוטח בהם והם נותנים לו יריעה מלאה לצרכים שלו. מה שמחזיק את רוב הלקוחות בבנקים הגדולים הוא תחושת הביטחון העמוקה, המעטפת המלאה והמקיפה של שירותים – החל מהלוואות, משכנתאות, דרך מסחר בניירות ערך מתקדם ועד פתרונות השקעה מגוונים; אשראי גמיש ומט"ח זמין  והנוחות שבקבלת הכל תחת קורת גג אחת, ללא צורך בקפיצות בין פלטפורמות. אחרת, כבר מזמן היתה נהירה לבנק ירושלים שנותן את הריבית הטובה ביותר על פיקדונות. זה לא קורה כי אנשים לא רוצים להעביר לחשבון פיקדון סכום מסוים ולנהל מעין שני חשבונות. הם רוצים את הכל במקום אחד.