תשואה של 9.3% על נדל"ן בגרמניה: אספן נדל"ן תרכוש מרכז מסחרי ב-4 מיליון אירו
אספן נדל"ן, בניהולו של אילן גיפמן, הודיעה כי חברה בת בבעלותה המלאה, חתמה על הסכם לרכישת מרכז מסחרי בבואריה, בקרבת העיר אגסבורג המהווה עיר הבירה של המחוז שבגרמניה, תמורת 4 מיליון אירו.
מדובר בנכס בתפוסה מלאה, הנמצא בלב מרכז מסחרי, אשר פועלות בו רשתות גרמניות מובילות. כ-85% משטחי הנכס מושכרים לשלוש רשתות קמעונאיות ארציות ידועות, לתקופה ממוצעת של כ-7.5 שנים. שכר הדירה המתקבל מהנכס עומד על כ-372 אלף אירו (כ-1.9 מיליון שקלים), ומגלם תשואה של 9.3% על מחיר הרכישה.
מהחברה נמסר, כי ברדיוס של 10 ק"מ מהנכס הנרכש, קיים פוטנציאל קנייה של 280 אלף תושבים. המרכז המסחרי הושכר לשוכרי עוגן, שהינם רשתות קמעונאיות גדולות וידועות בגרמניה בתחום "עשה זאת בעצמך" (Do It Yourself) ובתחום ההנעלה ועוד.
החברה הבת של אספן נדל"ן התחייבה להשלים את העסקה עד 31 בינואר 2009 ולא לפני 15 בינואר 2009, כבפוף לוויתור על זכות הסירוב של הרשות המקומית. לצורך מימון הרכישה, קיבלה החברה מכתב כוונות מבנק גרמני לקבלת הלוואה בסך 3.16 מיליון אירו, המהווים כ-79% ממחיר הרכישה, לתקופה של חמש שנים. פירעון הקרן יהיה בשיעור 2% בשנה. הריבית השנתית הצפויה הינה בשיעור של 5.5%. העסקה תושלם עד סוף ינואר 2009.
אילן גיפמן, מנכ"ל קבוצת אספן מציין כי "למרות חוסר הוודאות, ששוררת בשווקים, החברה פועלת כמיטב יכולתה לאיתור נכסים מניבים במחירים אטרקטיביים עם פוטנציאל השבחה המושכרים לשוכרי עוגן לתקופות ארוכות. העסקה הנוכחית, כמו כל עסקה, נבדקה בקפידה וכבר למועד הרכישה לחברה הצעת מימון מחייבת בתנאים טובים, היוצרים לנו תשואה על ההון, Cash On Cash (לאחר פירעון קרן הלוואות בחו"ל), של למעלה מ-10%".
"למרות חוסר הוודאות, ששוררת בשווקים, החברה פועלת כמיטב יכולתה לאיתור נכסים מניבים במחירים אטרקטיביים, עם פוטנציאל השבחה המושכרים לשוכרי עוגן לתקופות ארוכות. העסקה הנוכחית, כמו כל עסקה, נבדקה בקפידה וכבר למועד הרכישה לחברה הצעת מימון מחייבת בתנאים טובים, היוצרים לנו תשואה על ההון, Cash On Cash (לאחר פירעון קרן הלוואות בחו"ל), של למעלה מ-10%", ציין אילן גיפמן, מנכ"ל אספן נדל"ן.
יצויין כי לפני שבוע דיווחה אספן נדל"ן על רכישת מרכז מסחרי בנהריה בכ-22 מיליון שקלים בתשואה של 9% ובשכר דירה של כ-1.9 מיליון שקלים בשנה.
״הדולר היה צריך להיות ב-3 שקלים אלמלא הרפורמה המשפטית והמלחמה״
מניתוח של בנק ישראל: הדולר ממשיך לרדת - מי נפגע ומי מרוויח?
