עו"ד צבי שוב: "הרפורמה בחוק שמאי מכריע עלולה לפגוע באזרח הקטן"
בימים אלה נכנס לתוקפו תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה הקובע מנגנון של מינוי שמאי מכריע ושמאי מייעץ לקביעת גובה היטל השבחה או גובה הפיצוי בגין פגיעה, ונקבעו עשרה שמאים שיוכלו לשמש בתפקיד זה. מטרת השינוי ליצור אחידות בגביית המס או בפיצוי, אולם ספק אם המנגנון המוצע ישיג את המטרה.
"בשלב הראשון צפויה פגיעה באזרח הקטן בשל יישום הרפורמה", מציין עו"ד צבי שוב, העומד בראש משרד צבי שוב ושות' המתמחה בדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה.
לדבריו, עיקר השינוי הוא בהקמת מוסד השמאי המכריע והשמאי המייעץ. אמנם שמאים מכריעים פעלו גם לפני השינוי, אולם כעת מונו עשרה שמאים לתפקיד מוגדר זה, ונקבעו תקנות מיוחדות בדבר סדרי הדין בפני השמאי המכריע והשמאי המייעץ. שמאי מייעץ, תפקידו לייעץ לוועדת הערר בלבד, הוא אינו מוסמך להכריע בין הצדדים, ואילו תפקידו של שמאי להכריע במחלוקות בין הצדדים.
בפני בעל הקרקע עומדות כיום שתי אפשרויות לניהול ההליך: אפשרות אחת היא פנייה ישירות לוועדת הערר, אשר בפניה ניתן להעלות טענות מכל סוג שהוא, והיא יכולה למנות שמאי מייעץ ככל הנדרש מתוך הרשימה. האפשרות השנייה ביחס להיטל השבחה, מקום בו אין מחלוקת על עצם החיוב, אלא רק על גובהו, היא לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע מתוך רשימת השמאים הקבועה וניהול ההליך בפני השמאי המכריע.
להערכת, שוב המנגנון החדש עלול בשלב הראשון לסרבל הליכים ועלול אף לפגוע לפעמים באזרח הקטן. אם בעבר ניתן היה להגיע להסכמה בהליך פשוט יחסית בתוך ימים ספורים, בדרך של התדיינות בוועדת הערר, כעת כל החלטה תלויה בהערכת ועדת הערר או השמאים הממונים. להערכתו, צפויה הצפה של תיקי שומה שיועברו להערכת השמאים הממונים, בעיקר דרך ועדת הערר, בפרט כאשר מדובר בעשרה שמאים שאמורים לטפל בפניות מכל הארץ.
מחד, תוצף הוועדה בפניות שעל פי ההסדר הישן לא היו בסמכותה, שכן עד כה לא דנה הועדה כלל בהיטל השבחה, ומאידך לא ניתן יהיה להגיע להכרעה בהסכמה מהירה כפי שהייתה בהסדר הישן והחלטות ידחו חודשים רבים. התוצאה היא הצפה של הוועדה ושל השמאים הממונים ועיכוב רב במתן החלטות. מכיוון שהתחלת בנייה או השלמת עסקה תלויה בתשלום דרישת היטל השבחה, יעדיף האזרח לשלם את השומה שנקבעה ולוותר על הערר רק כדי לא לעכב את הבנייה או את הרישום במחלוקות שלא יהיו על סכומים ניכרים וכן לחסוך עלות אנשי מקצוע ואת שכר השמאי המכריע שיוטל עליו.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
