השלכות הפחתת מס רכישה על דירות מגורים

לאחרונה, תוקן החוק, המגדיל את מדרגות מס הרכישה על דירת מגורים - ואף מעבר למתווה הראשוני שגובש. להלן נבחן את השלכות התיקון לעיל, לרבות על עניין קבוצות רכישה. ביום 8.11.2007 פורסם תיקון 59 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963. במסגרת חוק זה הורחבו מדרגות מס הרכישה. במסגרת התיקון, המדרגה בשיעור 0% מס על רכישת דירת מגורים יחידה גם הורחבה והיא בסך 850 אלף ש"ח. זאת, רטרואקטיבית על עסקות החל מיום 1.8.2007. כמו כן באשר לרכישות, החל מיום 1.11.2007, מדרגת המס הורחבה עוד יותר והיא 925 אלף ש"ח. לחלק השווי עד לסך 1,300,000 ש"ח יחול מס רכישה בשיעור 3.5%, ורק מעל סכום זה יחול מס רכישה בשיעור 5%. משמעות התיקון היא חיסכון מרבי במס הרכישה של עד כ-30 אלף ש"ח, לעומת המצב טרם התיקון. לעניין המועדים – המועד, הקובע את הזכאות למדרגות החדשות, הנו ככלל - מועד חתימת ההסכם על רכישת הדירה, ולא מועד התשלום על הדירה, העברה בטאבו, או כל מועד אחר. לכך עשויים להיות חריגים מסוימים - מקום, שבו מדובר בצורך באישורו של גורם רשמי למתן תוקף למכירה (לדוגמה, במכירה בידי קטין, או בידי כונס), וכן חריגים נוספים. לעניין הזכאות - חשוב להדגיש, כי המדרגה בשיעור 0% היא רק על רוכש יחיד, שזוהי דירתו היחידה. חלק בדירה נוספת, שהנו פחות משיעור 25%, אינו שולל את היותה של הדירה דירה יחידה. כמו כן שיעור 0% יחול על יחיד, גם אם הוא רכש דירה וטרם מכר את הדירה הקודמת - ובלבד שמכירת הדירה הקודמת תהיה בתוך 24 חודשים, לאחר רכישת הדירה החדשה (או 12 חודשים ממועד האפשרות לקבל חזקה במקרה של רכישה מקבלן). במקרים רבים מאוד, התיקון עתיד להוביל לסיטואציה, שבה רכישת דירה יחידה תהיה פטורה לחלוטין ממס רכישה. כמובן, יש בכך כדי לקדם את תכלית החוק לעודד עסקות בדירות. כתוצאה מכך מתחדדת סיטואציה הנראית מוזרה, לכאורה, אשר על פיה, יחידֵי קבוצות רכישה, המתקשרות בהסכם מפוצל של רכישת קרקע ושירותי בנייה, עלולים לשלם יותר מס רכישה, דווקא אם התכנון יוכר כתקף. בעבר, רשויות מיסוי מקרקעין תקפו את קבוצות הרכישה בטענה, כי מדובר ברכישת דירה מוגמרת, ולא ברכישת קרקע ושירותי בנייה בנפרד, וכך נחסך מס הרכישה (לדוגמה, פסק הדין בעניין לנג). הרחבת המדרגות לעיל יוצרת מצב הפוך, כיוון שבפיצול עסקות, אמנם, מס הרכישה משולם רק על רכיב הקרקע (ולכן על שווי נמוך יותר), אולם שיעור המס הנו גבוה יותר - 5% וללא מדרגות מס. הדבר בולט מאוד, באשר לדירות שנרכשו במחירים נמוכים. אולם, הוא תקף גם בדירות שנרכשו בסכומים גבוהים למדי. כך לדוגמה, על דירה, ששווייה 1.5 מיליון ש"ח והנה דירה יחידה - ישולם מס רכישה בסך 23,125 ש"ח. אם העסקה תוכר כמפוצלת - ישולם מס רק על רכיב הקרקע. באזורי ביקוש - רכיב הקרקע עשוי להגיע לשיעור של כ-50% מן השווי - ובמקרה כזה, מס הרכישה יהיה 37,500 ש"ח. אף אם רכיב הקרקע הנו שליש בלבד (המקובל כ"כלל אצבע") - ישולם יותר מס רכישה בחלופה של עסקה מפוצלת. לכאורה, מצב דברים זה מקטין את התמריץ של רשויות מיסוי מקרקעין ואולי אף מאיין אותו לתקוף את קבוצות הרכישה - אולם, יש לסייג מסקנה זו בגלל הסיבות הבאות: ראשית, לעתים רשויות מיסוי מקרקעין מנסות לטעון גם לעסקה נוספת של רכישה ושל מכירה בידי הגורם המארגן, ועל כן עדיין קיים תמריץ. שנית, לא תמיד מדובר בדירת מגורים יחידה בידי הרוכש. ושלישית, עיקר החיסכון היה ונותר בתחום המע"מ, ורשויות מע"מ עשויות - משיקוליהן שלהן - לנסות לתקוף את המתווה הראשוני לעיל, ולכן יש להיערך בהתאם לכך. הכותבים - ממשרד ד"ר אברהם אלתר ושות', עורכי דין.

המידע באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