שער הדולר השקל ממשיך לטפס ושער הדולר נע הבוקר סביב 3.22 שקל דולר שקל רציף 0.02% אלו הרמות הנמוכות ביותר מאז אפריל 2022. המטבע המקומי בראלי שלא ראינו מזה שנים, בתחילת המלחמה הוא עוד נסחר סביב 4 שקלים לדולר וכיום כשהמצב הביטוחני נרגע יש הזרמה של הון הזר התחזיות הכלכליות משתפרות וגם סוכנויות הדירוג מעדכנות לחיוב את האופק, השקל מתחזק אולי אפילו מדי. נתוני המאקרו גם עוזרים למטבע, שוק העבודה חזק, האינפלציה מתכנסת לכיוון היעד וגביית המסים צפויה לשבור שיא של 520 מיליארד שקל השנה. גם הגירעון צפוי לעמוד סביב 5% מהתוצר שזה נמוך מהציפיות כשהתחזיות של בנק ישראל ל-2026-2028 מדברות על גירעון סביב כ-2.8%-2.9% בממוצע, שזה "גירעון בר קיימא" כל אלה ביחד ולחוד מחזקים את האמון של המשקיעים ומזרימים הון לשוק המקומי, מה שדוחף את השקל למעלה.
אבל מסתבר שהדולר היה יכול לפגוש את רמת ה-3 שקלים כבר ממזמן. ניתוח של בנק ישראל שבחן את ההשפעות השונות על שער החליפין מצא שאם מנקים מהמשוואה את שני הגורמים החריגים של השנתיים האחרונות, שהן הרפורמה המשפטית והמלחמה, הדולר היה כבר כנראה סביב 3 שקלים, ואולי אפילו נמוך מזה.
לפי המודל שמבוסס על הקשר בין שער הדולר-שקל לבין ביצועי הנאסד"ק, השקל היה אמור להתחזק הרבה קודם. בגרף שמצורף אפשר לראות את הפער שנוצר בין המציאות לבין מה שהמודל מנבא שזה הקו הכחול, שמייצג את שער הדולר בפועל, שהוא נסק הרבה מעל הקו הכתום, שמייצג את השער הצפוי בתנאים רגילים.
הרפורמה המשפטית והמלחמה גרמו לסטייה הזאת, בעיקר בגלל שהם הגבירו את חוסר הוודאות ופגעו באמון של המשקיעים הזרים בכלכלה המקומית. אבל עכשיו כשהמתיחות הפוליטית והביטחונית נרגעה ברמה מסוימת, נראה שהשקל סוגר את הפער ומתחזק חזרה לרמות שהוא היה צריך לפגוש גם בלי ההתערבות של אותם גורמים.
- גילת זינקה 8.4%, אנלייט ב-6.9%; חברה לישראל איבדה 5.4% - נעילה חיובית בבורסה
- הדולר בשפל של יותר מ-3 שנים, עד לאן הוא ירד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנפגעים
מאחורי הנתונים המעודדים האלה יש סביבה שנהיית פחות ופחות נוחה לצד אחד של המשק. השקל החזק מכביד מאוד על יצואנים כמו חברות הייטק וסטארטאפים שפועלים בישראל ומוכרים את מוצריהם בחו"ל. כשההכנסות נקובות בדולרים אבל חלק גדול מההוצאות (כמו שכר, הוצאות מנהלה וכד׳) מתבצעות בשקלים, כל ירידה בשער הדולר שוחקת את השורה התחתונה. ראינו לאורך עונת הדוחות הקודמת וגם זו הנוכחית שאנחנו בעיצומה חברות כמו צ’ק פוינט, ש״האשימו״ את הדולר בכ-2% מהרווחיות הגולמית אצל חלק זה נסבל, אצל אחרות כמו אייקון גרופ, האמא של איידיגטל בישראל שפועלת ברווחיות גולמית צרה מאוד (2% מגזר ההפצה, 4% מגזר קמעונאות) זה משמעותי מאוד - אייקון: שער הדולר שחק את הרווח, המלחמה את ההכנסות
