D&B: ענף המשכנתאות המקומי לא יפגע ממשבר הסאב-פריים
לא צפוי משבר בשוק המשכנתאות המקומי, כך מעריכים כלכלני דן אנד ברדסטריט, על רקע המשבר המחריף בשוק המשכנתאות האמריקני שגורר את השווקים הפיננסים בעולם לירידות חדות. שוק המשכנתאות המקומי בעל מאפיינים שונים מאוד משוק המשכנתאות האמריקני, טוענים הכלכלנים ומוסיפים, "בעוד שבשוק המשכנתאות האמריקני ניתנו הלוואות רבות ללווים רק בהסתמך על ערך הנכס, בארץ ההלוואות ניתנות בהסתמך על יכולת ההחזר של הלווים.
"בשנים האחרונות, במקביל להורדת הריבית בשוק האמריקני, ושיעור המימון הגבוה מערך הדירה, לקחו לווים רבים בארה"ב הלוואות לרכישת בתים, במקרים רבים מדובר בדירה שנייה שהושכרה לאחרים. הבנקים שהיה ברשותם כסף "זול" הציעו ללווים אלו תנאים משופרים ולא לקחו מהם ערובה וביטחונות מעבר לנכס עצמו. כך נוצר בפועל שוק ללווים בעלי סיכון גבוה - שוק הסאב-פריים בו התמחו מספר בנקים ספציפיים ובמקביל גם בנקים גדולים שטיפלו , מעבר למשכנתאות סטנדרטיות, גם בסגמנט זה. שוק הסאב-פריים מוערך בכ-10% משוק המשכנתאות האמריקני, אך כיוון שהלוואות אלו ניתנו בריבית גבוה יותר מהריבית הממוצעת, בשל הסיכון הגבוה יותר הגלום בלווים אלו, שוק זה סיפק רווחים מאוד משמעותיים לבנקים למשכנתאות.
"כיום סגמנט זה מספק הפסדים גדולים, הנגרמים בעקבות פיגורים גדולים בתשלומי ההחזרים החודשיים, במקביל לקיפאון ואף ירידה במחירי הנכסים בארה"ב. מחירי הנכסים היו העוגן של הבנקים למשכנתאות בהלוואות מסוג סאב-פריים. מחיר הנכס היה הביטחון היחיד שעמד מול ההלוואה, וכשהנכס מאבד מערכו, הבנק נחשף להפסד שהופך לממשי מאוד ברגע שערך ההלוואה עולה על ערך הנכס. במצבים כאלה, לווים רבים מעדיפים שלא להמשיך ולשלם את המשכנתא, אלא פשוט להעביר את הנכס לידי הבנק. תהליך זה יוצר כדור שלג כאשר הבנק מקבל לידי מספר נכסים הולך וגדל והוא מנסה למכור אותם בשוק החופשי במחיר הולך ופוחת כתוצאה מעודף של היצע דירות למכירה במקומות מסוימים בארה"ב".
זאת המגמה בשוק המשכנתאות האמריקני, בדן אנד ברדסטריט מסבירים שלמרות שלתופעה הזו בפני עצמה יכולות להיות השלכות עקיפות ומשמעותיות על המשק הישראלי הקשורות למשבר הנזילות שמתפתח בשווקים הפיננסים בעולם, לא קיים להערכתם חשש ממשבר בשוק המשכנתאות המקומי. "הביקוש לדירות בארץ הוא קבוע ויציב לאורך שנים וביקוש זה יוצר ביקושים קבועים למשכנתאות", אומר ראובן קובנט, מנכ"ל דן אנד ברדסטריט, "מעבר לכך, דפוס הפעולה של הבנקים למשכנתאות בארץ מבוסס על יכולת ההחזר של הלווה בעוד שבארה"ב בסגמנט של הסאב-פריים ההתבססות של הבנקים היא על ערך הנכס בלבד. בארץ לרוב לא ניתן לקבל הלוואה בגובה שווי הנכס, ואילו בארה"ב הלוואות כאלו אפשריות. זו הסיבה שיש רגישות גדולה בארה"ב למחירי הדירות וירידה במחירים משפיעה באופן אקוטי על שוק המשכנתאות. בארץ זה רחוק מכך, ההלוואות בשוק המקומי מהוות לרוב עד 70% מערך הנכס, כך שצריכה להיות ירידת מחירים חדה בדירות למגורים כדי שערך ההלוואה יעלה על ערך הנכס וללווה יהיה כדאי להפסיק לשלם את המשכנתא, בהנחה שהדירה היא הביטחון היחיד".
