ב-12 חודשים הקרובים תחול עלייה בביקוש לדירות
בקבוצת I.B.I מפרסמים היום ניתוח על מצב ענף הבנייה בארץ. ההשקעות בשוק הנדל"ן בישראל, טוענים בבית ההשקעות, הן למטרות מגורים והן שלא למטרות מגורים, מצויות היום ברמה הנמוכה ביותר שלהן בשנים האחרונות. בין הרבעון הראשון של 2003 לרבעון הראשון של 2005 חלו ירידות ריאליות בהשקעה בבנייה שאינה למגורים של 25.5%, ובהשקעה בבנייה למטרות מגורים בשיעור של 10.9%.
הם ממשיכים ומציינים כי ההשקעות בענף הנדל"ן מהוות רכיב מרכזי מסך ההשקעות במשק. ברבעון הראשון של 2005, היוו ההשקעות בבנייה כ-48% מסך ההשקעה במשק לעומת 58.6% ברבעון הראשון של 2003. המשך הצמצום כיום בהשקעות, לפי I.B.I, מעיד על כך שהקבלנים לא צופים, בטווח הקרוב, התחזקות ניכרת בביקושים ויציאה מהמשבר בענ"ף.
על מנת לבדוק את הגורמים להמשך הירידה בהשקעות בחנו בבית ההשקעות את הגורמים אשר לפי דעתם משפיעים על רמת ההשקעות בענף.
גורמים המשפיעים על השקעות בנדל"ן יחס היצע הדירות החדשות: יחס זה בודק את מלאי הדירות החדשות המוצע למכירה לעומת כמות הדירות הנמכרות בפועל. בשנים האחרונות חלה ירידה במספר הדירות החדשות המוצעות למכירה. משנת 2001 עד שנת 2005 חלה ירידה של 34% בהיצע הדירות אם כי החל משנת 2003 הולכת ומתמתנת הירידה.
בבנק ההשקעות טוענים כי עקב מלאי הדירות הנמוך המוצע למכירה כיום, במידה ויתחזקו הביקושים, ייתכן כי יווצר מצב בו עליית המחירים בענף תואץ.
כוח אדם מקצועי: ענף הנדל"ן נפגע באופן קשה יחסית ממדיניות הקשחת ההיתרים לעובדים זרים. הישראלים, לפי I.B.I, שהצטרפו לענף אינם מהווים תחליף מושלם לעובדים הזרים בשל מקצועיותם הנמוכה.
מדד תשומות הבנייה מול מחירי הדיור: שכר העבודה בענף הבינוי ירד, בשנת 2004 לעומת 2003 ב-1%, לעומת זאת עלו מחירי הברזל ומוצרי המתכת ב-42%. העלייה בחומרי הגלם גרמה להתייקרות במדד תשומות הבנייה בשיעור שנתי של 4.4% אל מול העלייה המזערית במחירי הדירות של 0.2% בלבד.
לדעת האנליסטים העלייה בתשומות הבנייה ללא שינוי במקביל במחירי הדיור הינו גורם נוסף השוחק את רווחיות הקבלנים ומהווה תמריץ שלילי למשקיעים בענף הנדל"ן.
האשראי הבנקאי לענף: החל משנת 2000 חלה מגמה עקבית בגידול החובות הבעייתיים של חברות הנדל"ן לבנקים מתוך סך האשראי לענף. הגידול ביחס החובות הבעייתיים של חברות הבנייה לבנקים, מגדיל את הסיכון של חברות הנדל"ן בעיני הבנקים. עקב הסיכון הגבוהה באשראי, מקשיחים הבנקים את התנאים לקבלת מימון לביצוע פרוייקטים של חברות.
מדד יכולת הקנייה של I.B.I: מטרת המדד הינה להעריך את יכולת הקנייה של הציבור. בחודשים האחרונים חל שיפור ביכולת הקנייה של הציבור. הגורמים העיקריים המשפיעים על השינוי הינם הירידה במחירי הדירות, הירידה בריבית למשכנתאות והעלייה בשכר הריאלי בשיעור של 1.7%. למעשה כל הגורמים המשפיעים על יכולת הקנייה של הצרכנים הראו שיפור בחודשים האחרונים.
לסיכום טוענים בבית ההשקעות ישנם מספר תמריצים שליליים בענף הנדל"ן המקשים על התאוששותו. הירידה בביקושים לדירות חדשות, העלייה המתשמכת במחירי תשומות הבנייה וההחמרה במדיניות העסקת עובדים זרים. יחד עם זאת ניתן להבחין בעלייה, בחודשים האחרונים, בכח הקנייה של הציבור אשר אמורה להביא עלייה בביקושים בחודשים הקרובים.
הגורמים שלדעת האנליסטים עוד ישפיעו על ענף הנדל"ן בחודשים הקרובים הינם מחירי הדירות, הגידול בהכנסה נטו,ההנחה בתשלום על מס רכישה הכלול בתכנית הכלכלית החדשה, מתן מענקי דיור לאזורי הפריפריה ותכנית ההתנתקות. בבית ההשקעות טוענים כי לא ניתן לחזות את האזורים הצפויים להראות שיפורים ניכרים יותר בביקושים לנדל"ן למגורים. בראייה משקית, טוענים האנליסטים, ניתן להסיק כי בהינתן שיעור הצמיחה החיובי במשק והפחתות המסים יש לצפות להמשך גידול בהכנסה הפנוייה לנפש שבעקיפין אמור להשפיע לטובה על הביקושים לנדל"ן. לדעת בית ההשקעות ב-12 חודשים הקרובים תחול עלייה בביקוש לדירות למגורים. בעקבות היצע המלאים הנמוך תחול בעקבות העלייה בביקושים גם עלייה ניכרת במחירים.
