חמשת הדיברות למשקיע במזרח אירופה

מזרח אירופה כבר הפכה זמן רב להיות יעד אטרקטיבי בקרב אנשי עסקים ישראלים רבים, המעוניינים להשקיע את כספם ברכישת נדל"ן בחוץ לארץ. השקעת נדל"ן מביאה בחשבון שיקולים עסקיים / מסחריים. שיקול דומיננטי בביצועה של כל עסקה מסחרית הוא שיקול המס, הואיל ויש בכוחו לחסוך ממון רב למשקיע הפוטנציאלי. לאור האמור, להלן מספר דיברות בתחום המס, שטוב יעשה המשקיע הישראלי, אם ישים את לבו אליהם, בטרם הוא סוגר עסקה נדל"נית במזרח אירופה. א. שיטת המס - מאז שנת 2003, שיטת המס הנהוגה במדינתנו היא שיטת מס על בסיס פרסונלי, קרי, מיסוי כל הכנסותיו של תושב ישראל, ללא תלות בזהות מקום הפקת ההכנסה. לפיכך, משקיע ישראלי, אשר מפיק הכנסה מנדל"ן במזרח אירופה, חייב במס בישראל (כפוף לאמנות למניעת כפל מס). ב. תושבות - יחיד תושב ישראל הוא מי שמרכז חייו מצוי בישראל. לשם קביעת מקום מרכז חייו של יחיד - יובאו בחשבון מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים. כמו כן חזקה הניתנת לסתירה היא, שמרכז חייו של יחיד בשנת המס הוא בישראל: אם הוא שהה 183 ימים או יותר בישראל, בשנת המס, ו/או אם הוא שהה 30 ימים או יותר בישראל, בשנת המס, וסך כל תקופת שהייתו היא 425 ימים או יותר בישראל, בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה. לשאלת התושבות יש משמעות קריטית, הואיל וכאמור, תושב ישראל חייב במס, בגין כל הכנסה ללא קשר למקום הפקתה (כפוף לאמנות למניעת כפל מס). ג. חברות - אנשי עסקים, המשקיעים בנדל"ן, באמצעות חברות זרות, חייבים לזכור, כי חברה ישראלית היא לא רק חברה אשר התאגדה בישראל, אלא אף חברה אשר הניהול והשליטה בה מתבצעים מישראל. לפיכך, חברה המאוגדת בחוץ לארץ, המנוהלת והנשלטת מישראל, חייבת במס בישראל, בגין כל הכנסה ללא קשר למקום הפקתה (כפוף לאמנות למניעת כפל מס). ד. אמנוֹת - ישראל חתומה על אמנות רבות למניעת כפל מס (עם המדינות: רומניה, פולין, בולגריה, וכו'). רוב האמנות מתירות למדינות הזרות להטיל מס רווח הון על הכנסות הנובעות לתושב ישראל, כתוצאה מהעברת מקרקעין בתחומן, או מהעברת מניות בחברה, שרוב נכסיה מורכבים ממקרקעין. במקביל, הוראות האמנה מעניקות זיכוי מס בישראל, בגין תשלומי מסים שתושב ישראל שילם במדינה הזרה, שהיא צד לאמנה עם ישראל, כך שבסופו של יום, הנישום בישראל משלם אך את ההפרש שבין המס, ששולם בחוץ לארץ, לבין המס, האמור להשתלם בארץ, בגין רווח ההון שנצמח לו בחוץ לארץ. יתר על כן רוב האמנות אף מתירות למדינות הזרות למסות הכנסות של תושבי ישראל, הנובעות ממקרקעין בשטחן, כגון הכנסות מדמי שכירות. ה. מדינות שאיתן אין אמנה לישראל - הפקת הכנסה במדינה, שאיתה אין אמנה לישראל, מכפיפה את הנישום ואת הכנסתו, הן לשיטת המס ולשיעורי המס הנהוגים במדינה הזרה, והן לרשות המסים בישראל. עם זאת, פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961, מאפשרת קבלת זיכוי בישראל, בשל מס ששולם בחוץ לארץ, אף אם אין מדובר במדינת אמנה, כך שבסופו של יום, הנישום הישראלי לא ישלם כפל מס. לאור מיגוון היבטי המס ושיקוליו, שיש להביא בחשבון עת מחליטים לרכוש נדל"ן במזרח אירופה (שיטת המס במדינה הזרה, קיומן של אמנות למניעת כפל מס, השקעה ישירה, או באמצעות חברה, וכו'), המשקיעים הישראלים יעשו טוב, אם כאמור, בטרם יבצעו רכישה נדל"נית כזו או אחרת, יקבלו ייעוץ מקצועי מן העוסקים בתחום.

הכותבים - ממשרד טיקוצקי, דורון, עמיר, מזרחי, עורכי דין ונוטריון. בעבר, המשרד ייצג את רשות המסים בישראל.